20260501-中国银河-招商蛇口-001979.SZ-2026年一季报点评_结算影响利润_推进REIT二次扩募_4页_402kb

报告摘要

招商蛇口2026年一季报点评总结

核心内容

2026年第一季度，招商蛇口实现营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润为0.39亿元，同比下滑91.22%。公司净利润下滑主要受到以下因素影响：

毛利率下滑：2026年Q1毛利率为10.19%，较2025年Q1下降1.57个百分点。
投资收益为负：2026年Q1投资亏损0.41亿元，其中联营合营企业投资亏损0.28亿元，与2025年Q1形成鲜明对比。
少数股东损益变化：2026年Q1少数股东损益为1.67亿元，而2025年Q1为负，导致归母净利润下滑幅度扩大。

从销售角度看，公司销售面积同比下降21.72%，销售金额下降4.81%，但销售均价同比提升21.60%。这种“量减价升”的表现，体现了公司聚焦核心城市和优质资产的战略方向。

主要观点

开发业务受结算影响：尽管营收增长，但归母净利润大幅下滑，反映出开发结算节奏对利润的影响。
投资审慎聚焦核心：公司一季度新增2块土储，计容建面11.64万方，权益地价13.81亿元，总地价27.55亿元，权益比例为50.13%。新增地块位于杭州、郑州，均为核心城市，地货比为0.81，表明公司土地储备质量较高。
推进REIT二次扩募：公司旗下博时蛇口产园REIT拟开展第二次扩募，购入资产为深圳光明新区和南山区的不动产，有望成为市场首个实现二次扩募的公募REIT，有助于盘活存量资产。

关键信息

财务表现

营业收入：2026年Q1为236.67亿元，同比增长15.74%。
归母净利润：2026年Q1为0.39亿元，同比下滑91.22%。
销售费用率：2026年Q1为2.51%，较2025年Q1上升0.59个百分点。
管理费用率：2026年Q1为1.55%，较2025年Q1下降0.41个百分点。

销售情况

销售面积：114.15万方，同比下降21.72%。
销售金额：333.82亿元，同比下降4.81%。
销售均价：29244元/平米，同比提升21.60%。

投资情况

新增土储：计容建面11.64万方，楼面价23669元/平米，地货比0.81。
拿地城市：杭州、郑州，均为核心城市。
投资力度：按全口径计算的拿地力度为0.08，公司投资态度较为审慎。

REIT二次扩募

拟扩募资产：深圳光明新区和南山区的不动产。
市场意义：有望成为市场首个实现二次扩募的公募REIT，提升资产运营效率。

投资建议

基于公司当前财务表现及未来战略方向，分析师维持公司2026-2028年归母净利润预测为12.81亿元、16.91亿元、21.91亿元。按当前股本计算，对应的每股收益（EPS）分别为0.14元/股、0.19元/股、0.24元/股。对应PE分别为61.22X、46.38X、35.81X，维持“推荐”评级。