20220107-招银国际-China_Property_Sector_Mildly_positive_if_M_A_debt_is_excluded_in__Three_red_line__calculation_4页_647kb
报告摘要
中国房地产行业总结
核心内容
本文档主要分析了中国房地产行业的现状及未来趋势，特别是在“三道红线”政策背景下，对开发商的债务处理和投资建议进行了探讨。文档指出，尽管某些高质量开发商可能因M&A债务被排除在“三道红线”计算之外而受益，但整体房地产市场情绪低迷，导致这些开发商在支持其他企业时也面临较大限制。
主要观点
- 政策影响：M&A债务被排除在“三道红线”计算之外，对高质量开发商有利，可能加速行业整合。
- 市场情绪：整体房地产市场情绪疲软，开发商普遍面临销售低迷、利润率下降及土地收购成本高昂的问题。
- 投资建议：建议投资者继续关注Longfor、COLI、CR Land及其物业管理公司（如COSP），因为这些企业可能在行业整合中受益。
- 债务压力：1月份开发商面临大量债务到期和建设应付账款高峰，可能会出现更多技术性违约。
关键信息
1. 哪些开发商可能受益？
- 主要包括大型国有企业（SOEs）和少数高质量非国有企业。
- 示例包括：COLI、CR Land、Vanke、Poly Development、Jinmao、Longfor等。
2. 是否会有大规模救助？
- 不太可能，原因如下：
- 销售疲软：大多数开发商未能完成2021年的销售目标，平均完成率仅88%。
- 风险回报不具吸引力：与公开市场拍卖相比，救助其他开发商的回报率较低。
- 历史教训：如2021年12月深圳对恒大进行救助未果，导致开发商态度谨慎。
3. 潜在救助目标
- 物业管理公司：由于风险较低，可能是救助目标之一。
- 规模有限：PM行业同样面临估值下调，因此救助规模可能不大。
4. 1月债务到期情况
| 公司 | 日期 | 金额（百万美元） | 债券详情 | 当前价格 |
|---|---|---|---|---|
| Logan | 01/03/22 | 62 | USD Bond LOGPH 5.75 01/03/22 with US$61.7mn outstanding | 99.75 |
| Seazen | 01/07/22 | 49 | RMB MTN FTLNHD 5.50 01/07/22 with RMB310mn outstanding | 99.92 |
| KWG | 01/11/22 | 250 | USD 250mn Bond KWG 6.00 01/11/22 | 98.00 |
| R&F | 01/13/22 | 725 | USD 725mn Bond GZFFRP 5.75 01/13/22 | 63.00 |
| Zhenro | 01/13/22 | 100 | USD 100mn Bond ZHPRHK 5.35 01/13/22 | 98.20 |
| Shimao | 01/15/22 | 315 | RMB Bond SHSHMA 4.65 01/15/22 | 85.00 |
| Radiance | 01/16/22 | 300 | USD 300mn Bond JNHUIG 10.50 01/16/22 | 98.95 |
| Dafa | 01/18/22 | 185 | USD Bond DAFAPG 9.95 01/18/22 with US$185mn outstanding | 90.00 |
| Aoyuan | 01/20/22 | 188 | USD 188mn Bond CAPG 4.20 01/20/22 | 20.00 |
| Poly | 01/21/22 | 236 | RMB 1500mn Bond POLYRE 3.60 01/21/22 | 100.00 |
| CIFI | 01/22/22 | 49 | HKD 385mn Term Loan | - |
| Aoyuan | 01/23/22 | 500 | USD 500mn Bond CAPG 8.50 01/23/22 | 18.00 |
| Yuzhou | 01/23/22 | 242 | USD Bond YUZHOU 8.625 01/23/22 with US$242mn outstanding | 50.00 |
| Shinsun | 01/23/22 | 300 | USD 300mn Bond SHXREG 12.50 01/23/22 | 45.75 |
| Sinic | 01/24/22 | 242 | USD Bond SINHLD 8.50 01/24/22 with US$242mn outstanding | 5.00 |
| Yuzhou | 01/25/22 | 347 | USD Bond YUZHOU 6.00 01/25/22 with US$347mn outstanding | 47.00 |
| Powerlong | 01/26/22 | 128 | HKD 1000mn Bond PWRLNG 6.00 01/26/22 | - |
| Country Garden | 01/27/22 | 425 | USD 245mn Bond COGARD 7.125 01/27/22 | 98.51 |
5. 销售完成情况
| 公司 | 11月销售（RMB bn） | 同比变化 | 1-11月销售（RMB bn） | 同比变化 | 2021年目标（RMB bn） | 完成率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CR Land | 1109 HK | 45% | 316 | 11% | 315 | 11% |
| CIFI | 817 HK | 22% | 236 | 3% | 250 | 8% |
| Country Garden (Attr.) | 960 HK | 40% | 290 | 7% | 310 | 15% |
| Jinmao | 884 HK | 22% | 247 | 7% | 265 | 15% |
| COLI | 688 HK | 41% | 371 | 3% | 400 | 11% |
| Agile | 3383 HK | 14% | 139 | 1% | 150 | 9% |
| SCE | 1030 HK | 21% | 234 | -7% | 260 | 4% |
| Seazen | 2007 HK | 22% | 557 | -2% | 624 | 9% |
| Longfor | 1966 HK | 7% | 105 | -40% | 120 | 18% |
| Shimao | 1233 HK | 8% | 95 | -6% | 110 | 10% |
| Sunac | 1918 HK | 48% | 598 | 4% | 700 | 22% |
| Aoyuan | 1813 HK | 10% | 104 | -21% | 124 | 20% |
| KWG | 813 HK | 12% | 270 | -68% | 330 | 10% |
| R&F | 3883 HK | 5% | 121 | -73% | 150 | 13% |
| Times | 2777 HK | 8% | 120 | -65% | 150 | 8% |
| Vanke | 2202 HK | 56% | 620 | -45% | 790 | 12% |
| 平均 | - | - | - | - | - | 88% |
投资建议
- 推荐关注企业：Longfor、COLI、CR Land及其物业管理公司（如COSP）。
- 行业评级：OUTPERFORM，即预计该行业将跑赢相关基准市场。
风险提示
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