> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 越秀地产 (00123.HK) 总结 ## 核心内容概述 越秀地产在2025年面临了毛利率下滑和净利润大幅下降的挑战，但其销售表现相对行业更为稳健。公司预计在2026年实现千亿销售目标，未来业绩有望逐步改善。公司财务状况保持稳健，融资成本处于行业低位，具备较强的信用实力。公司持续聚焦核心城市拿地，土储资源优质且充足，为未来销售提供保障。 ## 主要观点 - **业绩表现**：2025年公司实现营业收入864.6亿元，同比增长0.1%；但归母净利润仅为0.55亿元，同比下降94.7%。主要受行业调整、结转结构及资产减值影响。 - **毛利率与净利润**：2025年整体毛利率降至7.8%，同比下降2.7个百分点。公司计提资产减值15.67亿元，尽管较上年有所减少，但对利润仍构成压力。归母净利润占净利润比例下降至3.1%。 - **销售韧性**：2025年公司实现合同销售金额1062亿元，同比下降7.3%，降幅小于行业平均水平，显示出较强的销售韧性。 - **区域分布**：销售主要集中在北方（32%）、大湾区（31%）、华东（26%）和中西部（11%），其中华东地区贡献最大。 - **财务稳健**：公司有息负债规模为1048.3亿元，加权平均融资成本降至3.05%，处于行业低位。剔预资产负债率为65.5%，现金短债比为1.7倍，财务状况良好。 - **未来展望**：公司预计2026/2027/2028年营收分别为801.6/757.1/725.0亿元，归母净利润分别为1.48/2.94/7.32亿元，EPS分别为0.04/0.07/0.18元/股，对应PE分别为89.3/45.0/18.1倍。预计公司利润将逐步改善。 - **投资建议**：维持“买入”评级，认为公司具备较强的销售能力和财务实力，未来业绩有望回升。 - **风险提示**：政策放松不及预期、毛利率下行超预期、结算进度不及预期。 ## 关键信息 ### 财务数据概览 | 财务指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |----------|------|------|------|------|------| | 营业收入(百万元) | 86,401 | 86,457 | 80,156 | 75,708 | 72,503 | | 增长率yoy(%) | 7.7 | 0.1 | -7.3 | -5.5 | -4.2 | | 归母净利润(百万元) | 1,040 | 55 | 148 | 294 | 732 | | 增长率yoy(%) | -67.3 | -94.7 | 169.3 | 98.4 | 148.9 | | EPS（元/股） | 0.26 | 0.01 | 0.04 | 0.07 | 0.18 | | P/E（倍） | 12.7 | 240.6 | 89.3 | 45.0 | 18.1 | ### 资产负债表 | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 流动资产 | 340,792 | 297,686 | 281,715 | 272,337 | 266,518 | | 现金 | 29,728 | 45,352 | 47,196 | 50,575 | 51,801 | | 存货 | 224,952 | 184,329 | 167,346 | 156,777 | 148,096 | | 资产总计 | 410,453 | 369,745 | 355,023 | 345,932 | 340,353 | ### 负债情况 | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 流动负债 | 220,515 | 182,045 | 169,030 | 160,134 | 153,567 | | 短期借款 | 23,269 | 27,202 | 26,022 | 25,078 | 24,228 | | 负债合计 | 306,374 | 263,912 | 248,202 | 237,150 | 228,858 | ### 现金流量表 | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 经营活动现金流 | 21,838 | 13,940 | 8,921 | 7,008 | 3,362 | | 投资活动现金流 | -4,269 | 2,183 | -3,202 | -529 | 439 | | 筹资活动现金流 | -17,121 | -500 | -3,875 | -3,100 | -2,575 | | 现金净增加额 | 463 | 15,623 | 1,844 | 3,379 | 1,226 | ### 利润表 | 项目 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 营业收入 | 86,401 | 86,457 | 80,156 | 75,708 | 72,503 | | 营业成本 | 77,347 | 79,709 | 73,469 | 68,829 | 65,821 | | 营业利润 | 4,846 | 2,608 | 2,920 | 3,094 | 3,565 | | 净利润 | 1,465 | 1,778 | 989 | 1,961 | 2,712 | | 归母净利润 | 1,040 | 55 | 148 | 294 | 732 | | EBITDA | 5,041 | 4,109 | 2,529 | 4,260 | 5,589 | ### 主要财务比率 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|------|------|------|------|------| | 营业收入增长率(%) | 7.7 | 0.1 | -7.3 | -5.5 | -4.2 | | 营业利润增长率(%) | -39.5 | -46.2 | 12.0 | 6.0 | 15.2 | | 归母净利润增长率(%) | -67.3 | -94.7 | 169.3 | 98.4 | 148.9 | | 毛利率(%) | 10.5 | 7.8 | 8.3 | 9.1 | 9.2 | | 净利率(%) | 1.2 | 0.1 | 0.2 | 0.4 | 1.0 | | ROE(%) | 1.9 | 0.1 | 0.3 | 0.5 | 1.3 | | 资产负债率(%) | 74.6 | 71.4 | 69.9 | 68.6 | 67.2 | | 净负债比率(%) | 71.3 | 56.2 | 50.3 | 43.5 | 39.0 | | 流动比率 | 1.5 | 1.6 | 1.7 | 1.7 | 1.7 | | 速动比率 | 0.4 | 0.6 | 0.7 | 0.7 | 0.7 | | P/E | 12.7 | 240.6 | 89.3 | 45.0 | 18.1 | | P/B | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | | EV/EBITDA | 18.3 | 17.9 | 26.5 | 14.2 | 10.2 | ## 拿地与土储情况 - 2025年新增25幅土地，分布在多个核心城市，总建筑面积278万方，权益投资额244亿元。 - 期末总土储1855万方，一二线城市占比约94%。 - 期末总未售货值3328亿元，其中大湾区占50%，华东占19%。 - 2026年初可售货源2213亿元，为全年销售提供保障。 ## 投资建议与风险提示 - **投资建议**：维持“买入”评级，预计公司未来业绩将逐步改善。 - **风险提示**： - 政策放松不及预期 - 毛利率下行超预期 - 结算进度不及预期