20160721-东兴证券-港股追本溯源系列之二_超级地租的终结__39页_3mb

超级地租的终结？

核心内容

本文探讨了香港房价长期上涨背后的“超级地租”现象及其成因，并分析了这一现象是否将在未来终结，以及其对港股市场的影响。

主要观点

• 香港的房价长期上涨与“超级地租”密切相关，这种地租由政府对土地的高度垄断形成，最终由地产商获取，导致社会分配结构失衡和经济结构失衡。
• 香港房地产业的发展史可划分为五个阶段，从萌芽期到鼎盛期，再到回归后的波动与复苏，房价始终处于上升趋势。
• 超级地租的形成受到多重因素影响，包括人口增长、产业结构变迁、政府土地政策偏向地产商、地产商自身的经营策略以及联系汇率制度对货币流动性的影响。
• 随着全球经济格局的变化、内地金融开放的推进以及联汇制的潜在负面影响，香港房价的上涨基础正逐步削弱，房价下行趋势已初步显现。
• 香港仍具备一定的制度优势和财政支持，有助于缓解房价下跌带来的冲击，但整体经济增速放缓，传统角色逐渐淡化。

关键信息

一、超级地租的成因

1. 人口增长

   • 香港人口长期增长，尤其依赖内地移民。
   • 不同年龄段的人口结构变化对住房需求有显著影响，如25-34岁人口较多时，房价快速上升。

2. 产业结构变迁

   • 工业化时期（1945-1969年）和向服务业转型时期（1970-1997年）推动了房地产业的发展。
   • 制造业比重下降，服务业比重上升，导致资本向房地产集中。

3. 政府政策与土地制度

   • 香港政府实施高地价政策，限制土地供应，助长了地产商对土地的垄断。
   • 政府的自由放任思想和官商联合加剧了这一趋势。

4. 地产商的智慧

   • 地产商通过低价购地、创新销售方式等手段巩固其市场地位。
   • 大地产商在土地市场占据主导，推动房价上涨。

5. 联汇制的影响

   • 联汇制使得港币跟随美元政策，影响了房地产市场。
   • 联汇制下的货币流动性对房价有正向推动作用，但经济下行期可能加速房价下跌。

二、超级地租是否终结？

• 香港房价在2016年达到阶段性峰值后，进入下行通道，2021年基本回到2013年水平，较2015年下跌27.5%。
• 未来房价走势受到以下因素影响：
  • 实体经济吸引力下降，资本流入减少。
  • 区域性金融中心角色面临挑战，需在内地金融开放中寻求平衡。
  • 联汇制下，经济下行期对房价有催化作用。

三、对港股的影响

• 房价下跌对港股的影响：
  • 引发市场悲观预期，资本抽离，权重股成为抛售重点。
  • 本地地产板块盈利和估值下降，影响港股整体表现。
• 量化测算：
  • 房价每下跌1%，恒生指数下跌0.63%，地产板块指数下跌0.5%。
  • 通过VAR模型分析，人口、土地供应、货币供应、利率和汇率等因素对房价有显著影响。

结论

• 香港的房价上涨趋势已发生转变，未来房价可能持续下行。
• 超级地租的形成机制受到多重因素影响，其持续性正在减弱。
• 香港的制度优势和财政状况可部分缓解房价下跌带来的冲击，但整体经济面临转型挑战。
• 香港未来的发展路径仍需在内地金融开放与自身改革之间寻求平衡，以重塑经济竞争力。