> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 【招商房地产】政策或带动“胜率”提升，维持三季度后半段加大配置判断 ## 核心内容 本报告针对北京市于2026年8月7日发布的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（京建发〔2026〕400号文）进行点评，并结合当前市场环境提出对房地产板块的配置建议。核心观点为：**政策调整可能带动板块“胜率”提升，维持对三季度后半段加大配置的判断**。 ## 主要观点 ### 1. 政策背景与方向 - 北京此次政策调整是继上海、深圳、广州等地优化房地产政策后的延续，表明全国房地产政策优化趋势已形成。 - 调整内容包括**优化限购政策、提高公积金贷款额度上限**等，旨在稳定市场预期、提升购房需求。 ### 2. 政策出台背景 - 北京二手房价格自2025年以来跌幅较大，累计跌幅达17%，高于上海（13%）、广州（14%）、深圳（10%）。 - 2026年1-7月北京涉宅用地成交金额同比下滑54%，8月开始进入土地出让高峰期，政策调整或有助于稳定土拍市场并为“金九银十”旺季提供支撑。 ### 3. 投资逻辑与框架 - 报告延续中期策略《买在“赔率”，胜在催化》中提出的“胜率-赔率”框架，认为房地产板块具备“赔率”优势。 - 当前板块“胜率”较低，但随着政策优化，预期将有所提升，从而带来配置价值。 ### 4. 短期与中长期配置建议 - **短期**：北京政策调整可能提升部分投资人对房地产板块“胜率”的预期，带来阶段性交易机会。 - **中长期**：增量政策观察窗口或在**四季度至明年上半年**，当前至四季度板块“胜率”仍有提升空间，若“赔率”回升，可进一步加大配置。 ### 5. 标的推荐 - **房地产公司**：关注业绩相对稳健、股息率较高的\*\*\*\*、\*\*\*\*\*等；部分投资人可优先关注高能级城市标的，如\*\*\*\*\*、\*\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*、\*\*\*\*等。 - **受益标的**：关注新房及二手房市场量价改善的\*\*等。 - **产业链企业**：竣工回落预期的消化可能助力具备产品、服务及定价优势的企业重获估值溢价。 - **生态链转型**：重视REITs及不动产资管的长赛道布局，关注其对行业转型的推动作用。 ## 关键信息 - **政策延续性**：北京政策调整为地方性优化，非新一轮增量政策起点。 - **市场表现**：房地产板块股价已部分兑现“赔率”优势，但“胜率”仍处于较低水平。 - **时间窗口**：增量政策观察期预计在四季度至明年上半年，板块“胜率”或进一步提升。 - **风险提示**：房地产市场基本面修复不及预期、市场风格切换不及预期等。 ## 结构建议 - **短期策略**：关注政策带来的市场情绪修复与交易机会。 - **中长期策略**：维持对房地产板块的配置，尤其是具备稳定现金流与高股息率的标的。 - **REITs与资管**：重视REITs对不动产资管的促进作用，关注核心消费类资产及一级市场打新机会。 ## 附录 - **相关报告**：包括年度策略、中期策略、行业点评、月度报告、公司深度报告等，可参考完整报告获取更多细节。 - **免责声明**：本公众号仅为招商证券研究报告的转发，不构成投资建议，使用需自行评估并承担风险。 --- *注：具体标的名称因涉及敏感信息，已用\*\*\*\*替代。*