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中国海外发展（00688.HK）总结

核心内容

中国海外发展（00688.HK）是一家领先的房地产开发企业，2026年4月2日发布的投资评级为“买入”（维持）。公司2025年全年业绩显示，营收和利润均出现同比下降，但权益销售额和拿地规模保持行业第一，土储优质，商业物业稳健扩张。公司聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，因此维持“买入”评级。

主要观点

• 经营业绩稳健：尽管2025年营收和利润下降，但公司通过持续的权益销售和拿地投资，保持了较强的市场地位。
• 权益销售与拿地规模领先：2025年权益销售额连续两年行业第一，市占率整体连续两年达3%，在34个城市中占据前三位置，一线城市销售额均超百亿。
• 商业双核业务提质：公司商业运营收入稳健增长，商写双核收入占比达81%，成熟期出租率和经营利润率均表现良好。
• 融资成本持续压降：公司平均融资成本降至2.8%，处于行业最低水平，有助于提升盈利能力。
• 财务稳健，现金流充足：尽管经营性净现金流同比下降，但公司在手现金仍保持在1036.3亿元，具备较强的抗风险能力。
• 估值合理：当前股价对应PE为9.7倍，预计未来三年净利润稳步回升，估值指标显示公司具备投资价值。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2025年为1680.9亿元，同比-9.2%。
• 净利润：2025年为126.9亿元，同比-18.8%。
• 核心净利润：2025年为130.1亿元，同比-17.2%。
• 毛利率：2025年为15.5%，同比-2.2pct。
• 净利率：2025年为8.0%，同比-1.6pct。
• ROE：2025年为3.3%。
• 每股收益（EPS）：2025年为1.16元，2026年预计为1.08元，2028年预计为1.16元。

土地与销售

• 权益销售额：2025年为2512.3亿元，连续两年行业第一。
• 拿地强度：2025年拿地强度为47.2%，投资规模行业第一。
• 土储规模：截至2025年底，公司（不含中海宏洋）总土储2528万方，一线+强二线货值占比86.5%。
• 已售未结转金额：1805亿元，持续保持高位。

融资与现金流

• 总借贷：2473.8亿元，人民币借贷占比87.7%。
• 剔预负债率：46.9%，净负债率34.2%。
• 经营性净现金流：167.3亿元，同比-64.0%。
• 派息比例：全年派息每股50港仙，约占归母核心净利润的38.6%。

估值指标

• 当前股价：11.870港元。
• 总市值：1,299.16亿港元。
• 流通市值：1,299.16亿港元。
• PE（2026E）：9.7倍。
• PB（2026E）：0.29倍。

风险提示

• 销售恢复不及预期：若市场复苏速度低于预期，可能影响公司销售表现。
• 政策调整风险：房地产行业受政策影响较大，若政策发生调整，可能带来经营风险。
• 项目结转毛利下行：结转毛利率下降可能影响公司盈利能力。

估值方法的局限性

本报告所采用的估值方法和模型基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易，投资者应结合自身情况谨慎决策。

投资评级说明

• 买入：预计相对强于市场表现20%以上。
• 增持：预计相对强于市场表现5%~20%。
• 中性：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动。
• 减持：预计相对弱于市场表现5%以下。

估值指标说明

• P/E（市盈率）：反映公司股票价格与每股收益的比率，用于衡量公司估值水平。
• P/B（市净率）：反映公司股票价格与每股净资产的比率，用于衡量公司资产价值。

总结

中国海外发展作为行业龙头，尽管2025年业绩有所下滑，但其在权益销售、拿地强度、商业物业扩张及融资成本控制方面表现突出。公司财务状况稳健，具备较强的市场地位和抗风险能力，维持“买入”评级。投资者应关注市场复苏及政策变化对公司的潜在影响。