20260514-光大证券-万科A-000002.SZ-_万科_000002.SZ_2202.HK_销售规模持续下滑_大额减值加速出清_动态跟踪_何缅南_韦_2页_133kb

万科（000002.SZ、2202.HK）销售规模持续下滑，大额减值加速出清——动态跟踪总结

核心内容概述

本报告聚焦万科2025年及2026年一季度的销售与经营情况，指出公司面临销售规模持续下滑、结算毛利率下降以及大额资产减值的多重压力。同时，报告提及公司通过大额减值计提加速资产出清，并对资产经营业务进行简要分析，提示相关风险。

主要观点

• 销售规模持续萎缩：
  2025年，万科销售金额为1341亿元，同比下降45.5%；销售面积为1025万平方米，同比下降43.4%；销售均价为13079元/平方米，同比下降3.7%。
  2026年一季度，销售金额进一步降至168亿元，同比下降53.8%；销售面积为140万平方米，同比下降42.2%；销售均价为11970元/平方米，较2025年末下降8.5%。

• 结算毛利率显著下降：
  2025年，公司营业收入为2334亿元，同比下降32%；毛利率为9.46%，同比下降0.71个百分点。
  房地产开发及相关资产经营业务收入为1907亿元，同比下降37%；毛利率为8.64%，同比下降0.89个百分点。
  主要原因是部分项目获取地价较高，销售情况及毛利率均低于预期，导致结算利润承压。

• 资产经营业务表现稳健：
  “万科泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，专注于保障性租赁住房领域。截至2025年，公司运营管理长租公寓超过27万间，其中开业19.8万间，出租率为95.4%；服务企业客户超7100家，显示其在资产运营方面的持续竞争力。

• 大额资产减值加速出清：
  受房地产行业整体下行及经营策略失误影响，公司连续三年大额计提资产减值损失。

  • 2023年计提存货跌价准备80亿元，占当期存货净值的1.1%；
  • 2024年计提116亿元，占当期存货净值的2.2%；
  • 2025年计提266亿元，占当期存货净值的7.1%。
    同期，应收账款坏账准备分别为6/10/13亿元，占当期应收账款净值比例逐年上升至14.1%；其他应收款坏账准备分别为23/281/617亿元，占当期其他应收款净值比例从0.9%升至35.2%。
    2023/2024/2025年，资产减值损失和信用减值损失合计分别为-39/-336/-561亿元，表明公司正在通过减值计提加速清理低效资产。

关键信息汇总

风险提示

• 房地产市场下行超预期：行业整体低迷可能进一步影响公司销售与利润。
• 销售规模持续下滑：销售疲软可能对现金流及盈利能力造成压力。
• 销售价格持续下跌：价格下行可能加剧毛利率压缩。
• 资产经营不及预期：资产运营业务若未能实现预期增长，可能影响整体业绩。
• 短期债务集中到期：债务压力可能增加财务风险。

总结

万科在2025年及2026年一季度面临销售规模下滑、毛利率承压及大额资产减值的多重挑战。公司通过大额计提减值损失，加速资产出清，以应对行业下行压力。尽管资产经营业务表现相对稳健，但整体经营环境仍存在不确定性，需持续关注市场变化及公司应对策略。