20180510-华创证券-房地产行业重大事件点评_房地产政策研究专题_人才新政加速户籍城镇化_推动购房需求释放_体量可观_18页_1mb

房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放

核心内容

本报告分析了2017年2月以来，25个二三线城市陆续出台的人才引进政策及其对房地产市场的影响。这些政策主要包括加大货币补贴力度、放宽落户门槛、取消部分人群限购限制等，旨在吸引人才落户并推动购房需求释放。报告指出，这些政策对户籍人口增长和商品房成交具有显著影响，并认为未来房地产行业政策将出现结构性边际改善。

主要观点

1. 政策基调判断
   房地产调控周期已持续21个月，按以往规律应进入政策宽松期，但由于供给端调控导致行业低库存，调控政策难以大幅放松。中央政府需兼顾新旧风险，因此房地产政策将呈现“促稳定、见效慢、持续性强”的结构性边际改善趋势。

2. 人才新政介绍

   • 城市能级走低：从2017年起，25个城市陆续出台41次人才新政，包括东莞、昆山等三线城市。
   • 货币补贴力度加大：补贴形式从租赁补贴、生活补贴到首次购房补贴，部分城市如石家庄给予博士首套房15万元补贴。
   • 落户门槛放宽：部分城市如郑州、西安推出“零门槛”落户政策，购房资格审核也有所放宽。

3. 人才新政影响

   • 户籍人口增长：人才新政显著推动城市户籍人口增长，其增速远超自然人口增长，例如南京、杭州、武汉和西安的新增户籍人口增长率是自然增长率的4-6倍。
   • 购房需求释放：人才落户后购房需求在1-5年内逐步释放，其中1年内购房需求占比最高，对商品房成交影响显著。

4. 人才新政效果

   • 购房需求延迟释放：人才新政在1-2个季度后开始推动购房需求释放。
   • 2018年政策密集：2018年1-5月已有14个城市出台人才政策，预计对下半年商品房成交产生积极影响。

5. 投资建议

   • 政策结构性改善：在低库存背景下，房地产行业调控政策难以大松，但结构性改善可期，如供给端和刚改政策修复。
   • 看好龙头房企：随着供给端政策逐步放松和销售集中度提升，蓝筹房企销售改善值得关注。推荐龙头及蓝筹房企，包括新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线房企包括中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

6. 风险提示

   • 房地产市场下行风险：若市场持续低迷，可能影响政策效果。
   • 房地产政策继续收紧：政策可能继续超预期收紧，影响购房需求释放。

关键信息

• 人才新政覆盖城市：25个城市出台41次人才新政，城市能级走低。
• 补贴力度：部分城市如石家庄给予博士15万元购房补贴，补贴形式多样。
• 落户门槛：如郑州、西安等城市实行“零门槛”落户政策，购房资格放宽。
• 户籍人口增长：新增人才落户对户籍人口增长贡献显著，远超自然增长。
• 购房需求释放：人才新政对购房需求的释放存在时间滞后，1-2个季度后开始显现效果。
• 投资推荐：维持房地产板块“推荐”评级，重点推荐龙头及蓝筹房企。

总结

人才新政已成为推动户籍人口增长和购房需求释放的重要手段，尤其在低库存背景下，政策结构性改善可期。未来随着政策逐步落实和基数回落，房地产市场有望逐步改善，特别是蓝筹房企的销售表现值得期待。然而，市场下行风险和政策收紧仍是潜在风险。