2024-04-24-港交所-景瑞控股_2023_年度报告_200页_5mb

景瑞控股有限公司总结

公司核心信息

• 公司名称：景瑞控股有限公司（JINGRUI HOLDINGS LIMITED）
• 注册地：开曼群岛
• 股份代号：01862.HK
• 成立时间：1993年，2013年10月在香港联合交易所有限公司主板上市
• 业务领域：房地产开发、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理
• 企业使命：「用心建筑精彩生活」
• 主要城市布局：截至2023年底，布局中国24座城市，精筑运营112个项目

财务摘要

关键财务指标（截至12月31日止年度）

关键营运指标（截至12月31日止年度）

关键比率指标（截至12月31日止年度）

主席致辞核心观点

• 市场趋势：顺应市场趋势与国家政策导向，积极维护客户、供应商及投资者权益。
• 流动性困境：面对流动性紧张，将「保交楼」作为核心工作，提升交付能力。
• 未来策略：继续深耕核心城市与都市圈，提升产品力和精细化运营能力；深化大资管模式，提升资产价值。
• 企业发展目标：成为「最懂建筑和生活的资产管理引领者」，实现高品质发展。

主要物业明细

竣工及部分竣工项目

在建及待建项目

合计

• 在建中建筑面积：1,456,202平方米
• 待建建筑面积：173,172平方米
• 权益后建筑面积：924,759平方米

管理层讨论与分析

市场概览

• 2023年全球经济增长放缓，地缘政治紧张局势加剧。
• 中国房地产市场持续调整，政策力度由稳后松，支持居民按揭购房。
• 房地产市场景气度持续下降，行业百强房企业绩继续负增长。
• 2023年全国房地产开发投资下降9.6%，商品房销售面积下降8.5%，销售金额下降6.5%。
• 商品房待售面积增长19.0%，其中住宅待售面积增长22.2%。

业务概览

• 合约销售额：2023年约为37.87亿元，较2022年下降46.5%。
• 合约销售面积：2023年约为210,469平方米，较2022年下降50.7%。
• 收入构成：物业销售占比85.9%，其他业务占比约4.4%。
• 物业销售收入：2023年约为62.66亿元，较2022年下降8.0%。
• 物业管理服务收入：2023年约为7.94亿元，与去年基本持平。
• 租金收入：2023年约为17.04亿元，较2022年下降27.6%。

土地储备

• 总建筑面积：2,206,909平方米
• 权益建筑面积：1,338,900平方米
• 土地储备分布：
  • 上海：106,921平方米（4.8%）
  • 北京：29,669平方米（1.3%）
  • 天津：202,191平方米（9.2%）
  • 重庆：112,491平方米（5.1%）
  • 浙江区域：209,303平方米（9.5%）
  • 江苏区域：554,090平方米（25.1%）
  • 其他区域：992,244平方米（45.0%）

销售成本

• 销售成本：2023年为6,830.2亿元，较2022年下降12.4%。
• 成本构成：
  • 建设成本：221.55亿元（32.5%）
  • 土地使用权成本：311.06亿元（45.6%）
  • 资本化利息：79.43亿元（11.6%）
  • 其他成本：64.44亿元（9.4%）

毛利及毛利率

• 毛利：2023年为46.43亿元，较2022年增加303.0%。
• 毛利率：2023年为6.4%，较2022年1.5%有所提升，主要因2022年计提减值拨备减少。

公允价值亏损

• 不动产平台公允价值亏损：2023年为100.3亿元，较2022年减少175.3亿元。
• 其他平台公允价值亏损：2023年为6.0亿元，2022年为0亿元。

销售及营销成本

• 销售及营销成本：2023年为321.0亿元，较2022年下降42.7%。

行政开支

• 行政开支：2023年为310.8亿元，较2022年下降66.3%。

其他收入及其他亏损

• 其他收入：2023年为16.0亿元，主要来自政府补助。
• 其他亏损：2023年为454.0亿元，主要来自金融资产公允价值亏损及合营企业股权处置亏损。

融资成本

• 财务收入：2023年为17.1亿元，较2022年下降94.3%。
• 融资成本：2023年为915.5亿元，较2022年下降57.0%。

分佔合营企业/联营公司业绩

• 分佔业绩：2023年亏损105.3亿元，2022年亏损115.3亿元，主要由于商业地产租赁需求下降。

所得税开支

• 所得税开支：2023年为125.8亿元，较2022年下降32.5%。

年内亏损

• 年度亏损：2023年为1,841.3亿元，其中股东权益应佔亏损为1,721.2亿元。

流动资金及资本资源

• 现金状况：2023年12月31日银行存款及手头现金（含受限制现金）为626.3亿元。
• 借款总额：2023年为16,876.1亿元，较2022年下降153.6亿元。
• 借款明细：
  • 即期借款：12,304.4亿元（2023年），较2022年减少7.5%。
  • 非即期借款：1,841.5亿元（2023年），较2022年减少29.4%。
• 借款币种：人民币及美元为主。
• 抵押资产：2023年涉及抵押的资产为7,659.3亿元，较2022年减少40.3%。

员工及薪酬政策

• 总员工人数：2023年为2,990人，较2022年减少92人。
• 员工构成：
  • 房地产开发业务：328人
  • 物业管理：2,572人
  • 客户服务及其他业务：90人
• 薪酬政策：根据员工资格、经验、职位及资历确定薪资，设有年度评估系统，用于决定加薪、花红及晋升。
• 员工培训：针对管理层及市场推广人员制定系统化培训计划，提升管理及销售能力。

企业治理与管理架构

• 执行董事：闵浩（主席）、徐海峰、陈超（首席财务官）
• 非执行董事：陈新戈（2023年3月30日由执行董事调任为非执行董事）
• 独立非执行董事：韩炯、钱世政、卢永仁博士
• 审核委员会：钱世政（主席）、卢永仁博士、韩炯
• 薪酬委员会：韩炯（主席）、卢永仁博士、闵浩（2023年3月30日获委任）
• 提名委员会：韩炯（主席）、卢永仁博士、陈新戈（2023年3月30日获委任）
• 风险管理委员会：已于2023年8月30日并入审核委员会

未来展望

• 2024年房地产政策预期：金融支持三大工程、落实“三个不低于”、下调住房交易税费。
• 市场展望：2024年房地产市场仍处于利好政策齐出的缓慢爬坡阶段，探索新的供需关系和经营融资模式。
• 公司目标：通过品质提升、运营能力打造、轻资产业务催化，实现高品质发展。

总结

景瑞控股有限公司是一家以房地产开发为核心业务的公司，深耕一二线城市及都市圈，致力于打造高品质的房地产项目和物业管理服务。2023年，公司面临严峻的市场挑战和流动性困境，但仍通过优化业务模式、加强资产管理、提升运营能力等措施积极应对。公司业务涵盖房地产开发、城市更新、资产管理、商业运营及物业管理，截至2023年底，公司在24个城市布局112个项目，获得多项行业荣誉。公司通过债务重组、销售策略调整、成本控制等措施，努力改善财务状况，提升企业竞争力，实现可持续发展。