> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 万科（000002.SZ、2202.HK）销售规模持续下滑，大额减值加速出清——动态跟踪总结 ## 核心内容概述 本报告聚焦万科2025年及2026年一季度的销售与经营情况，指出公司面临销售规模持续下滑、结算毛利率下降以及大额资产减值的多重压力。同时，报告提及公司通过大额减值计提加速资产出清，并对资产经营业务进行简要分析，提示相关风险。 ## 主要观点 - **销售规模持续萎缩**： 2025年，万科销售金额为1341亿元，同比下降45.5%；销售面积为1025万平方米，同比下降43.4%；销售均价为13079元/平方米，同比下降3.7%。 2026年一季度，销售金额进一步降至168亿元，同比下降53.8%；销售面积为140万平方米，同比下降42.2%；销售均价为11970元/平方米，较2025年末下降8.5%。 - **结算毛利率显著下降**： 2025年，公司营业收入为2334亿元，同比下降32%；毛利率为9.46%，同比下降0.71个百分点。 房地产开发及相关资产经营业务收入为1907亿元，同比下降37%；毛利率为8.64%，同比下降0.89个百分点。 主要原因是部分项目获取地价较高，销售情况及毛利率均低于预期，导致结算利润承压。 - **资产经营业务表现稳健**： “万科泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，专注于保障性租赁住房领域。截至2025年，公司运营管理长租公寓超过27万间，其中开业19.8万间，出租率为95.4%；服务企业客户超7100家，显示其在资产运营方面的持续竞争力。 - **大额资产减值加速出清**： 受房地产行业整体下行及经营策略失误影响，公司连续三年大额计提资产减值损失。 - 2023年计提存货跌价准备80亿元，占当期存货净值的1.1%； - 2024年计提116亿元，占当期存货净值的2.2%； - 2025年计提266亿元，占当期存货净值的7.1%。 同期，应收账款坏账准备分别为6/10/13亿元，占当期应收账款净值比例逐年上升至14.1%；其他应收款坏账准备分别为23/281/617亿元，占当期其他应收款净值比例从0.9%升至35.2%。 2023/2024/2025年，资产减值损失和信用减值损失合计分别为-39/-336/-561亿元，表明公司正在通过减值计提加速清理低效资产。 ## 关键信息汇总 | 项目 | 2025年 | 2026年一季度 | 备注 | |------|--------|---------------|------| | 销售金额（亿元） | 1341 | 168 | 同比下降45.5%、53.8% | | 销售面积（万平方米） | 1025 | 140 | 同比下降43.4%、42.2% | | 销售均价（元/平方米） | 13079 | 11970 | 同比下降3.7%、8.5% | | 营业收入（亿元） | 2334 | - | 同比下降32% | | 毛利率（%） | 9.46 | - | 同比下降0.71个百分点 | | 房地产开发及相关资产经营收入（亿元） | 1907 | - | 同比下降37% | | 房地产开发及相关资产经营毛利率（%） | 8.64 | - | 同比下降0.89个百分点 | | 存货跌价准备（亿元） | 266 | - | 占存货净值7.1% | | 应收账款坏账准备（亿元） | 13 | - | 占应收账款净值14.1% | | 其他应收款坏账准备（亿元） | 617 | - | 占其他应收款净值35.2% | | 资产减值损失与信用减值损失合计（亿元） | -561 | - | 2025年为-561亿元 | ## 风险提示 - **房地产市场下行超预期**：行业整体低迷可能进一步影响公司销售与利润。 - **销售规模持续下滑**：销售疲软可能对现金流及盈利能力造成压力。 - **销售价格持续下跌**：价格下行可能加剧毛利率压缩。 - **资产经营不及预期**：资产运营业务若未能实现预期增长，可能影响整体业绩。 - **短期债务集中到期**：债务压力可能增加财务风险。 ## 总结 万科在2025年及2026年一季度面临销售规模下滑、毛利率承压及大额资产减值的多重挑战。公司通过大额计提减值损失，加速资产出清，以应对行业下行压力。尽管资产经营业务表现相对稳健，但整体经营环境仍存在不确定性，需持续关注市场变化及公司应对策略。