20260331-开源证券-华润万象生活-01209.HK-港股公司信息更新报告_业绩稳健向上_连续三年全额派息_18页_1mb

华润万象生活投资分析总结

核心内容概述

华润万象生活（01209.HK）于2026年3月31日发布业绩报告，显示公司收入利润稳健增长，毛利率持续提升。分析师齐东与胡耀文维持“买入”评级，认为公司具备良好的盈利能力和派息诚意。公司业务分为商业航道和物业航道，涵盖购物中心、写字楼、物业管理、城市空间及大会员等多元化业务。

主要观点

• 收入与利润增长：2025年公司实现营业收入180.2亿元，同比增长5.7%；归母净利润39.7亿元，同比增长9.4%；核心净利润39.5亿元，同比增长12.6%。
• 毛利率提升：2025年公司毛利率提升至35.5%，其中物管毛利率18.0%，同比提升1.0个百分点；商管毛利率63.1%，同比提升2.9个百分点。
• 派息稳定：公司连续三年保持100%总派息率，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元。
• 商管业务表现：购物中心收入47.7亿元，同比增长13.3%；写字楼收入21.4亿元，同比增长3.5%。
• 物管业务发展：物业管理收入71.7亿元，同比增长7.7%；基础物管毛利率提升至15.9%。
• 增值业务调整：非业主增值业务收入下降27.7%，但业主增值业务毛利率显著提升，城市空间业务收入增长12.0%。
• 大会员业务：通过收购华润网络，大会员总量突破8300万，同比增长36.0%，实现扭亏。

关键信息

财务数据

业务表现

• 购物中心：收入47.7亿元，同比增长13.3%；毛利率75.9%，同比提升3.3个百分点；平均出租率97.2%，同比提升0.5个百分点。
• 写字楼：收入21.4亿元，同比增长3.5%；出租率提升至77.2%；但毛利率下降至34.5%，同比-0.4个百分点。
• 物业管理：收入71.7亿元，同比增长7.7%；毛利率15.9%，同比提升1.5个百分点；在管面积2.80亿平方米。
• 城市空间：在管面积1.28亿平方米，收入20.4亿元，同比增长12.0%；毛利率13.4%，同比提升0.5个百分点。
• 大会员：收入1.1亿元，毛利率约70%；会员总量突破8300万，同比增长36.0%。

财务健康度

• 经营性净现金流：2025年实现40.8亿元，可覆盖净利润103%，连续三年超100%。
• 在手现金：2025年在手现金158.0亿元，同比下降6.4%。
• 资产负债率：2025年为46.0%，预计2026-2028年将逐步下降至40.1%。
• 净负债比率：2025年为84.9%，预计2026年降至72.6%。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2026-2028年归母净利润分别为43.7亿元、47.6亿元、51.6亿元，对应EPS分别为1.9元、2.1元、2.3元。
• 估值：当前股价对应PE分别为21.7倍、19.9倍、18.4倍，公司盈利能力行业领先，具备长期投资价值。

风险提示

1. 房地产行业加速下行：影响公司合约面积转化为在管面积的速度，进而影响收入增长。
2. 公司拓展速度不及预期：房地产拿地开工预期减弱，可能导致新拓合约面积下降。
3. 消费复苏不及预期：若消费政策落地不及预期，将影响购物中心营业额及出租率，对盈利能力构成压力。

附：财务预测摘要

• 资产负债表：2025年负债合计13,357亿元，预计2026-2028年逐步下降。
• 利润表：2025年归母净利润39.7亿元，预计2026-2028年持续增长。
• 现金流量表：2025年经营性净现金流40.8亿元，预计2026年将增至4,552亿元。

总结

华润万象生活凭借其背靠华润集团的优势，在2025年实现收入与利润的稳健增长，毛利率持续提升，展现出良好的盈利能力。公司通过优化业务结构，提升运营效率，实现多元化发展。尽管部分增值业务收入下降，但整体盈利能力和派息诚意仍值得肯定。分析师维持“买入”评级，认为其未来三年仍有增长潜力。然而，需关注房地产行业下行、拓展速度及消费复苏不及预期等风险。