20260522-中国光大证券国际-东网财经_港楼会否如周边城市一样楼价升唔起_3页_201kb

香港樓市與大灣區內地城市樓價比較分析

核心內容

本文探討香港樓市是否會像周邊大灣區內地城市一樣，出現樓價無法上漲的情況。作者陳政生從空置率、供應限制及市場需求三個角度切入，分析香港與內地城市樓市的差異與未來趨勢。

主要觀點

1. 香港樓市具備反彈潛力

   • 香港住宅空置率長期處於極低水平（2025年為4.3%），顯示市場供應極為緊張。
   • 政府通過控制土地供應，維持每年新增住宅落成量在有限範圍內，這與內地城市的高供應量形成對比。
   • 在利好政策（如撤銷印花稅、利率見頂）的影響下，樓價反彈的動力來自於「供不應求」的市場結構。

2. 大灣區內地城市樓價持續調整

   • 內地城市空置率普遍偏高，如中山（30%）、肇慶（27%）、珠海（23.5%）等，遠高於香港。
   • 高空置率導致市場庫存積壓，形成「價格抗性」，即使有跨境基建（如深中通道）的利好，樓價也難以反彈。
   • 開發商為回籠資金，被迫持續降價促銷，市場處於「去庫存為主、價格持續修正」的階段。

3. 市場結構與樓價走勢的關係

   • 香港樓市因供應受限，價格具有較強的彈性與反彈能力。
   • 內地城市因供應過度，價格調整壓力較大，市場表現較為疲軟。

關鍵信息

項目	香港	大灣區內地城市
住宅空置率（2025）	4.3%	20-30%（如中山、肇慶、珠海）
市場供應特點	高密度、高度受限	高周轉、過度開發
政策影響	利好政策推動樓價反彈	基建利好難以抵消庫存壓力
市場信心	一旦恢復，價格迅速上漲	面對庫存，價格持續下跌
楼市前景	具備反彈潛力	面臨調整困局

結構性因素分析

• 香港的供應限制
  香港土地資源有限，開發受地理與法規限制，市場供應長期處於緊縮狀態。政府的「控制供應流量」策略進一步強化了這一點。

• 內地城市的過度開發
  多年來，內地城市採用高周轉開發模式，導致住宅供應遠超人口增長與實質需求，形成庫存積壓與高空置率。

• 價格反彈與調整的機制
  香港因供應緊張，市場信心恢復時樓價可快速反彈；而內地城市因庫存壓力，即使有基建利好，樓價也難以快速回升。

結論

陳政生認為，香港樓市與大灣區內地城市樓市存在顯著差異，主要體現在空置率與供應結構上。香港因供應受限，樓價反彈潛力較大；而內地城市因庫存過多，樓價調整壓力較大。因此，香港樓市不應被簡單地與周邊城市比較，其獨特的市場環境使其樓價更具彈性與上升空間。