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宏观深度报告：消费“向下”、地产“向上”——300个地级市人口流动与需求变迁

核心内容

近年来，消费和房地产市场呈现出明显的地区性背离趋势：低线城市消费较强、地产偏弱，而高线城市消费较弱、地产更强。这种背离在2020年之前并不存在，是人口迁移趋势变化带来的结构性影响。

主要观点

• 总量层面：消费增速回落，但房地产市场出现量价改善，这种短期背离主要由价格波动和补贴政策变化引起。
• 地区层面：2020-2024年，一线城市社零复合增速为1.2%，但房价跌幅最大（-12.8%）；低线城市社零增速为4.6%，但房价跌幅也最大（-17.2%）。
• 人口流动：2020年后，人口流动半径明显缩短，跨省流动减少，省内流动增加，一线城市出现净流出，二线城市成为主要净流入区域。
• 经济与产业转移：中西部地区人均GDP增长，产业从东部向中西部转移，带动就业机会向省内扩散。
• 就业结构变化：农民工就业从建筑业转向制造业，大学生就业偏好从一线城市转向“考公热”，导致人口向省内和低线城市回流。

关键信息

人口流动格局

• 全国流动人口：从2020年的3.758亿减少至2025年的3.578亿，减少了1800万。
• 跨省流动：2019年以来，全国跨省净迁移总量从约400万降至约200万，表明人口流动趋势转向省内。
• 农民工流动：跨省流动农民工减少743万，省内流动增加1324万，显示就业半径缩短。
• 省会和计划单列市：2020-2024年，占本省常住人口比重从22.3%升至23.0%，是人口回流的最大受益者。

城市分类与人口变化

• 城市能级划分：将296个地级市划分为一线（4个）、二线（37个）、三线（50个）、四线（72个）、五线（133个）。
• 人口变化类型：
  • 常住户籍双流入：从128个减少至68个，二线城市占比73%。
  • 常住流入、户籍流出：从17个增加至32个，多为三线及以下城市。
  • 户籍流入、常住流出：从59个减少至32个，包括部分高能级城市和三线及以下城市。
  • 常住户籍双流出：从89个增加至161个，其中97.5%为三线及以下城市，面临消费与地产双重压力。

消费与地产的差异逻辑

• 消费依赖常住人口：常住人口增长带动消费增长，社零与常住人口相关系数为0.12。
• 地产依赖户籍人口：户籍人口增长支撑房价，房价与户籍人口相关系数为0.16。
• 低线城市：消费受益于人口回流和渗透率提升，但地产因住房饱和而表现疲软。
• 高线城市：消费因成熟化和人口流入放缓而疲软，但地产因核心资产稀缺和中高收入集中而保持韧性。

人口回流原因

• 经济差距缩小：中西部地区人均GDP在2021、2022年突破1万美元，2025年达1.17万和1.11万美元。
• 产业转移：东部出口占比从2012年的85.6%降至2025年的79.0%，中西部出口占比上升。
• 就业结构变化：农民工就业从建筑业转向制造业，大学生就业偏好转向公务员和事业单位岗位，推动人口向省内和低线城市回流。

风险提示

• 数据样本与统计口径偏差风险。
• 服务消费统计缺失风险。
• 仅凭人口因素研判消费与地产走势存在风险。

图表与数据

• 图1：2019/20-24年消费和房地产增速在地区间的背离。
• 图2：2015-19年消费和房地产增速未明显背离。
• 图3：2025年北京二手房价格涨幅。
• 图4：2020年“七普”数据里的住房充足程度。
• 图5：中国香港人口和房租变化。
• 图6：中国香港零售价值指数变化。
• 图7：中国香港住房交易量变化。
• 图8：中国香港房价变化。
• 图9：全国常住人口迁移总量变化。
• 图10：农民工就业从跨省到省内转变。
• 图11：四大地区常住人口净迁移量变化。
• 图12：分能级城市的常住人口占比。
• 图13：分能级城市的常住人口净迁移量。
• 图14：省会和计划单列市人口集中度提升。
• 图15：中西部地区人均GDP追赶。
• 图16：人均GDP更低的地区收入增速更快。
• 图17：四大地区出口占比和产业转移。
• 图18：农民工就业从建筑业到制造业的转变。
• 图19：国考报考人数增加。
• 图20：户籍人口对地产影响更大、常住人口对消费影响更大。
• 图21：户籍人口对房价影响更大。
• 图22：常住人口对消费影响更大。

结论

人口流动趋势的变化正在重塑消费和房地产的需求空间配置。低线城市消费强劲但地产疲软，高线城市消费疲软但地产韧性较强。这种趋势将持续影响不同城市的发展路径，未来需关注人口回流对消费和房地产的双重作用。