> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产专题报告总结 ## 核心内容 本报告聚焦于房地产市场去库存和优供给的政策动向，特别是“收储”政策在存量商品房和闲置土地方面的实施进展。核心内容包括： - **政策支持**：中央及地方政府持续推动房地产市场去库存，支持通过市场化方式收购存量商品房用于保障性住房，同时利用专项债盘活存量闲置土地。 - **收储模式**：包括国企收购未售新房和居民旧房两种模式，旨在提高保障性住房供给、优化土地利用、改善企业现金流。 - **区域实施情况**：全国多个城市已发布收储政策，部分地区如上海、广州、郑州等已取得实质性进展。 - **专项债支持**：专项债已成为土地收储的重要资金来源，但区域发展不均衡。 - **投资建议**：建议关注地方国企及开发商，因政策支持力度加大，未来收储工作将更加深入。 - **风险提示**：包括政策执行不及预期、市场需求恢复缓慢、房地产行业下行风险等。 --- ## 主要观点 ### 1. 收储存量房进展 - **政策推动**：自2024年起，中央多次强调支持收购存量商品房。2026年政府工作报告首次明确“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。 - **全国进展**：截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布收储公告，超过80个城市表态支持区属国企收购存量住房。 - **收购方式**：包括**模式一（国企收储未售新房）**和**模式二（国企收购居民旧房）**，两种方式均有助于稳定市场和保障民生。 - **广州案例**：广州安居集团常态化收购存量商品房，用于保障性住房、学生宿舍等用途。 - **高校案例**：部分高校如湖北大学、合肥工业大学等收购存量商品房作为学生宿舍，体现收储用途的多元化。 - **地方落实**：2025年，广州、深圳、佛山等城市已完成多个收储项目，总计收购约1377套房源，金额达14.43亿元。 ### 2. 上海收储案例分析 - **“以旧换新”试点**：2024年上海首次推出“以旧换新”活动，2026年静安、徐汇、浦东成为首批试点区域。 - **试点模式**： - **浦东新区**：优先收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的二手房，产权人需同步购买浦东新区新房。 - **静安区**：聚焦总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取片区式收租为主、零散收购为辅的策略。 - **徐汇区**：收购存量小户型房源，首期由区级财政资金支持。 - **金融支持**：中国建设银行提供综合金融服务，包括租赁贷款、贴息补助等。 - **市场影响**：促进“卖旧买新”联动，降低购房成本，缓解改善型业主变现压力，助力职住平衡和人才引进。 - **上海市场情况**：2025年上海二手房占一二手房总成交量的83%，其中70平方米以下、总价低于400万元的房源占比达36%。静安和徐汇区新房成交总价偏高，浦东新区房源分布较为平均。 ### 3. 专项债收储闲置土地进展 - **政策支持**：中央及监管部门出台多项政策支持盘活存量闲置土地，专项债成为主要资金来源。 - **全国规模**：2025年全国公示拟使用专项债收购存量闲置土地的宗数超5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。 - **区域分布**： - **浙江**：总金额907亿元，规模第一。 - **广东**：总金额891亿元，位列第二。 - **江西、重庆、湖北、湖南**：总金额均超500亿元。 - **一线城市**：共公示1250宗地块，拟收储金额超2700亿元，占总量的36%。 - **地块类型**：住宅用地占比最高（66%），商办用地其次（24%），工业用地最少（6%）。 - **收储价格**：与出让时成交单价相比，约47%的地块拟收储价格与成交价比值在0.8-1.0之间，约18%的地块比值在0.7-0.8之间。 - **企业参与**：地方国企为主要收储主体，占比达80%（按面积）和88%（按金额）。 - **房企案例**：部分知名房企如保利发展、华润置地、金茂集团等参与专项债收储土地。 ### 4. 投资建议 - **政策驱动**：房地产行业收储去库存处于关键期，政策支持力度持续加大。 - **市场前景**：随着政策推进，后续配套措施有望完善，存量商品房和土地收储将成为去库存的重要手段。 - **建议关注**：地方国企及开发商，特别是参与收储和土地盘活的主体。 - **行业评级**：看好（预计行业回报高于沪深300指数5%以上）；中性（介于-5%至5%）；看淡（低于-5%）。 - **公司评级**：买入、增持、持有、减持、卖出，分别对应不同的预期回报。 --- ## 关键信息 | 项目 | 内容 | |------|------| | **政策支持** | 中央及地方政府多次强调支持收购存量商品房和闲置土地，2026年政府工作报告首次明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房。 | | **收储模式** | 模式一（国企收储未售新房）、模式二（国企收购居民旧房），以保障性住房、安置房、人才房等为主。 | | **全国进展** | 截至2026年2月中旬，全国36个重点城市发布收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。 | | **专项债规模** | 截至2026年3月26日，全国已发行用于收购存量闲置土地的专项债金额达5415.6亿元，其中广东、浙江、上海、江苏、江西为发行金额前五。 | | **区域分化** | 土地收储政策实施不均衡，一线城市和部分省份如浙江、广东、江西等推进较快。 | | **金融支持** | 金融机构提供租赁贷款、贴息补助、资金支持等，推动收储政策落地。 | | **投资建议** | 建议关注参与收储的国企及开发商，政策利好带动行业回暖。 | | **风险提示** | 政策执行不力、需求修复缓慢、房地产行业下行风险。 | --- ## 总结 房地产市场通过“收储”政策推动去库存和优供给，中央和地方政府持续加大支持力度。收储模式包括国企收购未售新房和居民旧房，旨在提高保障性住房供给，优化土地利用，改善企业现金流。上海作为试点城市，已形成较为成熟的收储机制，推动“以旧换新”活动，降低购房成本，助力职住平衡和人才引进。全国范围内，专项债成为土地收储的重要资金来源，但区域发展不均衡，部分省份如浙江、广东、江西等推进较快。随着政策逐步完善，房地产行业有望迎来新的发展机遇，建议关注相关地方国企及开发商。然而，政策执行力度、市场需求恢复及行业整体下行风险仍是需要关注的关键因素。