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房地产市场政策底已现总结

核心内容

随着房地产市场逐步调整，2026年被认为是房地产政策发力的关键年份。合理的估值水平是政策落地的基石，当房价调整至合理区间，出台增量政策的收益将持平甚至超过成本，从而为政策空间的打开创造条件。上海作为政策先行者，其核心城区“老破小”租金回报率已达到合理水平，标志着房价基本见底。

主要观点

• 政策底出现的条件：房价调整至合理水平后，政策的收益将超过成本，为政策落地提供基础。
• 上海政策先行：上海通过国企收储“老破小”并改造为保障性租赁住房，释放积极信号，推动市场预期稳定。
• 政策方向积极：中央和地方均表现出对房地产市场的支持态度，强调稳定预期和政策力度。
• 政策类型多样化：2026年将有多类政策落地，包括城市更新、收储、贴息、购房补贴和提高公积金贷款额度等，以促进房地产市场止跌回稳。

关键信息

一、城市更新加力

• 政策背景：人民日报强调城市更新的重要性，自然资源部明确新增建设用地优先用于民生项目，而非经营性房地产开发。
• 实施效果：城市更新成为存量盘活的关键，推动核心区域土地价值释放。
• 地方实践：多地推出城市更新三年行动计划，如北京（1049.5亿元）、重庆（1200亿元）、武汉（1308亿元）、广州（2200亿元）等。

二、收储政策

• 政策内容：上海、宁波、绍兴等地出台收储政策，收购“老破小”或老旧住房用于以旧换新、人才住房和保障安置。
• 政策意义：随着核心区域租金回报率回升，收储政策的可行性提高，有助于市场循环畅通。

三、贴息政策

• 政策内容：南京、东莞、武汉等近20个城市推出房贷贴息政策，对“卖旧买新”购房人给予贷款金额1%的贴息补助。
• 政策目的：打通一二二手房置换链条，促进市场活跃度。

四、购房补贴

• 政策内容：淮安、杭州等地推出购房补贴和消费券政策，补贴比例从2%到6%不等，消费券金额从3万至10万元不等。
• 政策效果：减轻购房负担，释放潜在需求。

五、提高公积金贷款额度

• 政策内容：上海首套公积金贷款额度上限提升至240万元，带动二手房成交放量。
• 政策意义：有助于刚需购房者锁定较低利率，缓解购房压力。

风险提示

• 房地产止跌回稳进度不及预期
• 政策力度低于预期
• 地缘政治不确定性超预期

团队介绍

• 宋雪涛：国金宏观首席分析师，经济学博士，发表多篇学术论文和央行工作论文，多次获得行业奖项。
• 张馨月：联系人，应用经济学硕士，负责经济政策和财政研究。

政策研究团队

• 赵宏鹤：中央财经大学金融学硕士，负责重大战略政策和国际关系研究。
• 张馨月：中国人民大学应用经济学硕士，负责经济政策和财政研究。

宏观经济研究团队

• 孙永乐：中央财经大学产业经济学硕士，负责国内宏观经济和货币流动性研究。
• 钟天：芝加哥大学经济学硕士，负责海外经济和全球货币政策研究。

产业研究团队

• 厉梦颖：英属哥伦比亚大学区域规划硕士，负责贸易政策、企业出海、产业趋势和宏观ESG研究。

资产配置团队

• 陈瀚学：加州大学河滨分校金融学硕士，负责海外市场分析和大类资产研究。

报告信息

• 报告名称：《房地产市场政策底已现》
• 对外发布时间：2026年3月27日
• 报告发布机构：国金证券股份有限公司
• 证券分析师：宋雪涛、张馨月
• SAC执业编号：S1130525030001、S1130525070016
• 邮箱：[email protected]、zhangxinyue@gjzq.com.cn

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