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万科业绩超预期，三四线热度不减

核心内容

本报告分析了2017年第34周房地产行业的市场表现、销售情况、土地市场动态及政策变化，重点指出三四线城市新房销售依然保持热度，但整体行业数据增速有所放缓。同时，对投资建议和风险提示进行了分析，为投资者提供参考。

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主要观点

• 新房市场表现：

  • 2017年第34周，60个样本城市新房成交均值为996套，环比下降12%，同比下降35%。
  • 一线城市新房成交环比增加14%，其他三四线城市新房成交环比增加3%，同比增长5%，累计同比增加20%。
  • 二手房市场整体热度下降，14个样本城市存量房成交均值为988套，环比下滑9%，同比下滑33%，年初累计同比减少20%。

• 行业数据走势：

  • 8月行业数据增速可能因基数效应继续回落，9月周度销售数据基数走高。
  • 19大前板块龙头投资逻辑不顺畅，建议关注有题材、有催化的标的。

• 开发投资情况：

  • 2017年1-7月房地产开发投资同比增长7.9%，增速下滑0.6个百分点。
  • 商业开发投资增速下滑较大，主要受类住宅商业产品调控趋严影响。
  • 预计Q4基数不高，全年投资增速有望保持在5%-6%之间。

• 政策动态：

  • 租赁市场：广州、合肥、佛山等地推进租赁住房政策，鼓励发展租赁市场，如商办改租赁住房、鼓励房企长期持有房源、支持REITs等。
  • 调控政策：多地出台调控政策，如成都、佛山限制商业办公类用房分割和转让，以抑制投机行为。
  • 物流地产：全国范围内推动物流降本增效，加强冷链物流发展，支持物流基础设施建设。

• 投资建议：

  • 优先推荐国企改革小市值标的天健集团、受益长租公寓概念的世联行。
  • 次推荐低估值龙头招商蛇口、金地集团、蓝光发展。
  • 建议关注保利地产、华侨城A、华发股份、南山控股、南国置业。

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关键信息

• 板块表现：

  • 申万房地产板块整体上涨0.53%，跑输沪深300（上涨1.91%）。
  • 个股中，广宇发展因并购重组获批表现较好，世联行因半年报业绩增长和长租公寓概念表现突出。

• 土地市场：

  • 上周土地成交活跃的城市包括杭州、成都、重庆、北海和广州。
  • 九江市某地块成交总价达11.7亿元，溢价率高达122%。
  • 上周土地成交总价整体较高，部分城市如深圳、广州的商贷利率有所优惠。

• 公司基本面：

  • 重点房企如万科、招商蛇口、金地集团等在1-7月销售数据表现良好，其中万科销售金额达3127亿元，同比增长44%。
  • 一些公司如深振业A、中航地产、金融街等的净利润增长显著，但部分公司如中房地产、世联行等则出现亏损或业绩下滑。

• 估值情况：

  • 天健集团、世联行、招商蛇口、金地集团、蓝光发展等公司估值较低，具备投资潜力。
  • 各公司EPS和PE预测显示未来业绩有较大增长空间，尤其在长租公寓、国企改革等政策驱动下。

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风险提示

• 信贷政策进一步趋紧可能对房地产行业造成压力。
• 土地市场调控政策可能影响房企的开发投资节奏。
• 8月行业数据增速回落，9月基数走高，可能影响投资者情绪。

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总结

本报告揭示了房地产行业在2017年第34周的市场表现与政策动向，强调三四线城市新房销售持续增长，而行业整体数据增速放缓。同时，指出政策对租赁市场、物流地产的推动，建议投资者关注具备政策利好和增长潜力的标的，如天健集团、世联行、招商蛇口等，同时提醒注意信贷政策收紧等风险。