> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 宏观深度报告：消费“向下”、地产“向上”——300个地级市人口流动与需求变迁 ## 核心内容 近年来，消费和房地产市场呈现出明显的地区性背离趋势：低线城市消费较强、地产偏弱，而高线城市消费较弱、地产更强。这种背离在2020年之前并不存在，是人口迁移趋势变化带来的结构性影响。 ## 主要观点 - **总量层面**：消费增速回落，但房地产市场出现量价改善，这种短期背离主要由价格波动和补贴政策变化引起。 - **地区层面**：2020-2024年，一线城市社零复合增速为1.2%，但房价跌幅最大（-12.8%）；低线城市社零增速为4.6%，但房价跌幅也最大（-17.2%）。 - **人口流动**：2020年后，人口流动半径明显缩短，跨省流动减少，省内流动增加，一线城市出现净流出，二线城市成为主要净流入区域。 - **经济与产业转移**：中西部地区人均GDP增长，产业从东部向中西部转移，带动就业机会向省内扩散。 - **就业结构变化**：农民工就业从建筑业转向制造业，大学生就业偏好从一线城市转向“考公热”，导致人口向省内和低线城市回流。 ## 关键信息 ### 人口流动格局 - **全国流动人口**：从2020年的3.758亿减少至2025年的3.578亿，减少了1800万。 - **跨省流动**：2019年以来，全国跨省净迁移总量从约400万降至约200万，表明人口流动趋势转向省内。 - **农民工流动**：跨省流动农民工减少743万，省内流动增加1324万，显示就业半径缩短。 - **省会和计划单列市**：2020-2024年，占本省常住人口比重从22.3%升至23.0%，是人口回流的最大受益者。 ### 城市分类与人口变化 - **城市能级划分**：将296个地级市划分为一线（4个）、二线（37个）、三线（50个）、四线（72个）、五线（133个）。 - **人口变化类型**： - **常住户籍双流入**：从128个减少至68个，二线城市占比73%。 - **常住流入、户籍流出**：从17个增加至32个，多为三线及以下城市。 - **户籍流入、常住流出**：从59个减少至32个，包括部分高能级城市和三线及以下城市。 - **常住户籍双流出**：从89个增加至161个，其中97.5%为三线及以下城市，面临消费与地产双重压力。 ### 消费与地产的差异逻辑 - **消费依赖常住人口**：常住人口增长带动消费增长，社零与常住人口相关系数为0.12。 - **地产依赖户籍人口**：户籍人口增长支撑房价，房价与户籍人口相关系数为0.16。 - **低线城市**：消费受益于人口回流和渗透率提升，但地产因住房饱和而表现疲软。 - **高线城市**：消费因成熟化和人口流入放缓而疲软，但地产因核心资产稀缺和中高收入集中而保持韧性。 ### 人口回流原因 - **经济差距缩小**：中西部地区人均GDP在2021、2022年突破1万美元，2025年达1.17万和1.11万美元。 - **产业转移**：东部出口占比从2012年的85.6%降至2025年的79.0%，中西部出口占比上升。 - **就业结构变化**：农民工就业从建筑业转向制造业，大学生就业偏好转向公务员和事业单位岗位，推动人口向省内和低线城市回流。 ## 风险提示 - 数据样本与统计口径偏差风险。 - 服务消费统计缺失风险。 - 仅凭人口因素研判消费与地产走势存在风险。 ## 图表与数据 - **图1**：2019/20-24年消费和房地产增速在地区间的背离。 - **图2**：2015-19年消费和房地产增速未明显背离。 - **图3**：2025年北京二手房价格涨幅。 - **图4**：2020年“七普”数据里的住房充足程度。 - **图5**：中国香港人口和房租变化。 - **图6**：中国香港零售价值指数变化。 - **图7**：中国香港住房交易量变化。 - **图8**：中国香港房价变化。 - **图9**：全国常住人口迁移总量变化。 - **图10**：农民工就业从跨省到省内转变。 - **图11**：四大地区常住人口净迁移量变化。 - **图12**：分能级城市的常住人口占比。 - **图13**：分能级城市的常住人口净迁移量。 - **图14**：省会和计划单列市人口集中度提升。 - **图15**：中西部地区人均GDP追赶。 - **图16**：人均GDP更低的地区收入增速更快。 - **图17**：四大地区出口占比和产业转移。 - **图18**：农民工就业从建筑业到制造业的转变。 - **图19**：国考报考人数增加。 - **图20**：户籍人口对地产影响更大、常住人口对消费影响更大。 - **图21**：户籍人口对房价影响更大。 - **图22**：常住人口对消费影响更大。 ## 结论 人口流动趋势的变化正在重塑消费和房地产的需求空间配置。低线城市消费强劲但地产疲软，高线城市消费疲软但地产韧性较强。这种趋势将持续影响不同城市的发展路径，未来需关注人口回流对消费和房地产的双重作用。