2021-11-22-荣大-关于发行人租赁房产对应土地权利涉及划拨地未经有权部门批准的问题研究_11页_1mb

北京荣大商务有限公司关于发行人租赁房产涉及划拨地未经批准问题的研究总结

风险概述

发行人作为承租方，租赁房产对应的划拨用地存在未经有权部门批准出租的情形。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《首发业务若干问题解答》等规定，违法行为的责任主体是出租方，而非承租方。

法律依据

• 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：不得转让、出租、抵押划拨土地，除非符合第四十五条的条件；
• 《首发业务若干问题解答》（2020年6月修订）问题18：要求对租赁划拨地、集体建设用地等情形进行合法性审查，并说明处理方案，包括权属、审批、处罚及经营影响。

典型案例分析与解决方案

1. A公司（参考案例1）：
   • 承租方不承担处罚责任，出租方承诺补偿损失；
   • 租赁房产土地使用年限已过，无需续期；
   • 符合例外条件，例如特殊情况下的划拨土地。
2. B公司（参考案例2）：
   • 房改房符合特定条件（产权超过5年），出租风险低；
   • 选项：若无充分授权，则需评估法律风险；
   • 明确租赁合同中的双方责任。
3. C公司（参考案例3）：
   • 综合分析论证不构成重大问题，列出七项证据，包括：
     • 土地用途一致；
     • 土地管理部出具说明；
     • 租赁合同约定责任分工；
     • 法律规定处罚对象是出租方；
     • 该资产在公司中占比较低；
     • 实际控制人出具承诺保证稳定；
     • 已获取合规证明。

风险不构成重大问题的结论

• 作为承租方，发行人无直接法律责任及罚款风险；
• 依赖出租方出具具有法律保障的文件降低操作风险方法；
• 若租赁房产符合《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定或其他法律豁免条款，则不影响经营。

综上所述，该问题在综合作答后并不会对发行人的持续经营造成重大不利影响。