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中银晨会聚焦-20260213 总结

核心内容

本报告由中银国际证券股份有限公司发布，聚焦2026年房地产行业展望，分析市场趋势、投资机会及风险提示。报告指出，2026年房地产市场将呈现“前低后高”的走势，全年板块或迎来“政策拐点”与“基本面拐点”。

主要观点

房地产市场展望

• 短期政策手段：应优先使用以防止市场失速下滑，包括支持房企合理融资、提振需求及信心。
• 中长期转型：房企需主动转型，从提高投资开发增加值转向提高服务运营增加值，推动高质量发展。
• 市场矛盾转变：当前市场矛盾已从“成交量萎缩”转向“价格持续下跌”，尤其影响二手房市场，进一步拖累新房市场。
• 两个拐点预期：
  • 政策拐点：预计在2026年一季度末出现，政策积极性提升。
  • 基本面拐点：预计在四季度出现，需求好转的明朗度提升，尤其是二手房价格降幅收窄。

房地产核心指标预测

• 季度预测：
  • 销售面积：-13%、-8%、-6%、-5%
  • 销售均价：-8%、-4%、-3%、-1%
  • 销售金额：-20%、-11%、-9%、-6%
  • 房地产投资：-20%、-17%、-16%、-10%
  • 新开工面积：-15%、-20%、-20%、-15%

城市销售结构预测

• 一线城市销售面积增速：-8%
• 二线城市销售面积增速：-14%
• 三四线城市销售面积增速：-17%
• 一线城市销售均价增速：-2%
• 二线城市销售均价增速：-3%
• 三四线城市销售均价增速：-7%

投资建议

2026年房地产销售、投资、新开工增速仍会下滑，但降幅较2025年有所收窄。建议关注以下三条投资主线：

1. 基本面稳定的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
2. “小而美”房企：保利置业集团，其在销售和拿地方面有显著突破。
3. 探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

关键信息

• 政策支持重点：销售回款与外部融资支持，尤其是房企融资展期和额度统筹管理。
• 风险提示：政策出台不及预期、销售与房价持续下行、市场信心修复不及预期。
• 评级体系：报告中包含公司与行业投资评级，用于评估未来6-12个月的预期表现。

风险提示及免责声明

• 报告内容基于分析师个人观点，不构成投资建议。
• 未经授权的媒体或机构不得使用本报告内容。
• 报告内容可能随时更改，不构成任何保证。
• 投资者需独立判断，谨慎使用报告内容。

联系信息

• 证券分析师：王军，联系方式：(8621)20328310，jun.wang_sh@bocichina.com
• 中银国际证券股份有限公司：中国上海浦东，银城中路200号，中银大厦39楼，邮编200121
• 相关关联机构：
  • 中银国际研究有限公司（香港）
  • 中银国际证券有限公司（香港）
  • 中银国际控股有限公司北京代表处
  • 中银国际（英国）、（美国）、（新加坡）有限公司

结论

2026年房地产行业将面临持续调整，但有望在政策支持和市场基本面改善下出现反转。建议投资者关注具备稳定基本面、显著销售突破及积极布局新消费场景的房企与商业地产公司。