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柬埔寨房地产市场2023年上半年分析报告总结

柬埔寨经济呈现逐步复苏态势，2023年GDP增长预期为5.5%（2024年将升至6.0%），旅游业作为主要驱动力，游客数量激增，外国入境人数较2022年同期增长7倍。东南亚运动会的举办进一步带动了经济活力和服务业发展。尽管全球经济增长放缓导致出口压力增大，但自贸协定和政策改革有望推动工业领域反弹。此外，地产（尤其是餐饮、教育）通胀有所回落，表明经济可能进入衰退阶段。

办公地产市场

上半年新增写字楼供应量同比增长1.8%，主要集中在西哈努克市，城市核心区占主导地位。总存量达91.7万平方米，其中A级写字楼占23%，B级为市场主力（46%）。新项目包括Chip Mong Tower（25层），位置优越但市场需求有限。租金普遍下滑，特别是A级写字楼起价降至每月10美元/平方米，开发商为吸引租户推出折扣补贴政策。未来供应量预计在2028年前达650万平方米，但受制于需求不足和政策不确定性，空置率和租金短期内仍将承压。

零售地产市场

总存量增至82.7万平方米，主要分布在Sen Sok（30%）、Mean Chey（23%）和Chamkarmon（15%）三大区域。全球零售品牌（如沃尔玛、BIG C）在计划开设大型超市，69%的零售空间为旗舰店，吸引力有限。新兴趋势包括主题购物中心（如The Ground Market），租金与承租人分成方式被广泛应用。零售租金保持在每年19-60美元/平方米，城市中心平均基础租金低于郊区，成为商业地产的一大受益领域。

酒店旅游地产市场

酒店总房间数达14624套，高比例由中等酒店（45%）主导，豪华型和高档酒店增长明显（17%和20%）。得益于东南亚运动会吸引全球长住旅客，入住率达75%，多家度假公寓项目（如“活髓”酒店）租金水准恢复至高线。全市公寓类房产正在取代部分酒店需求，均价在2023年上半年下降14%，但服务式公寓租金保持韧性。

服务式公寓市场

近20%为中等及高端酒店式公寓，交易量略增，主要集中在西哈努克中央商务区。2023年上半年新完工项目为405套，库存恢复至约9004套，预计到2026年总存量达9000套。租金水平受金融压力影响，高端地段依然保持稳定。

公寓主宅市场

公寓总存量达4.1万套，占主要份额的是中美洲户型。受经济放缓和银行利率上调（从7.5%至8.25%）影响，豪华公寓销售遭遇瓶颈，完成率仅15%。房价普遍下降14%，但质量控制项目的部分表现优于大市。未来5年内公寓项目将增长近20%，折射出高端房产入门门槛高企的现实。

独栋住宅及酒店式公寓

住宅总存量达8.2万套，其中80%为中端项目。各区域热销在郊区旅游区（7 Makara占8%）和城市新区，开发商通过多功能住宅设计吸引购房者。市场销售率下滑，开发商面临资金压力，政府呼吁更加灵活的分期付款方式。

展望

预计未来市场恢复依赖于经济复苏和新增项目开发，特别是在基础设施（机场建设）和监管框架改善方面。尽管短期供应过剩和需求不足问题突出，但长期看旅游业及外商投资增长仍有潜力。对购房者和投资者而言，需审慎考虑经济波动与高利率环境下的风险，尤其关注中低价位和服务式住房类项目。