20260319-中国银河-招商蛇口-001979.SZ-_银河地产胡孝宇_公司点评丨招商蛇口_001979_收入利润下滑_投资聚焦核心_3页_405kb

招商蛇口2025年报总结

核心内容概述

招商蛇口（001979）于2026年3月18日发布2025年报，报告指出公司在2025年面临收入利润下滑、销售量缩价升、投资聚焦核心等关键表现。尽管开发业务收入下降，但公司在资产运营和物业服务方面持续发力，同时保持了充足的现金流和较低的杠杆水平。

主要观点

收入与利润下滑

• 营业收入：2025年实现1547.28亿元，同比下降13.53%。
• 归母净利润：2025年为10.24亿元，同比下降74.65%。
• 每股收益：0.08元/股，同比下降78.38%。
• 毛利率：2025年公司整体毛利率为13.76%，同比下降0.85个百分点；其中开发业务毛利率下降0.25个百分点至15.33%，物业服务毛利率下降0.28个百分点至10.59%。
• 投资收益：2025年投资收益为7.08亿元，较2024年的38.92亿元大幅下降，主要由于对联营企业和合营企业的投资收益为负。

销售情况

• 销售金额：1960.09亿元，同比下降10.62%。
• 销售面积：716.12万方，同比下降23.48%。
• 销售均价：27370.97元/平米，同比提高16.81%。
• 行业排名：提升至第4名，公司在30个重点城市中进入当地TOP5的城市达15个。

投资聚焦核心

• 新增地块：2025年新增43宗地块，计容建面440万方，总地价938亿元，楼面价21318.18元/平米，地售比0.78。
• 投资力度：全口径投资力度为0.48，强化投资管控。
• 投资区域：核心城市投资占比接近90%，其中一线城市投资占全部投资额的63%。

资产运营多元协同

• 持有物业收入：76.3亿元，同比增长2.2%。
• 新入市项目：29个，总建面177万方，涵盖公寓、商业、产业园。
• 轻资产管理面积：新增82.8万方，主要位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。
• 商业运营：在营项目54个，面积340万方，运营收入19.6亿元，同比增长10.73%，出租率93%。
• 产业园运营：在营面积312万方，运营收入13亿元，同比下降6.07%，出租率88%。
• 公寓运营：管理公寓布局21个城市，已开业面积175万方，房源4.2万间，运营收入14亿元，同比增长13.45%。

物业服务持续扩张

• 招商积余收入：192.73亿元，同比增长12.23%。
• 归母净利润：6.55亿元，同比下降22.12%，但剔除一次性亏损后，同比增长8.30%。
• 在管项目：2473个，管理面积3.77亿方。

现金流与融资

• 经营活动现金流净额：96.93亿元，保持充足。
• 货币资金：861.27亿元，现金流韧性较强。
• 资产负债率：剔除预收账款后为64.17%，净负债率为72.46%。
• 债务结构优化：完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元。
• 融资成本：综合资金成本2.74%，较年初下降25个基点。
• 融资渠道：2025年12月成功发行50.4亿元三年期公司债，票面利率1.77%。

关键信息

• 收入利润双降：受开发业务项目结转规模下降影响，收入和利润均出现下滑。
• 销售策略调整：销售量减少但价格上升，体现公司对高端市场的聚焦。
• 投资聚焦核心城市：在“核心10城”投资占比近90%，一线占比63%，投资质量较高。
• 资产运营多元化：商业、产业园、公寓等板块协同发展，提升整体运营能力。
• 物业服务扩张：招商积余平台持续增长，轻资产模式进一步拓展。
• 现金流稳健：公司保持充足的现金储备和低杠杆水平，融资渠道通畅，资金成本持续压降。

风险提示

• 宏观经济不及预期
• 房地产销售不及预期
• 房价大幅下跌
• 资金回流不及预期
• 债务偿还不及预期
• 运营业务不及预期