> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润万象生活投资分析总结 ## 核心内容概述 华润万象生活（01209.HK）于2026年3月31日发布业绩报告，显示公司收入利润稳健增长，毛利率持续提升。分析师齐东与胡耀文维持“买入”评级，认为公司具备良好的盈利能力和派息诚意。公司业务分为商业航道和物业航道，涵盖购物中心、写字楼、物业管理、城市空间及大会员等多元化业务。 --- ## 主要观点 - **收入与利润增长**：2025年公司实现营业收入180.2亿元，同比增长5.7%；归母净利润39.7亿元，同比增长9.4%；核心净利润39.5亿元，同比增长12.6%。 - **毛利率提升**：2025年公司毛利率提升至35.5%，其中物管毛利率18.0%，同比提升1.0个百分点；商管毛利率63.1%，同比提升2.9个百分点。 - **派息稳定**：公司连续三年保持100%总派息率，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元。 - **商管业务表现**：购物中心收入47.7亿元，同比增长13.3%；写字楼收入21.4亿元，同比增长3.5%。 - **物管业务发展**：物业管理收入71.7亿元，同比增长7.7%；基础物管毛利率提升至15.9%。 - **增值业务调整**：非业主增值业务收入下降27.7%，但业主增值业务毛利率显著提升，城市空间业务收入增长12.0%。 - **大会员业务**：通过收购华润网络，大会员总量突破8300万，同比增长36.0%，实现扭亏。 --- ## 关键信息 ### 财务数据 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万元） | 17,043 | 18,022 | 19,790 | 21,503 | 23,035 | | 净利润（百万元） | 3,629 | 3,969 | 4,366 | 4,757 | 5,157 | | 毛利率（%） | 32.9 | 35.5 | 36.8 | 37.1 | 37.4 | | 净利率（%） | 21.9 | 22.7 | 22.7 | 22.8 | 23.1 | | EPS（元） | 1.6 | 1.7 | 1.9 | 2.1 | 2.3 | | P/E（倍） | 26.1 | 23.9 | 21.7 | 19.9 | 18.4 | | P/B（倍） | 5.7 | 6.1 | 4.5 | 4.3 | 4.0 | ### 业务表现 - **购物中心**：收入47.7亿元，同比增长13.3%；毛利率75.9%，同比提升3.3个百分点；平均出租率97.2%，同比提升0.5个百分点。 - **写字楼**：收入21.4亿元，同比增长3.5%；出租率提升至77.2%；但毛利率下降至34.5%，同比-0.4个百分点。 - **物业管理**：收入71.7亿元，同比增长7.7%；毛利率15.9%，同比提升1.5个百分点；在管面积2.80亿平方米。 - **城市空间**：在管面积1.28亿平方米，收入20.4亿元，同比增长12.0%；毛利率13.4%，同比提升0.5个百分点。 - **大会员**：收入1.1亿元，毛利率约70%；会员总量突破8300万，同比增长36.0%。 ### 财务健康度 - **经营性净现金流**：2025年实现40.8亿元，可覆盖净利润103%，连续三年超100%。 - **在手现金**：2025年在手现金158.0亿元，同比下降6.4%。 - **资产负债率**：2025年为46.0%，预计2026-2028年将逐步下降至40.1%。 - **净负债比率**：2025年为84.9%，预计2026年降至72.6%。 --- ## 投资建议 - **评级**：维持“买入”评级。 - **盈利预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为43.7亿元、47.6亿元、51.6亿元，对应EPS分别为1.9元、2.1元、2.3元。 - **估值**：当前股价对应PE分别为21.7倍、19.9倍、18.4倍，公司盈利能力行业领先，具备长期投资价值。 --- ## 风险提示 1. **房地产行业加速下行**：影响公司合约面积转化为在管面积的速度，进而影响收入增长。 2. **公司拓展速度不及预期**：房地产拿地开工预期减弱，可能导致新拓合约面积下降。 3. **消费复苏不及预期**：若消费政策落地不及预期，将影响购物中心营业额及出租率，对盈利能力构成压力。 --- ## 附：财务预测摘要 - **资产负债表**：2025年负债合计13,357亿元，预计2026-2028年逐步下降。 - **利润表**：2025年归母净利润39.7亿元，预计2026-2028年持续增长。 - **现金流量表**：2025年经营性净现金流40.8亿元，预计2026年将增至4,552亿元。 --- ## 总结 华润万象生活凭借其背靠华润集团的优势，在2025年实现收入与利润的稳健增长，毛利率持续提升，展现出良好的盈利能力。公司通过优化业务结构，提升运营效率，实现多元化发展。尽管部分增值业务收入下降，但整体盈利能力和派息诚意仍值得肯定。分析师维持“买入”评级，认为其未来三年仍有增长潜力。然而，需关注房地产行业下行、拓展速度及消费复苏不及预期等风险。