20260312-开源证券-房地产行业点评报告_自然资源部38号文定调_土地市场进入存量时代_3页_309kb

房地产行业总结

核心内容

2026年3月12日发布的房地产行业报告指出，行业整体处于筑底阶段，政策宽松背景下，投资布局时机已至。投资评级为“看好”，表明市场对房地产行业的未来表现持积极态度。

主要观点

政策导向

• 自然资源部38号文发布：2026年3月5日，自然资源部联合国家林业和草原局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），旨在优化自然资源供给和管理机制，为重大基础设施、民生项目和新兴产业发展提供保障。
• 用地规划流程提速：政策优化了土地、海洋、林业、草原等自然资源的管理流程，推动“十五五”新增建设用地指标由省级政府统筹，限制建设用地的无序扩张，实现土地市场供需关系的平衡。
• 城镇开发边界内征地流程简化：在城镇开发边界内，成片开发征收土地不再单独编制方案，缩短征地周期，有利于城市更新和保障房项目快速推进。
• 存量土地盘活成为重点：政策明确新增建设用地需与存量土地盘活挂钩，优先保障重大项目建设和民生发展，普通商品住宅用地供应将大幅减少，土地市场进入“存量时代”。

市场趋势

• 土地市场重心转移：土地市场的热点将从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造”，推动城市更新和存量土地再开发。
• 专项债支持存量土地收购：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超过7700亿元，实际发行超3350亿元，占比约43%。

投资建议

• 重点推荐企业：
  • 强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产。这些企业具备良好的信用和城市基本面，善于把握改善型客户需求。
  • 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。这些企业在住宅与商业地产方面均有布局，受益于地产复苏和消费促进政策。
  • 优质物管企业：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。这些企业在“好房子，好服务”政策下具有服务品质优势。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期：可能导致房企资金风险进一步加大。
• 政策放松不及预期：若政策未能达到预期效果，行业复苏可能受阻。

估值与分析方法说明

• 本报告的分析基于多种假设，不同假设可能导致结果差异。
• 估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

• 本报告仅供开源证券客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容基于公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 报告中提及的证券或投资标的可能不适合个别客户，不构成私人咨询建议。
• 投资者应自主作出投资决策并承担相应风险。

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