20180927-中诚信国际-深度报告_中国房地产行业风险梳理（1）_3页_634kb

房地产行业风险梳理总结

核心内容概述

本报告由中诚信国际研究院宏观金融研究部发布，重点分析了2018年房地产行业面临的政策环境、市场变化及信用风险情况。报告指出，在严调控与防风险政策背景下，房地产行业正经历结构性分化，泡沫风险有所积聚，同时融资渠道持续收紧，企业信用风险逐渐显现。报告还提供了房地产发债企业信用资质分析、债券市场概况、信用利差与评级调整情况，并提示了未来债券投资的风险。

主要观点

政策环境

• 严调控基调未改：房地产市场在供需两端均受到严格调控，监管从严从细。
• 货币边际宽松：尽管政策趋严，但货币环境有所宽松，对房企融资形成一定支撑。
• 融资渠道收紧：房企融资约束依然存在，融资成本维持在较高水平。

行业概况

• 结构性分化加速：房地产市场由增量向存量转变，行业集中度提升速度加快。
• 泡沫风险积聚：部分区域房地产市场存在结构性泡沫，加剧金融系统脆弱性。
• 投资下行压力：在严调控下，房地产投资面临下行压力，但短期仍有一定支撑。

债券市场情况

• 存续地产债规模：截至2018年8月31日，存续期内房地产债券共计2189只，规模2.19万亿元，占信用债市场约11%。
• 债券种类与期限：公司债占比最高，中长期债券占主导，3-7年期占比超70%。
• 发行主体资质上移：AA+及以上主体占比显著上升，从2016年的29%增至2018年的66%，以国有企业为主。

信用风险分析

• 信用利差分化明显：房地产行业整体利差为127.83bp，中低等级利差分化尤为突出。
• 融资受限致信用风险上升：房企获现能力下降是当前评级下调的主要原因。
• 信用事件集中于银行与信托贷款逾期：部分房企因融资受限出现信用违约风险，如中弘股份。

关键信息

房地产发债企业概况

• 截至2018年8月底，共有153家房地产发债企业存续债券。
• 主体评级以AA为主，占比49%。
• 国有企业与非国有企业数量分别为53家和100家，占比34.6%与65.4%。
• 上市企业达58家，占比38%。

财务状况

• 总资产快速增长：2017年发债房企总资产同比增长33.52%，2018年上半年放缓至31.24%，但仍保持30%以上增速。
• 营收与盈利改善：库存去化加快带动营收回暖，盈利水平持续改善，大型房企及高等级主体表现更优。
• 债务结构优化：融资收紧背景下，债务增长放缓，杠杆率小幅下降，但AA主体偿债压力较大。

债券市场风险提示

• 未来三年到期压力大：2019-2021年地产债到期规模均在6000亿元以上，若考虑100%回售，规模更大。
• 信用利差分化加剧：信用等级越高，估值波动越小，但各等级间分化明显。
• 债券投资风险：尽管尚未出现实质性违约，但随着债券到期高峰到来，偿付风险上升，需关注再融资、项目去化与公司治理风险。

风险排查名单

中诚信国际对155家房地产企业进行了风险排查，涵盖竞争实力、开发运营能力、财务实力、外部支持与公司治理等方面，排查结果详见完整报告。

报告来源与版权说明

• 报告来源：中诚信国际研究院
• 报告全文：共计1.5万字，如需全文请联系研究院。
• 版权说明：本文件受法律保护，未经许可不得复制、传播或用于其他商业目的。
• 免责声明：信息来源于中诚信国际认为可靠的渠道，仅作为参考，不构成投资建议或事实陈述。

总结

综上所述，2018年房地产行业在政策调控与融资收紧的双重压力下，市场分化加剧，信用风险上升，债券市场面临较大到期压力。大型房企及高等级主体相对稳健，而中小房企则面临更大挑战。投资者应关注行业集中度提升、融资约束、项目去化及公司治理等风险因素。