> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 景瑞控股有限公司总结 ## 公司核心信息 - **公司名称**：景瑞控股有限公司（JINGRUI HOLDINGS LIMITED） - **注册地**：开曼群岛 - **股份代号**：01862.HK - **成立时间**：1993年，2013年10月在香港联合交易所有限公司主板上市 - **业务领域**：房地产开发、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理 - **企业使命**：「用心建筑精彩生活」 - **主要城市布局**：截至2023年底，布局中国24座城市，精筑运营112个项目 ## 财务摘要 ### 关键财务指标（截至12月31日止年度） | 项目 | 2023年（人民币百万元） | 占收入比（%） | 2022年（人民币百万元） | 占收入比（%） | 变动（%） | |------|------------------------|--------------|------------------------|--------------|-----------| | 收入 | 7,294.5 | 100.0 | 7,907.9 | 100.0 | -7.8 | | 毛利 | 464.3 | 6.4 | 115.2 | 1.5 | +303.0 | | 年度亏损（包括非控股权益） | -1,841.3 | -25.2 | -4,277.9 | -54.1 | -57.0 | | 股东权益应佔亏损 | -1,721.2 | -23.6 | -4,269.8 | -54.0 | -59.7 | | 核心净亏损（包括非控股权益） | -1,836.8 | -25.2 | -4,277.9 | -54.1 | -57.1 | | 股东权益应佔核心净亏损 | -1,716.7 | -23.5 | -4,269.8 | -54.0 | -59.8 | ### 关键营运指标（截至12月31日止年度） | 项目 | 2023年 | 2022年 | 变动（%） | |------|--------|--------|-----------| | 合约销售金额（人民币百万元） | 3,787.4 | 7,075.6 | -46.5 | | 合约销售面积（平方米） | 210,469.0 | 427,019.0 | -50.7 | | 合约销售均价（人民币元/平方米） | 17,995.0 | 16,569.8 | +8.6 | ### 关键比率指标（截至12月31日止年度） | 指标 | 2023年（%） | 2022年（%） | |------|-------------|-------------| | 毛利率 | 6.4 | 1.5 | | 资产周转率 | 16.8 | 14.3 | | 股本回报率 | -34.7 | -48.5 | | 净债务资本比率 | 386 | 267 | ## 主席致辞核心观点 - **市场趋势**：顺应市场趋势与国家政策导向，积极维护客户、供应商及投资者权益。 - **流动性困境**：面对流动性紧张，将「保交楼」作为核心工作，提升交付能力。 - **未来策略**：继续深耕核心城市与都市圈，提升产品力和精细化运营能力；深化大资管模式，提升资产价值。 - **企业发展目标**：成为「最懂建筑和生活的资产管理引领者」，实现高品质发展。 ## 主要物业明细 ### 竣工及部分竣工项目 | 项目名称 | 项目类型 | 可供出售/租赁/使用的建筑面积（平方米） | 权益百分比（%） | 权益后建筑面积（平方米） | |----------|----------|----------------------------------------|----------------|--------------------------| | 上海景瑞●生活广场 | 商业 | 43,851 | 100 | 43,851 | | 上海景瑞●城中公园（一期） | 综合 | 3,281 | 100 | 3,281 | | 上海景瑞●易里公寓 | 住宅 | 9,916 | 100 | 9,916 | | 上海景瑞●新梅大厦项目 | 商业 | 1,362 | 100 | 1,362 | | 北京景瑞●三全公寓项目 | 住宅 | 24,300 | 100 | 24,300 | | 北京景瑞●中关村前海中金项目 | 办公 | 5,369 | 100 | 5,369 | | 天津景瑞●塘沽湾一号 | 住宅、商业 | 22,314 | 100 | 22,314 | | 天津景瑞●翰邻 | 住宅、商业 | 8,675 | 100 | 8,675 | | 天津●悦天地 | 住宅、商业 | 39,563 | 49 | 19,386 | | 天津景瑞●悦丽台 | 住宅、商业 | 16,651 | 51 | 8,492 | | 天津●海蓝城 | 住宅 | 15,735 | 49 | 7,710 | | 天津景瑞●誉璟天地 | 住宅、商业 | 54,661 | 100 | 54,661 | | 苏州景瑞●太仓悦庭 | 住宅 | 3,082 | 99 | 3,051 | ### 在建及待建项目 | 项目 | 项目类型 | 预计竣工日期 | 在建中建筑面积（平方米） | 待建建筑面积（平方米） | 权益百分比（%） | 权益后建筑面积（平方米） | |------|----------|----------------|----------------------------|------------------------|----------------|--------------------------| | 上海景瑞●城中公园二期 | 综合 | 31/12/2025 | 39,628 | - | 100 | 39,628 | | 天津景瑞●悦丽台 | 住宅、商业 | 30/12/2025 | 26,326 | - | 51 | 13,426 | | 天津●悦天地 | 住宅、商业 | 30/12/2025 | 18,059 | - | 49 | 8,849 | | 金华景瑞●武义无双 | 住宅 | 31/12/2024 | 84,099 | - | 81.99 | 68,951 | | 宁波景瑞●宁海誉环潮鸣 | 住宅 | 31/8/2024 | 81,977 | - | 100 | 81,977 | | 苏州●常熟时光里 | 商办 | 15/5/2024 | 97,341 | - | 32 | 31,149 | | 常州景瑞●宸运天赋 | 住宅 | 30/9/2025 | 84,636 | - | 89.43 | 75,690 | | 扬州●天赋星辰 | 住宅 | 30/9/2024 | 152,749 | - | 30 | 45,825 | | 成都景瑞●誉环风华北 | 商住 | 19/4/2024 | 76,988 | - | 51.2 | 39,418 | | 成都景瑞●誉环风华南 | 商住 | 25/1/2024 | 74,935 | - | 84 | 62,945 | | 重庆景瑞●江山御府 | 商住 | 30/5/2024 | 62,333 | - | 100 | 62,333 | | 重庆●天宸誉璟 | 商住 | 15/12/2024 | 47,954 | - | 51 | 24,457 | | 武汉景瑞●天赋滨江 | 综合 | 30/6/2024 | 265,043 | - | 40 | 106,017 | | 武汉景瑞●蔡甸中法优炫项目 | 住宅 | 31/12/2026 | - | 133,544 | 54 | 72,114 | | 武汉景瑞●江南悦 | 住宅 | 31/12/2026 | 90,083 | - | 30 | 27,025 | | 武汉景瑞●江夏五里界P(2020)145号 | 住宅 | 31/12/2026 | 187,542 | - | 54 | 101,273 | | 武汉景瑞●江山悦 | 住宅、商业 | 30/6/2024 | 106,137 | - | 60 | 63,682 | ### 合计 - **在建中建筑面积**：1,456,202平方米 - **待建建筑面积**：173,172平方米 - **权益后建筑面积**：924,759平方米 ## 管理层讨论与分析 ### 市场概览 - 2023年全球经济增长放缓，地缘政治紧张局势加剧。 - 中国房地产市场持续调整，政策力度由稳后松，支持居民按揭购房。 - 房地产市场景气度持续下降，行业百强房企业绩继续负增长。 - 2023年全国房地产开发投资下降9.6%，商品房销售面积下降8.5%，销售金额下降6.5%。 - 商品房待售面积增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。 ### 业务概览 - **合约销售额**：2023年约为37.87亿元，较2022年下降46.5%。 - **合约销售面积**：2023年约为210,469平方米，较2022年下降50.7%。 - **收入构成**：物业销售占比85.9%，其他业务占比约4.4%。 - **物业销售收入**：2023年约为62.66亿元，较2022年下降8.0%。 - **物业管理服务收入**：2023年约为7.94亿元，与去年基本持平。 - **租金收入**：2023年约为17.04亿元，较2022年下降27.6%。 ### 土地储备 - **总建筑面积**：2,206,909平方米 - **权益建筑面积**：1,338,900平方米 - **土地储备分布**： - 上海：106,921平方米（4.8%） - 北京：29,669平方米（1.3%） - 天津：202,191平方米（9.2%） - 重庆：112,491平方米（5.1%） - 浙江区域：209,303平方米（9.5%） - 江苏区域：554,090平方米（25.1%） - 其他区域：992,244平方米（45.0%） ### 销售成本 - **销售成本**：2023年为6,830.2亿元，较2022年下降12.4%。 - **成本构成**： - 建设成本：221.55亿元（32.5%） - 土地使用权成本：311.06亿元（45.6%） - 资本化利息：79.43亿元（11.6%） - 其他成本：64.44亿元（9.4%） ### 毛利及毛利率 - **毛利**：2023年为46.43亿元，较2022年增加303.0%。 - **毛利率**：2023年为6.4%，较2022年1.5%有所提升，主要因2022年计提减值拨备减少。 ### 公允价值亏损 - **不动产平台公允价值亏损**：2023年为100.3亿元，较2022年减少175.3亿元。 - **其他平台公允价值亏损**：2023年为6.0亿元，2022年为0亿元。 ### 销售及营销成本 - **销售及营销成本**：2023年为321.0亿元，较2022年下降42.7%。 ### 行政开支 - **行政开支**：2023年为310.8亿元，较2022年下降66.3%。 ### 其他收入及其他亏损 - **其他收入**：2023年为16.0亿元，主要来自政府补助。 - **其他亏损**：2023年为454.0亿元，主要来自金融资产公允价值亏损及合营企业股权处置亏损。 ### 融资成本 - **财务收入**：2023年为17.1亿元，较2022年下降94.3%。 - **融资成本**：2023年为915.5亿元，较2022年下降57.0%。 ### 分佔合营企业/联营公司业绩 - **分佔业绩**：2023年亏损105.3亿元，2022年亏损115.3亿元，主要由于商业地产租赁需求下降。 ### 所得税开支 - **所得税开支**：2023年为125.8亿元，较2022年下降32.5%。 ### 年内亏损 - **年度亏损**：2023年为1,841.3亿元，其中股东权益应佔亏损为1,721.2亿元。 ## 流动资金及资本资源 - **现金状况**：2023年12月31日银行存款及手头现金（含受限制现金）为626.3亿元。 - **借款总额**：2023年为16,876.1亿元，较2022年下降153.6亿元。 - **借款明细**： - 即期借款：12,304.4亿元（2023年），较2022年减少7.5%。 - 非即期借款：1,841.5亿元（2023年），较2022年减少29.4%。 - **借款币种**：人民币及美元为主。 - **抵押资产**：2023年涉及抵押的资产为7,659.3亿元，较2022年减少40.3%。 ## 员工及薪酬政策 - **总员工人数**：2023年为2,990人，较2022年减少92人。 - **员工构成**： - 房地产开发业务：328人 - 物业管理：2,572人 - 客户服务及其他业务：90人 - **薪酬政策**：根据员工资格、经验、职位及资历确定薪资，设有年度评估系统，用于决定加薪、花红及晋升。 - **员工培训**：针对管理层及市场推广人员制定系统化培训计划，提升管理及销售能力。 ## 企业治理与管理架构 - **执行董事**：闵浩（主席）、徐海峰、陈超（首席财务官） - **非执行董事**：陈新戈（2023年3月30日由执行董事调任为非执行董事） - **独立非执行董事**：韩炯、钱世政、卢永仁博士 - **审核委员会**：钱世政（主席）、卢永仁博士、韩炯 - **薪酬委员会**：韩炯（主席）、卢永仁博士、闵浩（2023年3月30日获委任） - **提名委员会**：韩炯（主席）、卢永仁博士、陈新戈（2023年3月30日获委任） - **风险管理委员会**：已于2023年8月30日并入审核委员会 ## 未来展望 - **2024年房地产政策预期**：金融支持三大工程、落实“三个不低于”、下调住房交易税费。 - **市场展望**：2024年房地产市场仍处于利好政策齐出的缓慢爬坡阶段，探索新的供需关系和经营融资模式。 - **公司目标**：通过品质提升、运营能力打造、轻资产业务催化，实现高品质发展。 ## 总结 景瑞控股有限公司是一家以房地产开发为核心业务的公司，深耕一二线城市及都市圈，致力于打造高品质的房地产项目和物业管理服务。2023年，公司面临严峻的市场挑战和流动性困境，但仍通过优化业务模式、加强资产管理、提升运营能力等措施积极应对。公司业务涵盖房地产开发、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理，截至2023年底，公司在24个城市布局112个项目，获得多项行业荣誉。公司通过债务重组、销售策略调整、成本控制等措施，努力改善财务状况，提升企业竞争力，实现可持续发展。