深度报告-20260403-中国银河-房地产高质量发展跟踪系列之一_房地产市场筑底企稳了吗_31页_1mb

房地产市场筑底企稳了吗？总结

核心内容

• 行业观察：一线城市，尤其是上海，房地产市场已初现筑底迹象。2026年1-2月上海二手住宅成交规模已超过2024年同期，较2025年同期仅下降 $3.37%$，且成交均价与挂牌均价的差距逐渐收窄。此外，租金回报率已高于10年期国债收益率，表明市场吸引力增强。

• 区域分化：不同区域房地产市场表现差异显著。一线城市如上海去化周期较短，而部分二线城市如南京、成都等出台政策支持市场。三线城市仍面临较大去化压力，流拍现象较为普遍。

• 土地市场：一线城市的土拍热度率先回暖，溢价率提升。二线城市土拍流拍率下降，而三线城市仍存在流拍现象，反映市场分化。

• 宏观视角：房地产市场已经历近5年的深度调整，接近6-7年周期的尾声。房地产对GDP的拉动作用减弱，房地产开发资金结构发生变化，居民杠杆下降。租金回报率逐渐接近贷款利率，显示市场正在趋于平衡。

• 策略视角：房地产板块估值处于历史低位，具备配置价值。当前市场对地产板块的关注度和交易情绪低迷，但政策支持和市场回暖信号逐渐显现，行业最坏阶段可能已过去。

主要观点

• 上海作为一线城市，通过“沪七条”等政策支持，房地产市场初现筑底迹象。
• 区域分化是长期趋势，人口吸纳能力差异显著影响住房需求表现。
• 土拍热度与楼市表现紧密相关，一线城市表现优于三线城市。
• 房地产对GDP的拉动作用减弱，行业进入高质量发展阶段。
• 租金回报率逐渐接近贷款利率，表明市场正在调整。
• 房地产板块PB估值处于历史低位，具备估值修复空间。
• 外资流出有所收窄，显示市场风险偏好逐步恢复。

关键信息

• 成交表现：2026年1-2月上海二手住宅成交249.8万方，占住宅总成交面积的 $69.62%$，较2025年同期仅下降 $3.37%$。
• 价格调整：2025年12月-2026年2月，上海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄。
• 租金收益：2025年12月上海租金回报率达到 $2.01%$，为2016年1月后首次突破 $2%$。
• 政策支持：2026年2月起，上海、南京、杭州、成都、福州等地陆续出台支持政策，包括房贷贴息、公积金贷款放松、购房补贴等。
• 土地市场：一线城市土拍溢价率提升，二线城市流拍率下降，三线城市流拍现象依然存在。
• 房地产周期：2021年开启的房地产下行周期已持续近5年，接近6-7年周期的尾声。
• 行业影响：房地产对A股的影响正在弱化，从“总量驱动”转向“结构性影响”。
• 估值与持仓：房地产板块PB估值处于历史低位，成交占比和公募基金持仓均处于低位，但外资配置出现边际回暖。

投资建议

• 重点公司：推荐招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团。
• 建议关注：优质开发（绿城中国、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家）。

风险提示

• 全球和中国宏观经济不及预期的风险。
• 房价大幅波动的风险。
• 人口增速不及预期的风险。
• 城镇化发展不及预期的风险。
• 物价大幅波动的风险。
• 政策推进和实施不及预期的风险。
• 房屋销售不及预期的风险。
• 市场流动性不及预期的风险。