> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场筑底企稳了吗？总结 ## 核心内容 - **行业观察**：一线城市，尤其是上海，房地产市场已初现筑底迹象。2026年1-2月上海二手住宅成交规模已超过2024年同期，较2025年同期仅下降 $3.37\%$，且成交均价与挂牌均价的差距逐渐收窄。此外，租金回报率已高于10年期国债收益率，表明市场吸引力增强。 - **区域分化**：不同区域房地产市场表现差异显著。一线城市如上海去化周期较短，而部分二线城市如南京、成都等出台政策支持市场。三线城市仍面临较大去化压力，流拍现象较为普遍。 - **土地市场**：一线城市的土拍热度率先回暖，溢价率提升。二线城市土拍流拍率下降，而三线城市仍存在流拍现象，反映市场分化。 - **宏观视角**：房地产市场已经历近5年的深度调整，接近6-7年周期的尾声。房地产对GDP的拉动作用减弱，房地产开发资金结构发生变化，居民杠杆下降。租金回报率逐渐接近贷款利率，显示市场正在趋于平衡。 - **策略视角**：房地产板块估值处于历史低位，具备配置价值。当前市场对地产板块的关注度和交易情绪低迷，但政策支持和市场回暖信号逐渐显现，行业最坏阶段可能已过去。 ## 主要观点 - 上海作为一线城市，通过“沪七条”等政策支持，房地产市场初现筑底迹象。 - 区域分化是长期趋势，人口吸纳能力差异显著影响住房需求表现。 - 土拍热度与楼市表现紧密相关，一线城市表现优于三线城市。 - 房地产对GDP的拉动作用减弱，行业进入高质量发展阶段。 - 租金回报率逐渐接近贷款利率，表明市场正在调整。 - 房地产板块PB估值处于历史低位，具备估值修复空间。 - 外资流出有所收窄，显示市场风险偏好逐步恢复。 ## 关键信息 - **成交表现**：2026年1-2月上海二手住宅成交249.8万方，占住宅总成交面积的 $69.62\%$，较2025年同期仅下降 $3.37\%$。 - **价格调整**：2025年12月-2026年2月，上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄。 - **租金收益**：2025年12月上海租金回报率达到 $2.01\%$，为2016年1月后首次突破 $2\%$。 - **政策支持**：2026年2月起，上海、南京、杭州、成都、福州等地陆续出台支持政策，包括房贷贴息、公积金贷款放松、购房补贴等。 - **土地市场**：一线城市土拍溢价率提升，二线城市流拍率下降，三线城市流拍现象依然存在。 - **房地产周期**：2021年开启的房地产下行周期已持续近5年，接近6-7年周期的尾声。 - **行业影响**：房地产对A股的影响正在弱化，从“总量驱动”转向“结构性影响”。 - **估值与持仓**：房地产板块PB估值处于历史低位，成交占比和公募基金持仓均处于低位，但外资配置出现边际回暖。 ## 投资建议 - **重点公司**：推荐招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团。 - **建议关注**：优质开发（绿城中国、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家）。 ## 风险提示 - 全球和中国宏观经济不及预期的风险。 - 房价大幅波动的风险。 - 人口增速不及预期的风险。 - 城镇化发展不及预期的风险。 - 物价大幅波动的风险。 - 政策推进和实施不及预期的风险。 - 房屋销售不及预期的风险。 - 市场流动性不及预期的风险。