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禹洲地产 (1628 HK) 2018 年分析报告总结

核心内容

禹洲地产（1628 HK）于2018年1月16日宣布以38亿元人民币收购沿海家园（1124 HK）的资产包，包括三个土地和四个在售项目，覆盖北京、天津、沈阳、武汉和佛山等地，新增权益土地储备超过300万方，权益可售货值约400亿元。此次收购有助于缓解公司土地储备不足的担忧，提升其资产价值和未来增长潜力。

主要观点

• 收购与资产包：禹洲地产通过收购沿海家园的资产包，增加了其土地储备和可售资源，提升了每股净资产（NAV）。
• 财务表现：公司2017年实现合约销售金额403亿元，同比增长74%，销售均价达到16,928元/平米，同比增长33%。
• 未来增长目标：公司2018年合约销售目标为600亿元，同比增长50%；2020年目标为1200亿元，三年复合增长率（CAGR）为44%。
• 土地储备：2017年公司新增23个项目，权益面积增加至218万方，平均土地成本下降至6802元/平米，权益比例降至58%。
• 估值调整：由于收购提升了公司资产价值，将每股净资产从7.1港币提升至7.9港币，目标估值折价从35%收窄至30%，目标价从4.61港币上调至5.53港币，对应13%的上涨空间。
• 市场表现：公司当前股价对应2017年和2018年市盈率分别为6倍和5倍，市净率分别为1.4倍和1.2倍，折价约40%。

关键信息

收购详情

• 收购价格：38亿元人民币
• 收购项目：三个土地和四个在售项目
• 地理位置：北京、天津、沈阳、武汉、佛山
• 权益可售面积：313万方
• 权益可售货值：400亿元人民币
• 预计销售贡献：2018年贡献40亿元，2019年贡献100亿元
• 项目估值：收购价接近净资产值，项目账面价值约50亿元

财务数据（2015-2019E）

指标	2015	2016	2017E	2018E	2019E
营收（亿元）	10,376	13,672	18,841	24,510	31,815
同比增长率（%）	32%	32%	38%	30%	30%
核心净利润（亿元）	1,620	2,047	2,835	3,652	4,469
同比增长率（%）	58%	26%	38%	29%	22%
每股收益（元）	0.45	0.47	0.75	0.91	1.11
核心每股收益（元）	0.44	0.54	0.72	0.87	1.07
股东权益回报率（ROE）	18.2%	20.2%	22.4%	22.8%	23.5%
净负债率（%）	79.4%	71.7%	81.9%	84.7%	85.0%
股息收益率（%）	9.8%	6.3%	5.5%	6.0%	7.4%
市盈率（倍）	3.6	5.8	6.0	5.0	4.1
市净率（倍）	0.6	1.1	1.4	1.2	1.0

2018 年销售目标

• 目标销售额：600亿元人民币
• 同比增长：50%
• 2020年目标：1200亿元人民币
• 三年CAGR：44%

土地储备与成本

• 新增土地储备：300万方
• 权益土地储备：增加至1000万方
• 平均土地成本：从5500元/平米降至4200元/平米
• 总可售资源：2800亿元人民币
• 城市扩展：覆盖22个城市，包括北京、沈阳、佛山等

估值与建议

• 每股净资产：从7.1港币提升至7.9港币
• 目标价：5.53港币
• 当前股价：对应6倍和5倍2017/2018年市盈率，1.4倍和1.2倍市净率
• 折价率：约40%
• 评级：维持“Outperform”（优于大市）

总结

禹洲地产通过收购沿海家园的资产包，增强了其土地储备和销售能力，提升了资产价值和未来增长潜力。公司2017年合约销售金额同比增长74%，销售均价创新高。未来三年，公司预计实现44%的销售复合增长率，2018年销售目标为600亿元，2020年目标为1200亿元。此次收购使公司权益土地储备增加，平均土地成本下降，同时缓解了市场对其土地储备不足的担忧。公司当前估值折价约40%，目标价上调至5.53港币，对应13%的上涨空间，建议投资者逢低买入。