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中国物流地产回顾与展望总结

核心内容

中国物流地产在2024年经历了一系列结构性变化，受到政策驱动、市场需求调整以及技术升级等多重因素影响。整体行业呈现出降本增效、绿色智慧化、跨境协同的发展趋势。同时，市场租金承压下行，租户对灵活性要求提升，投资模式逐渐向多元化、科技化方向发展。

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主要驱动因素

1. 政策支持

• 降本增效：《2025年政府工作报告》强调降低全社会物流成本，推动物流行业高质量发展。
• 跨境协同：鼓励海外仓建设，提升国际物流效率，助力跨境电商发展。
• 绿色智慧化：支持物流数智化及绿色化转型，推动新能源、自动化、低空物流等技术应用。
• 土地政策优化：允许灵活用地供应、存量资源盘活及混合产业用地供给，降低物流项目建设成本。

2. 需求变化

• 买方市场成型：开发商更注重现有项目去化，而非新项目开发，业主通过租金优惠、服务提升等方式加速去化。
• 电商及第三方物流主导：电商和第三方物流仍是租赁需求的主要来源，但电商需求增速放缓。
• 制造需求升级：制造业向高端化转型，推动高附加值产品存储需求，对仓储智能化和柔性化管理提出更高要求。
• 贸易需求稳定：跨境电商快速发展，推动华南市场高标仓租赁需求增长，尤其在“48小时全球达”时效要求下，自动化设备成为标配。

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租赁市场表现

1. 租金趋势

• 2024年全国非保税高标仓平均租金同比下跌7.3%，受供需失衡影响。
• 一线城市租金相对稳定，但非核心板块及周边卫星城市租金下调幅度较大。
• 业主通过降价、延长免租期、提供设备租赁等方式吸引租户，增强项目吸引力。

2. 区域表现

• 华北市场：北京、廊坊等城市租金承压，空置率上升，2025年新增供应可能进一步影响市场。
• 华东市场：新增供应集中在苏州、上海等地，空置率上升，租金降幅有望收窄。
• 华南市场：租赁需求旺盛，空置率维持低位，但部分城市如广州、深圳租金高位。
• 华西市场：成都、重庆等城市租金下调，空置率下降。
• 华中市场：武汉、长沙、郑州空置率较高，市场存量大但去化压力存在。

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挑战与机遇

1. 挑战

• 成本上升：劳动力、能源及土地成本上涨，压缩物流企业利润空间。
• 全球供应链重塑：国际政策调整（如美国“小件包裹”免税禁令）对跨境电商造成影响，推动企业调整策略。
• 数字化渗透不均：头部企业与中小企业在数字化程度上存在较大差距，对中小企业的成本优化形成压力。

2. 机遇

• 科技升级：自动化、AI、低空物流等技术应用有助于提升运营效率，降低长期成本。
• 海外仓布局：跨境电商增长及关税政策变化促使企业加速海外仓建设，尤其在美国市场。
• REITs退出渠道：物流仓储资产可通过基础设施公募REITs实现退出，提升资产流动性。

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投资与展望

1. 投资表现

• 2024年物流仓储投资市场交易量下降约50-60%，投资者趋于谨慎。
• 一线城市的物流资产收益率维持在4.5-5.0%，仍具吸引力。
• 险资及自用买家为主，部分优质资产被抄底收购。

2. 投资趋势

• 开发商竞争加剧：行业集中度下降，头部企业需提升运营与资产运作能力。
• 投资模式转化：从传统重资产投资转向全链条管理，注重资产的长期价值与运营效率。
• REITs退出机制：成为物流仓储资产的重要退出方式，推动资产价值最大化。

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未来展望

• 租金及空置率预测：预计2025年华北租金明显下调，华东租金降幅收窄，华南空置率稳定，华西与华中租金继续下降。
• 市场结构调整：行业将向“仓储轻量化+服务纵深化”转型，推动仓储空间向综合服务枢纽发展。
• 科技与绿色转型：技术升级与可持续发展成为行业发展的关键驱动力，提升运营效率与竞争力。

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关键数据与图表参考

• 2024年非保税高标仓市场存量与新增供应
• 租金指数与空置率区域分布
• 2024年快递业务量及跨境电商进出口总额
• 物流科技发展阶段与数字化程度
• 2024年物流仓储投资量与收益率
• REITs退出机制与投资决策流程

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研究团队信息

• 简可 James MacDonald：中国区负责人
• 乔璐 Fiona Qiao：产业及物流地产研究
• 罗瑾 Louisa Luo：中国区负责人
• 张明杰 Steve Zhang：广州负责人
• 缪博文 Bowen Miao：华东区负责人
• 王骏 Johnny Wang：深圳负责人
• 林丽蓉 Carol Lin：华北区负责人
• 陈纹卿 Susan Chen：华西区负责人

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附注

• 本报告由第一太平戴维斯发布，内容仅供参考，不构成任何合同或投资决策的依据。
• 报告内容版权归属于第一太平戴维斯研究部，未经授权不得复制或引用。