20260113-华源证券-REITs系列报告_REITs市场承压调整_把握政策红利_15页_1mb

REITs市场承压调整，把握政策红利

核心内容概述

2025年第四季度，中国REITs市场整体承压，新发行项目出现破发现象，打新策略从“无风险套利”转向“价值投资”。市场交易活跃度下降，成交额和换手率持续萎缩，其中数据中心和水利板块表现相对抗跌，成为市场亮点。同时，政策层面持续推进REITs市场扩容，为市场注入新的活力。

主要观点与关键信息

1. REITs市场表现承压

• 打新破发频现：2025年11月6日上市的中信建投沈阳国际软件园REIT在上市次日跌破发行价，华夏安博仓储REIT首日破发幅度达10.16%，与上半年“首日必涨”的市场表现形成鲜明对比。
• 市场整体下跌：2025年11月16日至12月15日期间，全市场REITs平均跌幅较大，交通、仓储物流、能源等周期性板块跌幅显著，分别为-5.7%、-3.5%、-3.2%。
• 数据中心、水利板块逆势上涨：数据中心上涨0.4%，水利上涨2.1%，展现出较强的抗周期属性。

2. 市场承压原因

• A股市场偏强：2025年下半年A股市场整体偏强，资金从偏债性REITs转向权益资产，影响了REITs的吸引力。
• 利率上升：10年期国债收益率从1.64%上升至1.82%，削弱了REITs的相对配置价值。
• 战配份额解禁压力：2025年9-12月非原始权益人及其关联方的战配份额解禁抛压较大，其中11月为7.43亿份，12月为8.27亿份，对二级市场形成压力。
• 询价上限放宽：2025年6月询价上限从10%放宽至25%，导致一二级市场估值价差收窄，打新盈利空间被压缩。

3. 政策动态

• 发改委发布2025版REITs行业范围清单：新增商业办公设施、养老设施、城市更新设施、四星级及以上酒店等资产类型，明确将水利设施纳入重点支持范围，并首次将AI基础设施单独列为新型基础设施类别。
• 证监会启动商业不动产REITs试点：商业不动产REITs试点正式启动，标志着C-REITs市场从基础设施领域扩展至商业不动产领域，形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局。

4. 投资建议

• 低位配置价值凸显：经过持续调整，C-REITs估值已处于历史低位，具备一定的配置价值。
• 弱周期板块抗跌性强：消费基础设施、保租房、市政环保及水利设施等板块具有需求刚性、现金流稳定、政策支持等特点，是市场调整期的优选。
• 关注政策红利：水利REITs作为新兴赛道，政策支持力度大，未来市场潜力广阔；AI基础设施的纳入也为数据中心REITs提供了新的增长点。

板块表现与配置建议

在审及待发REITs项目情况

截至2025年12月19日，REITs市场在审及待发项目情况如下：

• 首发项目：已申报1单，已受理3单，已问询3单，已反馈5单，正在发行定价1单。
• 扩募及新购入项目：共12单，其中2单已过审，7单注册生效待发行，1单已问询，2单已反馈。

重点项目简介

1. 博时山东铁投路桥REIT：山东省首单“公铁融合”公募REITs，项目定位清晰，政策支持强劲。
2. 平安西安高科产业园REIT：底层资产为西安高新区核心区域，存在一定的集中换租风险。
3. 东方红隧道股份智能运维高速REIT：国内首单隧道基础设施REITs，运营激励机制完善。
4. 中航中核集团能源REIT：底层资产为两个成熟的陆上风电项目，符合“双碳”战略发展方向。

风险提示

1. 数据来源和处理偏误风险：报告数据来源于公开信息，可能存在统计误差。
2. 底层资产运营收益不及预期：部分项目受经济环境影响，可能面临收益不达预期风险。
3. 二级市场表现不及预期：若底层资产运营不佳，可能导致REITs二级市场表现不理想。

结论

REITs市场在经历阶段性调整后，展现出一定的配置价值，尤其在弱周期板块。随着政策的持续支持和市场环境的逐步改善，投资者应关注具有稳定现金流和政策红利的板块，如消费基础设施、保租房、水利设施等，同时警惕市场波动带来的风险。