> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产债券月报总结（2026年3月） ## 核心内容 2026年3月房地产债券市场呈现以下特点： - **央国企地产债利差走稳趋势初步显现**，头部主体利差已出现小幅修复，部分较弱主体情绪仍较弱。 - **房地产行业销售数据**整体环比增长，但同比仍呈下降趋势。 - **土地市场成交额同比下降**，流拍率和溢价率均有所下降。 - **融资方面**，境内地产债净增量为负，美元债无发行，净增量也为负。 - **二级市场走势**显示行业利差不一，美元债指数下跌。 - **投资建议**强调中短久期配置，适度下沉至中等资质主体，但需谨慎对待较弱主体。 --- ## 主要观点 ### 销售情况 - **新房销售面积**：2026年3月环比增长148%，同比下降12%。 - **分城市能级**： - 一线城市销售面积环比增长195%，同比下降9%。 - 二线城市销售面积环比增长151%，同比下降16%。 - 三线及以下城市销售面积环比增长123%，同比下降0.4%。 - **周度数据**：30大中城市商品房成交面积3月以来5周累计值同比下降19%。 ### 房企销售表现 - 35家重点房企披露销售数据，**销售额环比平均增长101%**，但**同比平均下降30%**。 - 头部房企如**招商蛇口、保利发展、中海地产、华润置地、中国金茂**销售同比变动分别为+15%、-31%、-12%、-41%、-14%。 - **较弱主体**如滨江集团、龙湖集团、新城控股、越秀地产等销售同比大幅下降，分别为-42%、-73%、-44%、-44%。 ### 土地市场 - **土地成交面积**：2026年3月全国住宅性质土地成交面积2429万平米，环比增长35%，同比下降11%。 - **土地成交额**：同比下降34%，为983亿元。 - **分城市能级**： - 一线城市土地成交额同比下降44%。 - 二线城市土地成交额同比下降58%。 - 三四线城市土地成交额同比下降18%。 - **土地流拍率**：3月为6%，环比下降。 - **土地溢价率**：3月为4%，环比下降。 ### 融资情况 - **境内地产债**：3月发行量371亿元，净增量为-126亿元，其中央国企净增-124亿元，非国企净增-2亿元。 - **美元债**：3月无发行，净增量为-9.5亿美元。 - **到期回售**： - 2026年二季度境内债到期回售合计1365亿元，环比下降，同比小幅增长。 - 美元债到期回售合计23.36亿美元，环比和同比均下降。 - **龙湖集团**5月有15亿元境内债面临回售。 ### 二级市场走势 - **房地产行业利差**：AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动+7bp、-3bp、+5bp和+9bp。 - **美元债指数**：3月回报率-4.74%，投资级表现好于高收益，回报率分别为-0.64%和-7.23%。 - **利差走势**：AA+中**保利发展**多只个券利差收窄幅度居前；AA中**首开股份、华发实业**利差走扩。 --- ## 关键信息 ### 行业配置建议 - **央国企地产债**静态收益率具备不错配置价值。 - **头部主体**利差或继续修复，可考虑中短久期配置。 - **增强挖掘**可适度下沉至中等资质主体，但需严格控制久期。 - **较弱主体**估值波动风险仍存，不宜过度下沉。 ### 风险提示 - **房地产下行超预期**，可能出现超预期信用风险事件。 ### 图表说明 - 图表1：70城商品住宅销售面积月度同比走势 - 图表2：30大中城市商品房成交面积 - 图表3：重点覆盖企业经营数据统计 - 图表4：土地流拍率和溢价率走势 - 图表5：全国住宅性质土地成交额 - 图表6：房地产境内债发行和净增情况 - 图表7：房地产境内债净增量分企业性质统计 - 图表8：房地产美元债发行和净增情况 - 图表9：房地产行业利差 - 图表10：房地产美元债指数走势 - 图表11：央国企地产债信用利差 --- ## 来源与声明 - **文章来源**：《3月房地产债券月报：利差走稳趋势初现》（2026年4月10日发布） - **分析员**： - 袁文博（SAC执业证书编号：S0080523060023） - 许艳（SAC执业证书编号：S0080511030007，SFC CE Ref: BBP876） - **法律声明**： - 本公众号非中金公司研究报告发布平台。 - 本公众号仅转发中金公司已发布报告的部分观点。 - 本公众号所载信息、意见不构成买卖证券或金融工具的出价或征价。 - 本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。 - 中金公司不对依据或使用本公众号资料所造成的任何后果承担责任。 - **特别提示**： - 本公众号仅面向中金公司中国内地客户。 - 订阅者应自行评估接收内容的适当性。 - 订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础。 --- ## 一般声明 - 本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点。 - 所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点是基于一系列假设和前提条件。 - 订阅者只有在了解这些假设和前提条件的情况下，才可对相关内容进行评估。