> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 79 期）总结 ## 核心内容概述 本周公募 REITs 市场整体延续调整走势，中证 REITs 指数全周下跌 1.1%，年初至今累计下跌 10.9%。各类 REITs 表现分化，其中能源、保障房、水利设施和数据中心 REITs 收涨，其他类型均收跌。REITs 总市值为 2285 亿元，较上周减少 19 亿元，日均换手率下降至 0.37%。 ## 主要观点 - **市场表现**：中证 REITs 指数表现弱于中证全债指数（+0.1%）和沪深 300 指数（-0.6%），但优于中证转债指数（-2.4%）。 - **板块表现**：除能源、保障房、水利设施和数据中心 REITs 外，其他板块均出现下跌。产权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.6%，特许经营权类 REITs 为 -0.4%。 - **个别产品表现突出**：创金合信首农 REIT、招商科创 REIT 和工银蒙能清洁能源 REIT 周度涨幅居前，分别为 +7.00%、+5.88% 和 +5.58%。 - **交易活跃度**：数据中心 REITs 交易最活跃，区间日均换手率为 1.5%；园区 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 16.5%。 - **资金流向**：主力净流入前三名分别为南方润泽科技数据中心 REIT（2776 万元）、东方红隧道股份高速公路 REIT（2239 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（973 万元）。 - **增持信号**：创金合信首农 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 的原始权益人宣布增持计划，显示对底层资产经营质量的认可。 - **新申报产品**：华夏大悦城商业不动产 REIT 和中金温州公用水利基础设施 REIT 已正式申报，分别拟募资 55.55 亿元和 23.34 亿元。 ## 关键信息 ### 估值情况 - **年化现金分派率**：公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.8%。 - **产权类与经营权类 REITs 估值差异**： - 产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值高 93BP。 - 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 385BP。 - **估值指标**： - **相对净值折溢价率**：反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角。 - **P/FFO**：反映当前价格与经营现金流的关系，偏向短期视角。 - **IRR**：通过现金流折现法计算出的内部收益率，用于评估投资回报率。 ### 市场走势 - **主要指数对比**：中证全债 > 沪深 300 > 中证 REITs > 中证转债。 - **波动率对比**：近一年中证 REITs 波动率为 8.6%，低于沪深 300 和中证转债，但高于中证全债。 - **回报率对比**：近一年中证 REITs 回报率为 -20.1%，低于中证转债、沪深 300 和中证全债。 ### 风险提示 - 公开资料数据滞后。 - 二级市场价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 税收等政策调整风险。 - 流动性风险。 ## 市场动态 - **一级市场发行**：截至 2026 年 8 月 14 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品有 13 只，已反馈的有 16 只，已受理的有 4 只。 - **新增 REITs 申报**： - 华夏大悦城商业不动产 REIT 已申报，拟募资 55.55 亿元。 - 中金温州公用水利基础设施 REIT 已申报，拟募资 23.34 亿元。 ## 估值跟踪 - **不同项目类型估值**： - **保障性租赁住房**：年化现金分派率 4.51%，相对净值折溢价率未提供，P/FFO 30.17，IRR 30.55。 - **仓储物流**：年化现金分派率 5.38%，P/FFO -2.92，IRR 19.29。 - **交通基础设施**：年化现金分派率 14.43%，P/FFO 1.70，IRR 10.04。 - **能源基础设施**：年化现金分派率 9.02%，P/FFO 11.41，IRR 16.41。 - **生态环保**：年化现金分派率 9.85%，P/FFO 25.63，IRR 13.40。 - **市政设施**：年化现金分派率 5.95%，P/FFO 45.71，IRR 19.76。 - **水利设施**：年化现金分派率 5.47%，P/FFO 38.43，IRR 24.09。 - **消费基础设施**：年化现金分派率 4.60%，P/FFO 27.47，IRR 22.51。 - **新型基础设施**：年化现金分派率 6.05%，P/FFO 19.98，IRR 17.78。 - **园区基础设施**：年化现金分派率 7.53%，P/FFO -23.46，IRR 16.20。 - **商业不动产**：年化现金分派率未提供，P/FFO -0.16，IRR 未提供。 ## 二级市场数据 - **REITs 总市值**：2285 亿元，较上周减少 19 亿元。 - **日均换手率**：0.37%，较前一周减少 0.03%。 - **资金流向**：主力净流入前三为南方润泽科技数据中心 REIT（2776 万元）、东方红隧道股份高速公路 REIT（2239 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（973 万元）。 ## 项目类型与资产属性分析 - **产权类 REITs**：股息率高于中证红利股均值 93BP。 - **经营权类 REITs**：内部收益率与十年期国债收益率利差为 385BP。 - **资产类型与表现**： - 数据中心 REITs 换手率最高，达 1.5%。 - 园区 REITs 成交额占比最高，为 16.5%。 - 商业不动产 REITs 表现分化，部分产品如华夏华润商业资产 REIT 和招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 显示出一定的上涨趋势。 ## 结论 整体来看，公募 REITs 市场在本周呈现调整趋势，但部分类型如数据中心、保障房、水利设施和能源基础设施表现较好。尽管市场整体表现不佳，但部分 REITs 产品因底层资产质量优良而获得增持，显示市场对某些资产的认可。同时，一级市场新增 REITs 申报动态表明市场仍有发展潜力。投资者应关注市场波动及政策变化，合理评估 REITs 的投资价值。