> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 越秀地产（00123.HK）总结 ## 核心内容概述 越秀地产在2026年上半年面临盈利压力，同时持续推进去库存工作，投资继续聚焦于核心城市。尽管销售额有所下降，但销售面积增长，且存量项目销售占比提升，显示出公司去库存策略的有效性。此外，公司财务状况持续改善，现金流增强，资产负债率等“三道红线”指标保持在绿档，进一步巩固了其财务健康度。 ## 主要观点 - **盈利能力承压**： - 2026年上半年营业收入为366.5亿元，同比下降23.0%。 - 归母净利润仅为0.9亿元，同比大幅下降93.6%。 - 核心净利润为0.8亿元，同比下降94.6%。 - 公司整体毛利率下降4.4个百分点至6.2%。 - 合联营损益合计8.2亿元，同比下降35.4%。 - **销售与去库存**： - 销售金额为505.1亿元，同比下降17.9%。 - 销售面积为170万平方米，同比增长16.2%。 - 存量持销项目销售额占比提升至80.7%，核心六城销售额占比达84.5%。 - 根据克而瑞数据，销售额位列行业第八。 - **投资策略**： - 公司在2026年上半年新增6幅土地，总建面68万平方米，权益投资额70.0亿元。 - 96.8%的投资集中在核心六城，显示出公司对重点城市的持续关注。 - **土储结构**： - 截至2026年上半年末，公司总土储1657万平方米，其中94%位于一二线城市。 - 已售未入账金额为1324.4亿元，较年初增长0.3%。 - **现金流与财务状况**： - 合同销售回款率提升至71%，同比增加10个百分点。 - 期末现金及银行结余、定期存款及受限存款合计515.0亿元。 - “三道红线”指标维持绿档，剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1倍。 - 期末总借款为1038.7亿元，较年初下降0.9%。 - 加权平均借贷年利率下降25个基点至2.91%，首次低于3%。 ## 关键财务指标 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-----|-----|------|------|------| | 营业收入（百万元） | 86,401 | 86,457 | 81,356 | 75,580 | 74,220 | | 净利润（百万元） | 1,040 | 55 | 72 | 95 | 148 | | 每股收益（元） | 0.26 | 0.01 | 0.02 | 0.02 | 0.04 | | 毛利率 | 10% | 8% | 8% | 8% | 8% | | EBIT Margin | 6% | 3% | 3% | 3% | 3% | | EBITDA Margin | 6% | 3% | 6% | 6% | 7% | | P/E | 12.2 | 229.7 | 176.8 | 133.8 | 85.7 | | EV/EBITDA | 65.8 | 106.0 | 57.8 | 54.0 | 55.9 | | P/B | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | 0.2 | ## 投资建议 - **盈利预测**：公司2026/2027年收入预计分别为814亿元和756亿元，归母净利分别为0.7亿元和1.0亿元。 - **EPS预测**：对应EPS分别为0.02元和0.02元。 - **PE预测**：对应PE分别为177倍和134倍。 - **投资评级**：维持“优于大市”评级。 ## 风险提示 - 市场下行超预期 - 行业政策不及预期 - 公司销售及结算进度不及预期 - 毛利率不及预期 ## 总结 越秀地产在2026年上半年面临盈利压力，但通过去库存策略和聚焦核心城市投资，保持了销售增长和财务稳健。公司现金流持续改善，财务指标维持在安全范围内，未来盈利有望逐步回升。尽管面临一定的市场和政策风险，但公司仍维持“优于大市”的投资评级。