> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 4月房地产债券月报总结：利差继续修复 ## 核心内容 2026年4月，房地产行业债券市场呈现信用利差修复趋势，尤其是央国企地产债表现较为突出。整体来看，行业销售数据有所改善，融资情况略有回暖，但土地市场仍面临压力，部分房企销售和融资表现不佳。二级市场方面，房地产行业利差整体收窄，美元债指数上涨，显示出一定的市场回暖信号。 --- ## 主要观点 ### 1. **销售数据** - **新房销售面积**：2026年4月新房销售面积同比转为增长4%，销售额同比增长7%。 - **分城市能级**： - 一线城市销售面积环比下降5%，同比增长7%。 - 二线城市销售面积环比下降2%，同比增长4%。 - 三线及以下城市销售面积环比下降20%，同比下降1%。 - **周度数据**：30大中城市商品房成交面积4月以来6周累计值同比增长7%。 ### 2. **房企销售表现** - 共有35家重点房企披露了2026年4月销售数据，销售额环比平均增长9%，同比平均下降3%。 - **头部房企表现**： - 保利发展：同比+5% - 中海地产：同比+20% - 招商蛇口：同比+47% - 中国金茂：同比+26% - **部分房企表现较差**： - 保利置业：同比+23% - 越秀地产：同比-17% - 龙湖集团：同比-44% - 新城控股：同比-42% ### 3. **土地市场** - **土地成交额**：同比下降36%，环比下降11%。 - **土地流拍率**：4月为7%，环比上升。 - **土地溢价率**：4月为9%，环比上升。 - **分能级城市**： - 一线城市土地成交额同比-33% - 二线城市土地成交额同比-56% - 三四线城市土地成交额同比-22% ### 4. **融资情况** - **境内地产债**： - 2026年4月发行量423亿元，净增量66亿元。 - 国企净增133亿元，非国企净增-67亿元。 - **美元债**： - 2026年4月发行量5亿美元，净增量-14.45亿美元。 - 首开集团发行3年期3.5亿美元债券，票面利率6.3%。 - 万达商管发行3年期1.5亿美元债券，票面利率12.5%。 - **到期回售**： - 二季度地产境内债到期回售合计1365亿元，环比下降，同比小幅增长。 - 美元债到期回售合计23.36亿美元，环比和同比均下降。 - 龙湖集团2026年5月有15亿元境内债面临回售。 ### 5. **二级市场走势** - **信用利差**： - AAA、AA+、AA隐含评级超额利差均值分别变动0bp、-9bp、-12bp。 - AA-隐含评级超额利差均值变动10bp。 - 保利发展AA+多只个券利差收窄幅度居前。 - 保利置业、铁建地产、电建地产、大悦城、首创城发等AA个券利差收窄靠前。 - 首开股份利差走扩居前。 - AA-中华侨城集团利差走扩居前。 - **美元债指数**： - 4月回报率0.71%，高收益表现好于投资级。 - 龙湖集团美元债曲线上涨3-4美元至72-95美元区间。 --- ## 关键信息 ### 1. **行业展望** - 4月政治局会议提及“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，随后深圳放松房地产政策，出现积极信号。 - 4月新房销售同比转正，显示市场有所回暖。 - 4月央国企地产债信用利差继续修复，头部主体利差修复幅度较大，部分较弱主体利差仍在高位。 ### 2. **投资建议** - **总体建议**：信用利差或继续修复，建议以中短久期配置为主。 - **头部主体**：利差有望修复至本轮利差走扩前水平。 - **中等资质主体**：利差跟随修复，建议关注中短久期品种。 - **尾部主体**：利差修复较难，但1年左右品种可适度下沉挖掘收益。 --- ## 风险提示 - 房地产下行超预期 - 出现超预期信用风险事件 --- ## 图表摘要 | 图表编号 | 内容 | |----------|------| | 图表1 | 70城商品住宅销售面积月度同比走势 | | 图表2 | 30大中城市商品房成交面积 | | 图表3 | 重点覆盖企业经营数据统计 | | 图表4 | 土地流拍率和溢价率走势 | | 图表5 | 全国住宅性质土地成交额 | | 图表6 | 房地产境内债发行和净增情况 | | 图表7 | 房地产境内债净增量分企业性质统计 | | 图表8 | 房地产美元债发行和净增情况 | | 图表9 | 房地产行业利差 | | 图表10 | 房地产美元债指数走势 | | 图表11 | 央国企地产债信用利差 | --- ## 数据来源 - 中指研究院 - Wind - 彭博资讯 - 中金公司研究部 --- ## 特别提示 - 本公众号仅转发中金公司已发布研究报告的部分观点。 - 本资料不构成投资建议，订阅者需自行评估并咨询专业投资顾问。