20151104-DBS_Group-Quantifying_relaxation_of_one-child_policy_113页_3mb

报告摘要

量化放松独生子女政策的影响

核心内容

中国于2015年进一步放松了独生子女政策，允许所有夫妇生育第二个孩子。这一政策调整预计将带来一定的新增人口需求，但实际影响可能有限。根据国家卫生和计划生育委员会的数据，约有9000万对符合条件的夫妇可以生育第二个孩子，但其中超过50%的夫妇年龄在40岁以上。即使假设5%的合格夫妇在接下来的三年内生育，每年新增儿童数量约为150万，与前两次政策放松后的数据相似。

主要观点

政策影响有限：尽管有更多夫妇被纳入政策范围，但实际生育率可能不会显著提升，因为多数符合条件的夫妇年龄较大，生育意愿较低。
新增住房需求：预计短期内新增住房需求约为900万平方英尺，长期则可能增加至1800万平方英尺，但仅占年度总GFA销售的约0.3%至1.0%。
未来可能的激励措施：如果当前政策效果不明显，政府可能会推出更多激励措施以刺激生育率，如增加生育补贴、改善育儿环境等。
开发商机遇：能够提供适合多子女家庭的户型设计和产品定位的开发商将从中受益，包括COLI、CR Land、Vanke、CG、CIFI、Longfor等。

关键信息

政策调整背景：中国正积极应对老龄化问题，政策放松是为了解决人口结构失衡。
政策效果分析：在2011年和2013年两次政策放松后，生育率分别提升了17个基点和29个基点。
开发商受益因素：
- 有专门产品设计团队的开发商，如COLI、CR Land、Vanke、CG，可以满足多子女家庭的需求。
- 面向升级需求的开发商，如CIFI和Longfor，也有机会从中获益。

表格数据概览

2015年11月数据（部分公司）

公司名称	代码	价格（HK$）	市值（US$bn）	15F PE x	16F PE x	15F EPS增长（%）	15F ROE x	15F NAV（%）	15F P/BK x
中国海外*	688 HK	26.85	34.2	7	8	38.96	2.4	25.4	1.4
万科H	2202 HK	18.86	24.8	17	10	23.41	3.5	22.4	2.0
龙湖地产	960 HK	11.18	8.4	11	10	15.7	3.2	46.0	1.1
保利地产（港股）	119 HK	2.65	1.3	24	19	19.1	4.2	79.8	0.4
世茂房地产*	813 HK	13.82	6.2	6	5	15.5	6.5	28.5	0.8
阳光城	337 HK	3.46	1.2	345	195.9	7.7	1.9	45.7	0.5

2007至2014年PE估值（部分公司）

公司名称	代码	2007-08低点	2007-08高点	2009低点	2009高点	2010低点	2010高点	2011低点	2011高点	2012低点	2012高点	2013低点	2013高点	2014低点	2014高点
中国海外*	688 HK	8.6	8.0	9.8	37.8	11.2	25.3	12.9	17.2	6.6	12.2	7.2	7.9	11.4	6.2
万科H	2202 HK	10.0	8.6	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	n.a.	6.3	9.0
保利地产（港股）	119 HK	27.9	19.6	10.0	30.0	3.8	51.0	14.9	25.2	4.2	16.1	4.9	9.8	3.9	6.4
世茂房地产*	813 HK	5.2	4.9	3.8	30.0	4.2	18.4	8.6	13.3	3.6	9.7	3.9	6.1	4.3	5.2
龙湖地产	960 HK	7.3	6.5	n.a.	n.a.	17.8	24.4	13.8	21.7	6.3	14.2	5.3	6.9	5.6	6.4

其他关键信息

HSI指数：截至2015年11月4日，恒生指数为23,054。
分析师团队：Danielle WANG, CFA; Carol WU; Andy YEE, CFA; Ken HE, CFA。
数据来源：国家卫生和计划生育委员会；DBS Vickers。
报告日期：2015年11月4日。

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