> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业总结 ## 核心内容 本周房地产行业迎来多项政策改革，推动现房销售制度与融资端政策相结合，形成“钱怎么监管、钱从哪里来”的闭环。政策主要包括： - 《关于完善商品住房销售制度的通知》 - 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》 - 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 - 《城市更新项目贷款管理办法（试行）》 这些政策旨在提升房地产行业金融服务能力、优化融资方式、规范销售流程，推动行业向高质量发展转型。 ## 主要观点 1. **政策影响**： - 现房销售制度与项目公司制、主办银行制相结合，覆盖项目全周期。 - 开发贷款期限延长，减轻房企资金压力。 - 个人住房贷款与开发贷款衔接，提升资金监管效率。 - 房企融资方式从依赖主体信用向基于项目情况转变，促进多元化融资。 2. **行业基本面**： - 当前行业仍处于左侧，新房销售尚未企稳，二手房价格表现一般。 - 行业整体库存较高，需等待政策进一步落地或需求复苏以开启右侧。 3. **房企分化**： - 头部国央企及少数优质民企在拿地和销售方面表现优异。 - 多元化经营企业具备更强的穿越周期能力，如华润置地、华润万象生活。 - 轻资产运营企业（如中介、物业）在房价下跌过程中表现更优。 4. **投资建议**： - 维持行业“增持”评级。 - 推荐关注华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等开发型房企。 - 推荐贝壳-W、我爱我家等中介企业，以及华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业等物业企业。 - 关注类地方城投和地产转型股。 ## 关键信息 ### 本周行情回顾 - **申万房地产指数**：累计变动幅度为 2.6%，领先沪深 300 指数 2.80 个百分点，排名第 10。 - **上涨个股**：共 91 支，涨幅前五为香江控股（28.2%）、海德股份（18.2%）、沙河股份（13.5%）、深物业 A（13.1%）、深圳华强（11.0%）。 - **下跌个股**：共 16 支，跌幅前五为万泽股份（-14.2%）、荣安地产（-5.9%）、绵石投资（-5.5%）、陆家嘴（-4.2%）、招商蛇口（-4.0%）。 - **重点房企涨跌幅**： - 涨幅前五：融创中国（20.5%）、我爱我家（18.4%）、佳兆业（11.6%）、新城控股（9.6%）、世联行（8.4%）。 - 跌幅前五：正荣地产（-31.4%）、时代中国控股（-16.7%）、世茂集团（-10.6%）、绿景中国地产（-7.8%）、美的置业（-7.1%）。 ### 新房成交情况 - **本周成交面积**：30 个城市合计 142.4 万平方米，环比 +5.1%，同比 -9.3%。 - **一线城市**：48.2 万方，环比 +5.9%，同比 +23.4%。 - **二线城市**：76.0 万方，环比 +11.9%，同比 -12.7%。 - **三线城市**：18.2 万方，环比 -17.3%，同比 -41.1%。 - **34 周累计成交面积**：30 城共计 5318.2 万方，同比 -16.0%。 - **一线城市累计**：1656.8 万方，同比 -1.7%。 - **二线城市累计**：2654.5 万方，同比 -10.1%。 - **三线城市累计**：1006.9 万方，同比 -40.6%。 ### 二手房成交情况 - **本周成交面积**：15 个城市合计 190.9 万方，环比 -2.2%，同比 +3.1%。 - **一线城市**：83.5 万方，环比 +0.7%。 - **二线城市**：76.4 万方，环比 -5.3%。 - **三线城市**：31.0 万方，环比 -1.8%。 - **34 周累计成交面积**：6958.7 万方，同比 +5.8%。 - **一线城市累计**：2991.2 万方，同比 +6.3%。 - **二线城市累计**：2889.0 万方，同比 +1.7%。 - **三线城市累计**：1078.5 万方，同比 +16.6%。 ### 房企信用债情况 - **本周发行规模**：48.30 亿元，环比减少 -75.3 亿元。 - **总偿还量**：120.09 亿元，环比减少 72.83 亿元。 - **净融资额**：-71.79 亿元，环比减少 2.47 亿元。 - **主体评级**：AA+（51.8%）为主。 - **债券类型**：一般中期票据（42.0%）为主。 - **债券期限**：1-3 年（55.9%）为主。 - **融资成本**：发行利率有所下降，如“26 重庆渝开 MTN001”5 年期中期票据利率为 1.80%，较可比债券利率下降 1.80%。 ## 风险提示 1. **政策落地不及预期**：政策执行效果可能受地方政府推进意愿影响。 2. **需求复苏不及预期**：市场对新房和二手房的需求可能未达预期。 3. **房企出险风险蔓延**：部分房企可能因资金链紧张出现风险。 ## 结论 当前房地产行业正处于转型期，政策改革为行业注入新动力。虽然短期内对房企现金流和新房供给造成压力，但中长期有助于行业健康发展。投资建议关注头部房企、轻资产运营企业及具备转型潜力的公司。行业仍需进一步政策支持和市场需求回暖以开启右侧。