20160808-招商证券-招商房地产高频追踪报告_资产再平衡_交叉持股利好地产股_非标标准化利好行业基本面_35页_1mb

资产再平衡与交叉持股利好地产股，非标标准化提升行业基本面

核心内容概述

本报告分析了当前房地产行业的市场趋势、政策动向、供需变化及投资策略。核心观点认为，尽管房地产行业处于小周期高点，导致板块性超额收益机会减少，但市场仍存在积极变化，如资产再平衡、交叉持股、非标标准化等，为地产股带来反弹机会。同时，行业基本面因政策支持和金融环境改善而有所提升。

主要观点

1. 行业策略

• 资产再平衡：资金入场逻辑自上而下，万科股权之争反映了行业集中度提升趋势。
• 交叉持股：作为行业集中度提升的捷径，交叉持股在小周期高点背景下更具吸引力。
• 非标标准化：银行放贷及房贷增加，有助于改善地产行业资金状况，提升公司主体和债项评级。

2. 配置建议

• 蓝筹与白马：推荐“资源+业绩+高折价”主线，关注【蛇口】、【保利】、【侨城】、【华发】、【信达】、【首开】、【北京城建】等。
• 高分红：关注【首开】（股息率5.4%）、【万科】（4.0%）、【保利】、【金融街】、【金地】等。
• 转型主题：推荐【嘉宝】（房地产基金稀缺标的）、【苏宁环球】（大健康主题）等。
• 国企改革：央企首选【蛇口】，上海关注【临港】、【嘉宝】，深圳关注【沙河】、【振业】、【天健】等。

关键信息

一手房市场

• 整体销量：7月30城中，整体日均销量环比下降19%，一线-19%、二线-23%、三线-13%。
• 库存去化周期：重点城市库存去化周期环比下降0.4个月。
• 批售比：7月34城中，21城批售比为0.7，部分城市推盘量回落。
• 区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部城市销量均有不同程度的下降。

二手房市场

• 整体销量：重点城市二手房销量分化，一线略有回升，二线、三线城市整体下滑。
• 区域表现：北京、深圳、天津、南京、杭州等城市销量波动较大，部分城市如苏州、宁波销量回升。

土地市场

• 供地与成交：7月部分重点城市土地供地量回落，但成交量低位回升。
• 地王信息：东莞、沈阳、合肥等地土地成交创新高，【北大资源】、【瑞泰置业】、【旭辉】成为地王。

金融环境

• 首套房贷：主要城市首套房贷政策保持宽松，首付比例和利率相对较低。
• 非标标准化：银行放贷及房贷增加，有助于改善地产公司资金成本，提升行业整体表现。

风险提示

• 行业小周期高点运行时间长于预期。
• 多元化转型效果低于预期。

板块走势与估值

• 近期表现：房地产板块上周上涨5.5%，相对沪深300指数涨幅略高，排名行业第一。
• 估值情况：房地产PE和PB回升至近五年均值的134%和106%，在周期类行业中排名居中。
• 估值剪刀差：创业板与沪深300估值差距略有修复。

投资评级

• 公司短期评级：强烈推荐、审慎推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：推荐、中性、回避。

结论

当前房地产行业虽处于小周期高点，但资产再平衡、交叉持股、非标标准化等逻辑支撑板块反弹。市场关注点转向基本面与转型机会，建议关注高折价、高分红及转型主题公司。同时，政策与金融环境的改善为行业基本面带来积极影响，但需警惕小周期高点持续时间及转型效果不及预期的风险。