20211018-国信证券-旭辉永升服务-01995.HK-重大事件快评_收购红星商场物管项目_丰富非住业态在管资源_6页_971kb

旭辉永升服务（01995）收购红星美凯龙物管项目分析总结

核心内容

旭辉永升服务于2021年10月15日发布公告，宣布以人民币6.96亿元收购红星美凯龙旗下50个物管项目80%的股权，并以3333万元将之前收购的21个项目中10.1%的股权回售给红星美凯龙。此次交易是公司继2021年3月首次收购红星美凯龙项目后的第二次收并购，累计获得71个项目80%的股权，总在管面积超650万m²，基础物管服务收入占比达56%，非住宅物业收入占比为40%，第三方物业收入占比为69%。

主要观点

1. 收购策略延续性
   本次收购延续了公司“区域集聚、业态补强、战略协同、项目质地与经济指标优良”的一贯收购策略，有助于公司向综合物业管理服务商转型。

2. 项目质量与估值合理
   71个项目属于优质稀缺的非住业态标的，2020年基础物管服务总收入约为4.4亿元，毛利率在22%-32%之间，税后利润约8000万元。公司按2020年15倍PE进行估值，交易价格公允。

3. 业绩成长性增强
   本次收购进一步增强了公司业绩的成长性和确定性。预计公司2021年和2022年归母净利润分别为6.2亿元和8.8亿元，同比增长分别为59%和42%。对应EPS分别为0.37元和0.53元，PE分别为34.8X和24.5X，维持“买入”评级。

4. 长期业绩对赌协议
   公司与红星美凯龙签署了长达20年的业绩对赌协议，确保被收购项目在前6年每年纯利增长至少10%，后14年每年增长至少2%。若未达标，红星美凯龙需进行补偿。

5. 非住宅业态管理能力提升
   本次收购显著提升了公司在非住宅业态的管理能力，同时也展示了公司在第三方外拓方面的强大能力，未来在管面积增量中收并购占比将达20%。

关键信息

• 交易金额与股权：累计支付9.6亿元，获得71个项目80%的股权，剩余20%由红星美凯龙持有。
• 在管面积与收入：总在管面积超650万m²，2020年基础物管服务收入约4.4亿元，平均收费单价约6元/m²/月。
• 财务预测：
  • 2021年预计归母净利润8.8亿元，EPS 0.53元，PE 24.5X；
  • 2022年预计归母净利润12.15亿元，EPS 0.73元，PE 17.8X。
• 盈利预测与估值指标：
  • 每股收益（EPS）：2021E为0.53元，2022E为0.73元；
  • 每股净资产（BPS）：2021E为2.36元，2022E为2.87元；
  • 毛利率：2021E为29%，2022E为28%；
  • ROE：2021E为24%，2022E为28%；
  • P/E：2021E为24.5X，2022E为17.8X；
  • EV/EBITDA：2021E为20.2X，2022E为16.3X。

未来增长展望

公司提出“五年十倍”战略目标（2018-2023年），目前已过半，目标可期。在此基础上，公司进一步提出“五年五倍”二五计划（2024-2028年），预计年均增长率在35%-45%之间。本次收购将有助于公司实现这一目标，增强市场竞争力。

风险提示

• 在管面积增长不及预期；
• 毛利率下行超预期；
• 增值服务拓展不及预期。

投资评级

• 股票投资评级：买入（预计6个月内股价表现优于市场指数20%以上）；
• 行业投资评级：超配（预计6个月内行业指数表现优于市场指数10%以上）。

分析师承诺

• 所有分析数据均来自合规渠道，结论客观公正；
• 分析师具备证券投资咨询执业资格，独立出具报告；
• 不因报告内容或观点而直接或间接获得补偿。

附录

• 资产负债表：显示公司资产与负债持续增长，2021E资产总计9445百万元，负债总计5230百万元；
• 利润表：预计2021E和2022E营业收入分别为7027百万元和10014百万元，净利润分别为883百万元和1215百万元；
• 现金流量表：经营活动现金流持续增长，2021E为1845百万元，2022E为2480百万元。

总结

本次收购红星美凯龙物管项目，是旭辉永升服务在非住业态拓展的重要一步，不仅增强了公司业绩的稳定性和成长性，也提升了其综合物业管理服务能力。公司未来增长潜力较大，维持“买入”评级。