> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产市场周度分析总结 ## 核心内容 近期房地产市场整体表现较弱，成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行。尽管市场存在一定的政策预期，但实际效果未达预期，小阳春表现也较为平淡。然而，上海、北京等核心城市展现出积极信号，市场景气度有所修复，房价有望止跌回稳。 ## 主要观点 - **政策预期落空与小阳春表现弱于预期**：政策预期未能有效推动市场回暖，小阳春期间成交量增长未达预期，成交量放量的持续性不强。 - **以价换量特征显著**：市场仍呈现以价换量的特点，二手房表现优于新房，核心城市主导市场，刚需房成交占比高。 - **京沪积极信号**：上海、北京挂牌量出现主动收缩，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳的特征，预计京沪将在今明两年率先实现房价止跌回稳。 - **国际经验参考**：资本市场表现通常领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注市场景气度，把握周期拐点的β机会。 ## 关键信息 ### 二手房市场 - **挂牌价**： - 全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌； - 上海挂牌价连续四周上涨，周环比+0.07%； - 深圳挂牌价周环比转正，+0.01%； - 北京挂牌价周环比-0.07%，连续两周下跌； - 广州挂牌价周环比-0.08%，节后六周累计下跌0.5%； - 全国节后六周累计下跌0.7%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，涨幅为0.2%。 - **挂牌量**： - 北京、上海、广州挂牌量持续下行，周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%； - 深圳挂牌量连续六周上涨，周环比+0.1%； - 北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5%，较近两年高点回落14.1%、27.5%、7.6%； - 深圳挂牌量年同比增加48.8%，较近两年峰值仅回落0.1%。 - **成交量**： - 北京、广州、深圳及二线城市成交量周环比连续两周下降，降幅分别为14.1%、12.0%、7.8%、11.5%； - 上海二手房网签周环比转负，下降18.2%。 - **议价率**： - 上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升； - 一线城市议价率整体下降，反映市场议价能力减弱。 ### 新房市场 - **成交表现**： - 上海新房成交周环比转正，增长82%； - 北京、广州、深圳新房成交周环比分别增长202%、27%、65%，其中北京、深圳涨幅扩大； - 一线城市新房成交表现亮眼，但成交量增长仍依赖政策推动。 - **库存及去化**： - 一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%； - 去化周期缩短，反映市场销售压力有所缓解。 ### 房企融资 - 上周房企新发债券规模为44.60亿元，周环比下降69.1%，显示融资环境依然紧张。 ### 行业政策与新闻 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度提升至180万元； - 上海推出二批次涉宅用地，保利发展以总价59.22亿元竞得地块； - 越秀地产透露广州马场项目将被注入上市公司，计划3-4年内建成； - 北京3月二手房网签成交量创2024年12月以来新高； - 海南全面开展住房公积金缴存人子女购房提取政策。 ## 投资建议 - **短期建议**：关注金融地产板块的防御价值，把握全球风险偏好下降带来的交易性机会。 - **中期建议**：推荐三条结构性主线： 1. 港资房企：受益于香港楼市基本面触底改善； 2. 商业地产相关标的：受益于REITs推出及利率下行趋势； 3. “好房子”企业：产品力强、去化及盈利能力更优。 ## 风险提示 1. 政策逆周期调节力度及节奏不及预期； 2. 楼市改善不及预期，存在继续下行风险； 3. 房企信用风险加剧，可能拖累板块整体表现。 ## 投资评级 - **行业评级**：看好（维持）。 - **公司投资评级**： - 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上； - 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%； - 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~5%之间波动； - 减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 - **行业投资评级**： - 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上； - 中性：相对于市场基准指数收益率在-5%~5%之间波动； - 看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 ## 证券分析师 - **姓名**：吴胤翔 - **执业证书编号**：S0860526010001 - **邮箱**：wuyinxiang@orientsec.com.cn ## 相关报告 | 报告标题 | 发布日期 | |----------|----------| | 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 | 2026-03-30 | | 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 | 2026-03-23 | | 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 | 2026-03-16 | | 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 | 2026-03-12 | | 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 | 2026-03-05 | | 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市 | 2026-03-04 | | 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 | 2026-02-25 | | 把握长期趋势，拥抱短期行情 | 2026-02-11 |