> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公积金制度调整与上海楼市政策分析总结 ## 核心内容 ### 公积金制度改革 - **政策背景**：本周国务院发布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，这是自1999年实施以来力度最大的一次系统性调整。 - **政策要点**： - 拓宽提取和使用范围，取消房租比例限制，新增装修、物业费等提取情形。 - 提升管理服务效能，简化提取流程，缩短贷款审查时间。 - 强化风险防控，建立信用记录并纳入共享平台。 - 扩大制度覆盖面，允许灵活就业人员自愿缴存。 - **利率决定权**：利率由国务院决定，不等于年内必然降息。 - **政策意图**：并非刺激买房，而是利好租赁市场和住房后周期消费，如家装、家居、家电等。 ### 上海“沪八条”政策 - **政策背景**：上海出台“沪八条”楼市宽松政策，主要针对结构性矛盾，体现“小步快跑”特征。 - **政策内容**： - **优化公积金提取**：扩大购房首付款提取范围，优化提取频次和限额，支持支付契税和车位费用。 - **优化个人住房信贷**：外环外二套房贷首付比例降至15%，首套统一为15%。 - **以旧换新购房补贴**：购房后1年内出售旧房可获得1%贷款总额补贴，最高5万元。 - **房票安置**：在拆迁补偿中增加房票方式，满足多元化安置需求。 - **收购二手住房**：中心城区推进二手住房收储，用于保障性租赁住房。 - **政策效果**：短期成交量改善确定性高于房价上涨，外环外新房改善幅度高于全市平均，但未放松限购，政策信号意义大于实际意义。 ## 主要观点 1. **公积金改革信号强于实际影响**： - 政策调整为系统性改革，但并非直接资金投放，更多是结构性优化。 - 利好顺序为：低总价二手房交易 > 后周期消费 > 租赁运营 > 物业管理 > 开发商。 - 市场对政策的理解存在七重预期差，需理性看待。 2. **上海政策加码**： - 在市场景气度全面领跑全国的背景下，政策主动加码显示核心城市政策意愿增强。 - 为首个房价企稳改善城市，强化2027年核心城市房价企稳的判断。 3. **市场表现**： - A股房地产指数周跌幅1.81%，跑输沪深300。 - H股港资房企指数周涨幅6.37%，跑赢恒指。 - 城投控股、正荣地产等个股表现突出，正荣地产周涨幅达66.67%。 ## 关键信息 ### 二手房市场 | 城市 | 挂牌价周环比 | 挂牌量周环比 | 实时成交周环比 | 网签成交周环比 | |------|--------------|--------------|----------------|----------------| | 北京 | -0.02% | -3.23% | +12.9% | +9.6% | | 上海 | +0.02% | -0.84% | -3.2% | +12.7% | | 广州 | -0.09% | +0.01% | +3.9% | +12.7% | | 深圳 | -0.03% | -0.46% | +4.1% | -6.6% | - **北京挂牌量**：连续两周上行后本周大幅回落，年初至今累计下降12.19%。 - **上海挂牌价**：连续两周回落，本周转正，自底部反弹1.7%。 - **深圳挂牌量**：连续10周下行，降幅走阔。 - **议价率**：上海五连降，北京、广州月环比转负，深圳月环比转正。 ### 新房市场 - **成交情况**： - 北京新房成交周环比+10%，涨幅走阔。 - 上海新房成交周环比+16%，创周度新高。 - 广州新房成交周环比+4%，深圳+1%。 - **库存与去化**： - 一线城市新房库存基本持平。 - 去化周期维持稳定，一线城市去化周期为15.2个月。 ### 房企融资 - 上周房地产企业新增债券融资122.50亿元，周环比-10.5%。 - 年初至今融资规模合计3007.27亿元，年同比-52.6%。 - **保利发展**：发行25亿元公司债，期限5+2年，票面利率2.2%。 ## 投资建议 - **短期择时**：把握三季度末和四季度末交易性行情。 - **中期预期**：2027年或成为核心城市房价企稳的起点，板块有望成为年度交易主线。 - **长期机会**：2028年或出现更多α机会，而非β行情。 - **相关标的**： - 头部央国企：华润置地、中国金茂、中国海外发展、招商蛇口。 - 深耕京沪的地方国企可适度关注。 ## 风险提示 1. **逆周期调节政策不及预期**：政策力度和节奏可能未达市场预期。 2. **楼市改善不及预期**：小阳春后市场可能继续下行。 3. **房企信用风险加剧**：若政策和基本面改善不及预期，信用风险可能扩散。 ## 投资评级 - **行业评级**：看好（维持）。 - **公司评级**： - 买入：相对基准指数收益率15%以上。 - 增持：相对基准指数收益率5%～15%。 - 中性：相对基准指数收益率-5%～+5%。 - 减持：相对基准指数收益率-5%以下。 ## 附录 - **分析师**：吴胤翔、董斌鑫。 - **报告发布日期**：2026年08月25日。 - **数据来源**：Choice、冰山数据、国家统计局、东方证券研究。 - **免责声明**：本报告仅供参考，不构成投资建议，投资者自行承担风险。