> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商蛇口2025年报总结 ## 核心内容概述 招商蛇口（001979）于2026年3月18日发布2025年报，报告指出公司在2025年面临收入利润下滑、销售量缩价升、投资聚焦核心等关键表现。尽管开发业务收入下降，但公司在资产运营和物业服务方面持续发力，同时保持了充足的现金流和较低的杠杆水平。 ## 主要观点 ### 收入与利润下滑 - **营业收入**：2025年实现1547.28亿元，同比下降13.53%。 - **归母净利润**：2025年为10.24亿元，同比下降74.65%。 - **每股收益**：0.08元/股，同比下降78.38%。 - **毛利率**：2025年公司整体毛利率为13.76%，同比下降0.85个百分点；其中开发业务毛利率下降0.25个百分点至15.33%，物业服务毛利率下降0.28个百分点至10.59%。 - **投资收益**：2025年投资收益为7.08亿元，较2024年的38.92亿元大幅下降，主要由于对联营企业和合营企业的投资收益为负。 ### 销售情况 - **销售金额**：1960.09亿元，同比下降10.62%。 - **销售面积**：716.12万方，同比下降23.48%。 - **销售均价**：27370.97元/平米，同比提高16.81%。 - **行业排名**：提升至第4名，公司在30个重点城市中进入当地TOP5的城市达15个。 ### 投资聚焦核心 - **新增地块**：2025年新增43宗地块，计容建面440万方，总地价938亿元，楼面价21318.18元/平米，地售比0.78。 - **投资力度**：全口径投资力度为0.48，强化投资管控。 - **投资区域**：核心城市投资占比接近90%，其中一线城市投资占全部投资额的63%。 ### 资产运营多元协同 - **持有物业收入**：76.3亿元，同比增长2.2%。 - **新入市项目**：29个，总建面177万方，涵盖公寓、商业、产业园。 - **轻资产管理面积**：新增82.8万方，主要位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。 - **商业运营**：在营项目54个，面积340万方，运营收入19.6亿元，同比增长10.73%，出租率93%。 - **产业园运营**：在营面积312万方，运营收入13亿元，同比下降6.07%，出租率88%。 - **公寓运营**：管理公寓布局21个城市，已开业面积175万方，房源4.2万间，运营收入14亿元，同比增长13.45%。 ### 物业服务持续扩张 - **招商积余收入**：192.73亿元，同比增长12.23%。 - **归母净利润**：6.55亿元，同比下降22.12%，但剔除一次性亏损后，同比增长8.30%。 - **在管项目**：2473个，管理面积3.77亿方。 ### 现金流与融资 - **经营活动现金流净额**：96.93亿元，保持充足。 - **货币资金**：861.27亿元，现金流韧性较强。 - **资产负债率**：剔除预收账款后为64.17%，净负债率为72.46%。 - **债务结构优化**：完成120亿元存量永续债清零，落地经营性物业贷款141亿元。 - **融资成本**：综合资金成本2.74%，较年初下降25个基点。 - **融资渠道**：2025年12月成功发行50.4亿元三年期公司债，票面利率1.77%。 ## 关键信息 - **收入利润双降**：受开发业务项目结转规模下降影响，收入和利润均出现下滑。 - **销售策略调整**：销售量减少但价格上升，体现公司对高端市场的聚焦。 - **投资聚焦核心城市**：在“核心10城”投资占比近90%，一线占比63%，投资质量较高。 - **资产运营多元化**：商业、产业园、公寓等板块协同发展，提升整体运营能力。 - **物业服务扩张**：招商积余平台持续增长，轻资产模式进一步拓展。 - **现金流稳健**：公司保持充足的现金储备和低杠杆水平，融资渠道通畅，资金成本持续压降。 ## 风险提示 - 宏观经济不及预期 - 房地产销售不及预期 - 房价大幅下跌 - 资金回流不及预期 - 债务偿还不及预期 - 运营业务不及预期