20211123-光大证券-物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二）_借鉴索迪斯（SW.PA）_五十年领跑全球IFM_26页_2mb

行业研究：借鉴索迪斯，五十年领跑全球IFM

核心内容

索迪斯（Sodexo, SW.PA）是一家全球领先的综合设施管理服务商，自1966年创立以来，通过内生增长与外延并购相结合的策略，实现全球化布局，成为行业龙头。公司业务覆盖64个国家，2019财年总营收达220亿欧元，归母净利润6.7亿欧元，PE估值约23倍。截至2021年9月，公司已完成超过20个大型收并购项目，总金额超过50亿欧元，其中北美和欧洲分别占35亿欧元和12亿欧元。

索迪斯的三大业务板块包括：驻场服务（OSS）、福利与绩效管理服务（BRS）以及个人与家庭服务（Personal & Home Services）。其中，驻场服务是公司主要收入来源，占比高达96%。公司通过多元化业务组合和客户导向策略，保持了较高的客户续约率（93%）和员工留存率（80%以上），并有效控制人力成本在总成本的50%左右。

主要观点

• 稳健增长与并购扩张：索迪斯通过内生增长与外延并购结合，实现全球化布局，自由现金流充沛，支撑其持续发展。
• 多元化业务模式：公司通过横向拓展至医疗、教育、养老等业态，纵向延伸服务边界，形成多业态、全生命周期的综合服务模式。
• 科技赋能趋势：索迪斯积极布局数字化，包括智慧餐厅、移动应用、物联网等技术，提升服务效率与质量。
• 国内物业企业借鉴：国内物业企业可借鉴索迪斯的发展经验，从住宅物业向商业、公建物业拓展，并通过科技提升增值服务渗透率。

关键信息

• 全球IFM市场：据Persistence Market Research估计，2021年全球IFM市场规模达7,300亿美元，预计以4.2%的复合年增长率增长至2031年超万亿美元。
• 欧美市场发展：1980-1990年间，欧美人均GDP突破10,000美元和20,000美元，推动IFM服务进入快车道，索迪斯借此扩大市场份额。
• 新兴市场潜力：中国、印度、巴西等新兴市场将成为索迪斯未来增长的重要引擎。
• 财务表现：2019财年，索迪斯产生8.7亿欧元自由现金流，2020财年受疫情影响出现亏损，但2021年H1已恢复盈利。

投资建议

建议关注以下四条主线：

1. 规模第一梯队：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 规模第二梯队且估值较低：关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦服务、世茂服务。
3. 专业商办管理标的：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
4. 资源禀赋突出的央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险提示

• 人工成本风险：人力成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，可能挤压毛利率。
• 增值服务拓展风险：增值服务多与开发业务相关，盈利模式和竞争格局尚未明确。
• 关联方依赖风险：部分物管企业依赖关联方开发商，若其策略变化可能影响业务拓展。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制质量，可能影响品牌形象和客户满意度。

结论

索迪斯的发展历程为国内物业企业提供了宝贵的借鉴。通过聚焦优势业务、多元化拓展和科技赋能，索迪斯实现了全球领先地位。国内物管企业可借鉴其经验，推动从“开发销售”向“存量管理”转型，提升增值服务和科技应用能力，以实现可持续增长。