> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场承压调整，把握政策红利 # —REITs系列报告 # 投资要点： # 证券分析师 廖志明 SAC: S1350524100002 liaozhiming@huayuanstock.com 赵孟田 SAC:S1350525070004 zhaomengtian@huayuanstock.com # 联系人 近期上市的REITs项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储REIT上市首日大幅破发，REITs打新从“无风险套利”转向风险博弈。主要原因或在于以下几点： 其一，25年下半年A股市场整体走势偏强，资金倾向于从偏债性的REITs转向权益资产；10年期国债收益率从6月份低位的 $1.64\%$ 附近回升至12月中旬的 $1.82\%$ 左右（以10Y国债活跃券为例），利率调整也在一定程度上削弱了REITs的相对配置价值。从近期表现来看，2025/11/16-12/15仓储物流类REITs平均跌幅为 $3.5\%$ ，产业园、仓储物流等周期性板块受经济周期影响显著，疲软的二级市场表现也对新发项目形成拖累。 其二，2025年6月监管放宽REITs询价上限至 $25\%$ （调整之前询价上限为 $10\%$ ），询价区间放宽使得项目定价的市场化程度提升，投资者为避免无效申购，往往倾向于接近区间上限报价，导致REITs项目一二级估值价差收窄，这也压缩了REITs打新的盈利空间。 其三，25Q4仍为REITs战配份额的解禁高峰。从截至2025/8/15已上市的各类C-REITs战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额来看，2025年9-12月战配份额解禁抛压均较大，其中11月有7.43亿份、12月有8.27亿份非原始权益人及其关联方的战配份额解禁。 25Q4多项因素拖累新发REITs项目上市后的二级市场表现，以往对于REITs项目“逢新必打”的策略或逐步向价值投资逻辑回归，REITs打新也将会从无风险套利转为机构间的风险博弈，投资者或将更加侧重于对项目底层资产质量的关注。 2025/11/16-12/15 REITs全市场成交额和换手率持续萎缩，其中12月中上旬单周换手率接近10月初低点。11月下旬以来，REITs全市场的周度成交额整体呈逐步走低态势，较10月下旬的阶段性高点有较大幅度下滑，其中12月首周（12/1-12/7REITs全市场单周成交额为19.62亿元）；活跃度方面，11月下旬以来REITs全市场周度换手率明显萎缩，较10月末高点同样有较大程度下滑（12/1-12/7REITs全市场单周换手率仅 $0.35\%$ ）。 2025/11/16-12/15 REITs表现整体承压，数据中心、水利类逆势上涨。截至2025/12/15已上市的REITs项目中，2025/11/16-12/15有9只REITs月线收涨、68只收跌，上涨项目数量寥寥。从不同板块的REITs项目收盘价来看，2025/11/16-12/15平均跌幅排序方面，交通 $-5.7\%$ 、仓储物流 $-3.5\%$ 、能源 $-3.2\%$ 、园区 $-2.6\%$ 、市政 $-2.6\%$ 、保租房 $-2.4\%$ 、消费 $-2.3\%$ 、生态环保 $-1.8\%$ ；数据中心、水利类表现较好，分别 $+0.4\%$ 、 $+2.1\%$ 。从涨跌项目数量来看，2025/11/16-12/15除数据中心、水利类项目均收涨外，其余类型下跌项目数量占比均在 $75\%$ 及以上（其中20个园区类REITs均下跌，13个交通类REITs均下跌）。 在审及获批待发REITs项目情况：截至2025/12/19，审核阶段的首发REITs项目 概况如下：已申报REIT项目共1单、已受理REIT项目共3单、已问询项目3单、已反馈项目5单、正在发行定价过程中的项目1单。截至2025/12/19，在审及获批待发的扩募或新购入项目的REITs项目共12单，其中1单已问询、2单已反馈、2单已过审，另有7单注册生效待发行。 C-REITs在经历持续调整之后或已具备一定的低位配置价值，但板块间的分化表现或将持续。在市场波动加大的环境下，弱周期板块的防御价值凸显。消费基础设施、保租房、市政环保及水利设施等板块，由于具有需求刚性、现金流稳定、政策支持等特点，在市场调整期表现出较强的抗跌性。具体来看，消费基础设施REITs受益于消费升级和城镇化进程，具有稳定的客流和租金收入；保租房REITs受益于国家大力发展保障性租赁住房的政策，租赁需求旺盛；市政环保REITs如污水处理、垃圾处理等，具有稳定的收益来源；水利设施REITs则凭借供水等核心民生功能，受宏观经济周期波动的影响较小，是防御性配置的较优选择。 风险提示：1）数据来源和数据处理偏误风险；2）底层资产运营收益不及预期的风险；3）REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险。 # 内容目录 1.近期REITs市场概况 5 1.1．打新破发频现、无风险套利转向风险博弈 5 1.2.市场承压调整，数据中心、水利板块逆势上涨 6 2. 在审 REITs 项目一览 ..... 10 3.近期REITs政策动态 12 4. 投资建议 12 5. 风险提示 13 # 图表目录 图表 1: 2025/1/1-12/19 新上市 REITs 项目上市首日涨跌幅. 5 图表2：2025年初以来REITs市场周度成交额及换手率变化情况 6 图表3：2025年初以来中证REITs全收益指数（932047.CSI）走势变化 图表 4: 2025/11/16-12/15 不同类型 REITs 涨跌情况概览 图表5：截至2025/12/15已上市C-REITs市场表现一览 图表6：截至2025/12/19在审首发REITs项目清单 10 图表 7：截至 2025/12/19 在审及获批待发的扩募或新购入 REITs 项目清单............11 图表 8：截至 2025/8/15 已上市的各类 C-REITs 战略投资者中非原始权益人及其关联方 解禁份额（亿份） 13 # 1.近期REITs市场概况 # 1.1.打新破发频现、无风险套利转向风险博弈 2025/11/6上市的中信建投沈阳国际软件园REIT在上市次日即跌破发行价3.66元/份，截至11月14日报收于3.62元/份。2025/12/19，华夏安博仓储REIT更创下首日破发 $10.16\%$ 的纪录，收盘价5.499元/份，较发行价6.121元大幅下跌，这与2025年上半年“首日必涨”的市场表现形成鲜明对比，REITs打新从“无风险套利”转向风险博弈。 图表 1: 2025/1/1-12/19 新上市 REITs 项目上市首日涨跌幅 <table><tr><td>代码</td><td>项目名称</td><td>上市时间</td><td>发行价格(元)</td><td>上市首日收盘价(元)</td><td>上市首日涨跌幅(%)</td></tr><tr><td>180605.SZ</td><td>易方达华威农贸市场REIT</td><td>2025/1/24</td><td>3.027</td><td>3.935</td><td>30.00</td></tr><tr><td>508078.SH</td><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>2025/1/24</td><td>2.628</td><td>3.030</td><td>15.30</td></tr><tr><td>508087.SH</td><td>国泰海通济南能源供热REIT</td><td>2025/2/17</td><td>7.480</td><td>9.724</td><td>30.00</td></tr><tr><td>508092.SH</td><td>华夏金隅智造工场REIT</td><td>2025/2/26</td><td>2.839</td><td>3.691</td><td>30.01</td></tr><tr><td>508084.SH</td><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>2025/2/27</td><td>2.895</td><td>3.712</td><td>28.22</td></tr><tr><td>508055.SH</td><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>2025/3/31</td><td>2.724</td><td>3.541</td><td>29.99</td></tr><tr><td>180305.SZ</td><td>南方顺丰仓储物流REIT</td><td>2025/4/21</td><td>3.290</td><td>3.735</td><td>13.53</td></tr><tr><td>508085.SH</td><td>华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>2025/5/21</td><td>2.734</td><td>3.554</td><td>29.99</td></tr><tr><td>508080.SH</td><td>中金亦庄产业园REIT</td><td>2025/6/26</td><td>2.720</td><td>3.536</td><td>30.00</td></tr><tr><td>180606.SZ</td><td>中金中国绿发商业资产REIT</td><td>2025/6/27</td><td>3.160</td><td>4.108</td><td>30.00</td></tr><tr><td>508039.SH</td><td>创金合信首农产业园REIT</td><td>2025/7/25</td><td>3.685</td><td>4.734</td><td>28.47</td></tr><tr><td>508090.SH</td><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>2025/7/29</td><td>3.277</td><td>3.929</td><td>19.90</td></tr><tr><td>508016.SH</td><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>2025/8/1</td><td>3.789</td><td>4.830</td><td>27.47</td></tr><tr><td>180901.SZ</td><td>南方润泽科技数据中心REIT</td><td>2025/8/8</td><td>4.500</td><td>5.850</td><td>30.00</td></tr><tr><td>508060.SH</td><td>南方万国数据中心REIT</td><td>2025/8/8</td><td>3.000</td><td>3.900</td><td>30.00</td></tr><tr><td>508082.SH</td><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>2025/9/12</td><td>3.480</td><td>4.413</td><td>26.81</td></tr><tr><td>508091.SH</td><td>华夏凯德商业资产REIT</td><td>2025/9/29</td><td>5.718</td><td>6.440</td><td>12.63</td></tr><tr><td>180607.SZ</td><td>华夏中海商业资产REIT</td><td>2025/10/31</td><td>5.281</td><td>5.455</td><td>3.29</td></tr><tr><td>508029.SH</td><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>2025/11/6</td><td>3.660</td><td>3.660</td><td>-</td></tr><tr><td>180306.SZ</td><td>华夏安博仓储REIT</td><td>2025/12/19</td><td>6.121</td><td>5.499</td><td>-10.16</td></tr></table> 资料来源：ifind，华源证券研究所 近期上市的REITs项目上市首日表现均不理想，其中华夏安博仓储REIT上市首日大幅破发，主要原因或在于以下几点： 其一，25年下半年A股市场整体走势偏强，资金倾向于从偏债性的REITs转向权益资产；10年期国债收益率从2025年6月份低位的 $1.64\%$ 附近回升至12月中旬的 $1.82\%$ 左右（以10Y国债活跃券为例），利率调整也在一定程度上削弱了REITs的相对配置价值。从近期表现来看，2025/11/16-12/15仓储物流类REITs平均跌幅为 $3.5\%$ ，产业园、仓储物流等周期性板块受经济周期影响显著，疲软的二级市场表现也对新发项目形成拖累。 其二，2025年6月监管放宽REITs询价上限至 $25\%$ （调整之前询价上限为 $10\%$ ），询价区间放宽使得项目定价的市场化程度提升，投资者为避免无效申购，往往倾向于接近区间上限报价，导致REITs项目一二级估值价差收窄，这也压缩了REITs打新的盈利空间。 其三，25Q4仍为REITs战配份额的解禁高峰。从截至2025/8/15已上市的各类C-REITs战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额来看，2025年9-12月战配份额解禁抛压均较大，其中11月有7.43亿份、12月有8.27亿份非原始权益人及其关联方的战配份额解禁。 25Q4多项因素拖累新发REITs项目上市后的二级市场表现，以往对于REITs项目“逢新必打”的策略或逐步向价值投资逻辑回归，REITs打新也将从无风险套利转为机构间的风险博弈，投资者或将更加侧重于对项目底层资产质量的关注。 # 1.2.市场承压调整，数据中心、水利板块逆势上涨 2025/11/16-12/15 REITs全市场成交额和换手率持续萎缩，其中12月中上旬单周换手率接近10月初低点。11月下旬以来，REITs全市场的周度成交额整体呈逐步走低态势，较10月下旬的阶段性高点有较大幅度下滑，其中12月首周（12/1-12/7REITs全市场单周成交额为19.62亿元）；活跃度方面，11月下旬以来REITs全市场周度换手率明显萎缩，较10月末高点同样有较大程度下滑（12/1-12/7REITs全市场单周换手率仅 $0.35\%$ ）。 图表2：2025年初以来REITs市场周度成交额及换手率变化情况 资料来源：ifind，华源证券研究所 指数表现方面，2025/11/16-12/15 C-REITs市场经历了显著的调整行情，中证REITs全收益指数（932047.CSI）从11/17收盘的1,051.35点震荡下行至12/15收盘的1,021.85点，跌幅为 $2.8\%$ ，创2025年2月初以来的最低点。 图表3：2025年初以来中证REITs全收益指数（932047.CSI）走势变化 资料来源：ifind，华源证券研究所 2025/11/16-12/15 REITs 表现整体承压，数据中心、水利类逆势上涨。截至 12/15 已上市的 REITs 项目中，2025/11/16-12/15 有 9 只 REITs 月线收涨、68 只收跌，上涨项目数量寥寥。从不同板块的 REITs 项目收盘价来看，平均跌幅排序方面，交通 $-5.7\%$ 、仓储物流 $-3.5\%$ 、能源 $-3.2\%$ 、园区 $-2.6\%$ 、市政 $-2.6\%$ 、保租房 $-2.4\%$ 、消费 $-2.3\%$ 、生态环保 $-1.8\%$ ；数据中心、水利类表现较好，分别 $+0.4\%$ 、 $+2.1\%$ 。从涨跌项目数量来看，2025/11/16-12/15 除数据中心、水利类项目均收涨外，其余类型下跌项目数量占比均在 $75\%$ 及以上（其中 20 个园区类 REITs 均下跌，13 个交通类 REITs 均下跌）。 图表 4：2025/11/16-12/15 不同类型 REITs 涨跌情况概览 <table><tr><td rowspan="2">项目类型</td><td colspan="4">项目数量（只）</td><td colspan="2">近1M涨跌幅（%）</td></tr><tr><td>近1M下跌数量</td><td>近1M上涨数量</td><td>合计</td><td>下跌项目数量占比</td><td>下跌项目平均跌幅</td><td>上涨项目平均涨幅</td></tr><tr><td>园区基础设施</td><td>20</td><td></td><td>20</td><td>100%</td><td>-2.6</td><td>-</td></tr><tr><td>交通基础设施</td><td>13</td><td></td><td>13</td><td>100%</td><td>-5.7</td><td>-</td></tr><tr><td>消费基础设施</td><td>10</td><td>2</td><td>12</td><td>83%</td><td>-2.9</td><td>0.5</td></tr><tr><td>仓储物流基础设施</td><td>9</td><td>1</td><td>10</td><td>90%</td><td>-4.1</td><td>1.4</td></tr><tr><td>保障性租赁住房</td><td>6</td><td>2</td><td>8</td><td>75%</td><td>-3.3</td><td>0.4</td></tr><tr><td>能源基础设施</td><td>7</td><td>1</td><td>8</td><td>88%</td><td>-3.8</td><td>1.4</td></tr><tr><td>新型基础设施</td><td></td><td>2</td><td>2</td><td>0%</td><td>-</td><td>0.4</td></tr><tr><td>生态环保基础设施</td><td>2</td><td></td><td>2</td><td>100%</td><td>-1.8</td><td>-</td></tr><tr><td>市政基础设施</td><td>1</td><td></td><td>1</td><td>100%</td><td>-2.6</td><td>-</td></tr><tr><td>水利基础设施</td><td></td><td>1</td><td>1</td><td>0%</td><td>-</td><td>2.1</td></tr><tr><td>合计</td><td>68</td><td>9</td><td>77</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr></table> 资料来源：ifind，华源证券研究所 数据中心：数据中心板块在市场整体低迷的背景下表现相对抗跌，2025/11/16-12/15逆势小幅上涨，主要得益于AI产业快速发展带来对数据对算力的旺盛需求。2025年11月15日，国家发改委发布的新版REITs行业范围清单，首次将人工智能基础设施列入新型基础设施类别，与数据中心、5G、智慧能源等并列，为数据中心REITs的发展提供了政策端的逻辑支持。从基本面来看，在“东数西算”国家战略推动下，数据中心作为数字经济的基础设施，具有“政策红利、高成长性、稀缺赛道”等三大特征，AI算力需求的快速增长所催化的算力租赁需求或将持续支撑数据中心REITs的项目现金流扩张，租金与出租率有望保持量价齐升态势。 水利设施：水利设施板块表现亮眼，2025/11/16-12/15涨幅达 $2.1\%$ ，展现出较强的抗周期属性。当前唯一上市的水利REIT——银华绍兴原水水利REIT的底层资产为汤浦水库，该水库是一座以供水为主兼顾防洪、灌溉的大（II）型水利工程，总库容2.35亿立方米，承担着绍兴市越城区、柯桥区、上虞区及慈溪市部分区域的原水供应任务。工程已安全运行20余年，近十年平均每年供水量3.06亿吨。从收益兑现来看，该项目于12月11日实施2025年度第三次分红，方案为0.767元/10份基金份额，分配总金额占未分配可供分配金额的 $99.96\%$ ，高分红比例进一步强化了板块的投资吸引力。 2025/11/16-12/15，水利设施表现相对抗跌，主要在于其两点优势：其一，需求具有刚性。水利设施作为民生保障核心资产，其供水、防洪等功能具有不可替代性，受宏观经济波动影响较小，现金流稳定性较强；其二，政策持续加持。国家发改委2025版REITs行业范围清单明确将水利设施纳入核心覆盖领域，同时水利部积极推动水利投融资改革，REITs成为盘活存量水利资产的重要路径。从行业发展前景来看，我国水利建设投资规模持续扩大，庞大的存量水利资产为REITs市场提供了丰富的标的储备，随着更多区域优质水利资产的注入，水利REITs市场规模有望快速扩张，成为C-REITs的重要边际增量。 图表 5：截至 2025/12/15 已上市 C-REITs 市场表现一览 <table><tr><td>上市时间</td><td>项目名称</td><td>2025/12/15 总市值(亿元)</td><td>资产类型</td><td>2025/12/15 中证估值(元/份)</td><td>2025/12/15 中证估值历史分位数</td><td>近1M涨跌幅(%)</td><td>近3M涨跌幅(%)</td><td>近1M价格走势</td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>博时招商蛇口产业园REIT</td><td>26.72</td><td rowspan="21">园区基础设施</td><td>1.88</td><td>9%</td><td>-3.1</td><td>-3.5</td><td></td></tr><tr><td>2022/10/10</td><td>华夏合肥高新创新产业园REIT</td><td>11.34</td><td>1.62</td><td>2%</td><td>-2.1</td><td>-12.3</td><td></td></tr><tr><td>2022/12/27</td><td>华夏杭州和达高新产业园REIT</td><td>9.99</td><td>2.00</td><td>3%</td><td>-4.5</td><td>-13.7</td><td></td></tr><tr><td>2024/9/23</td><td>易方达广州开发区高新产业园REIT</td><td>14.76</td><td>1.85</td><td>1%</td><td>-3.0</td><td>-20.4</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/19</td><td>广发成都高新产业园REIT</td><td>13.44</td><td>3.36</td><td>8%</td><td>-0.3</td><td>-11.3</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>华安张江产业园REIT</td><td>24.74</td><td>2.58</td><td>20%</td><td>-0.3</td><td>-2.3</td><td></td></tr><tr><td>2024/11/5</td><td>中金联东科技创新产业园REIT</td><td>18.74</td><td>3.75</td><td>38%</td><td>-2.3</td><td>-11.7</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/11</td><td>中金重庆两江产业园REIT</td><td>11.12</td><td>2.78</td><td>13%</td><td>-4.8</td><td>-15.3</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/31</td><td>招商科创孵化器REIT</td><td>8.71</td><td>2.90</td><td>2%</td><td>-7.3</td><td>-17.1</td><td></td></tr><tr><td>2023/6/30</td><td>中金湖北科投光谷产业园REIT</td><td>10.82</td><td>1.80</td><td>1%</td><td>-5.0</td><td>-8.8</td><td></td></tr><tr><td>2022/10/13</td><td>国泰海通临港创新智造产业园REIT</td><td>26.19</td><td>4.45</td><td>31%</td><td>-0.7</td><td>-0.2</td><td></td></tr><tr><td>2024/9/19</td><td>博时津开科工产业园REIT</td><td>16.60</td><td>3.32</td><td>58%</td><td>-0.2</td><td>-6.1</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>东吴苏州工业园区产业园REIT</td><td>25.29</td><td>2.81</td><td>3%</td><td>-1.0</td><td>-7.7</td><td></td></tr><tr><td>2025/11/6</td><td>中信建投沈阳国际软件园REIT</td><td>10.76</td><td>3.59</td><td>19%</td><td>-0.9</td><td></td><td></td></tr><tr><td>2025/7/25</td><td>创金合信首农产业园REIT</td><td>49.62</td><td>4.96</td><td>37%</td><td>-3.0</td><td>0.3</td><td></td></tr><tr><td>2025/6/26</td><td>中金市庄产业园REIT</td><td>14.83</td><td>3.71</td><td>5%</td><td>-1.4</td><td>-3.3</td><td></td></tr><tr><td>2022/10/14</td><td>国泰海通东久新经济产业园REIT</td><td>23.17</td><td>3.74</td><td>56%</td><td>-0.7</td><td>-3.2</td><td></td></tr><tr><td>2025/2/26</td><td>华夏金隅智造工厂REIT</td><td>16.16</td><td>4.04</td><td>12%</td><td>-3.9</td><td>-5.9</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/3</td><td>华泰南京建邦REIT</td><td>10.90</td><td>2.72</td><td>7%</td><td>-1.6</td><td>-11.9</td><td></td></tr><tr><td>2021/12/17</td><td>建信中关村产业园REIT</td><td>17.67</td><td>1.96</td><td>2%</td><td>-3.4</td><td>-7.2</td><td></td></tr><tr><td>2025/8/8</td><td>南方润泽科特数据中心REIT</td><td>63.99</td><td>6.40</td><td>90%</td><td>0.7</td><td>5.0</td><td></td></tr><tr><td>2025/8/8</td><td>南方万国数据中心REIT</td><td>35.08</td><td rowspan="13">新型基础设施</td><td>4.39</td><td>83%</td><td>0.0</td><td>4.9</td><td></td></tr><tr><td>2024/3/14</td><td>华夏华润商业资产REIT</td><td>97.40</td><td>9.74</td><td>68%</td><td>-4.7</td><td>-5.8</td><td></td></tr><tr><td>2024/4/30</td><td>中金印力消费REIT</td><td>42.02</td><td>4.20</td><td>61%</td><td>-4.7</td><td>-6.0</td><td></td></tr><tr><td>2024/9/20</td><td>华夏大悦城购物中心REIT</td><td>46.15</td><td>4.62</td><td>46%</td><td>-4.4</td><td>-9.5</td><td></td></tr><tr><td>2025/1/24</td><td>易方达华威农贸市场REIT</td><td>25.55</td><td>5.11</td><td>40%</td><td>-3.2</td><td>-6.6</td><td></td></tr><tr><td>2025/6/27</td><td>中金中国晟发农业资产REIT</td><td>20.38</td><td>4.08</td><td>42%</td><td>-1.6</td><td>1.3</td><td></td></tr><tr><td>2025/10/31</td><td>华夏中海商业资产REIT</td><td>16.71</td><td>5.57</td><td>89%</td><td>0.9</td><td></td><td></td></tr><tr><td>2024/8/16</td><td>华安百联消费REIT</td><td>29.91</td><td>2.99</td><td>57%</td><td>-1.6</td><td>-3.9</td><td></td></tr><tr><td>2024/8/28</td><td>华夏首创奥特莱斯REIT</td><td>32.74</td><td>4.09</td><td>68%</td><td>0.2</td><td>0.8</td><td></td></tr><tr><td>2024/3/12</td><td>嘉实物美消费REIT</td><td>16.51</td><td>4.13</td><td>74%</td><td>-2.4</td><td>-3.0</td><td></td></tr><tr><td>2024/3/12</td><td>华夏金苑购物中心REIT</td><td>15.52</td><td>3.88</td><td>97%</td><td>-3.0</td><td>2.5</td><td></td></tr><tr><td>2025/9/12</td><td>中金唯品会奥莱REIT</td><td>43.10</td><td>4.31</td><td>27%</td><td>-1.6</td><td>-1.8</td><td></td></tr><tr><td>2025/9/29</td><td>华夏凯德商业资产REIT</td><td>26.44</td><td>6.61</td><td>66%</td><td>-0.8</td><td></td><td></td></tr><tr><td>2024/11/8</td><td>银华绍兴原水利REIT</td><td>25.14</td><td>水利基础设施</td><td>4.19</td><td>51%</td><td>-2.1</td><td>-1.2</td><td></td></tr><tr><td>2025/2/17</td><td>国泰海通济南能源供热REIT</td><td>24.48</td><td rowspan="11">市政基础设施</td><td>12.24</td><td>60%</td><td>-2.6</td><td>-0.1</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>中航首钢生物质REIT</td><td>11.78</td><td>11.78</td><td>1%</td><td>-2.7</td><td>-4.9</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>富国首创水务REIT</td><td>18.66</td><td>3.73</td><td>23%</td><td>-1.0</td><td>0.4</td><td></td></tr><tr><td>2022/7/26</td><td>鹏华深圳能源清洁能源REIT</td><td>33.97</td><td>5.66</td><td>1%</td><td>-3.6</td><td>-7.7</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/10</td><td>工银瑞信蒙能清洁能源REIT</td><td>14.16</td><td>7.08</td><td>37%</td><td>-1.0</td><td>-0.5</td><td></td></tr><tr><td>2024/7/23</td><td>中信建投明阳智能新能源REIT</td><td>13.38</td><td>6.69</td><td>1%</td><td>-2.9</td><td>-14.3</td><td></td></tr><tr><td>2025/8/1</td><td>华夏华电清洁能源REIT</td><td>22.03</td><td>4.41</td><td>9%</td><td>-4.0</td><td>-4.4</td><td></td></tr><tr><td>2024/3/28</td><td>嘉实中国电建清洁能源REIT</td><td>17.40</td><td>4.35</td><td>84%</td><td>1.4</td><td>2.8</td><td></td></tr><tr><td>2023/3/29</td><td>中信建投国家电投新能源REIT</td><td>83.47</td><td>10.43</td><td>64%</td><td>-3.5</td><td>-3.9</td><td></td></tr><tr><td>2024/7/2</td><td>华夏特变电工新能源REIT</td><td>14.90</td><td>4.97</td><td>36%</td><td>-4.1</td><td>-0.5</td><td></td></tr><tr><td>2023/3/29</td><td>中航京能光伏REIT</td><td>31.78</td><td>10.59</td><td>50%</td><td>-2.9</td><td>-5.0</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>平安广州交投广河高速公路REIT</td><td>60.19</td><td rowspan="23">交通基础设施</td><td>8.60</td><td>2%</td><td>-3.0</td><td>-4.7</td><td></td></tr><tr><td>2021/12/14</td><td>华夏越秀高速公路REIT</td><td>16.80</td><td>5.60</td><td>0%</td><td>-6.6</td><td>-5.0</td><td></td></tr><tr><td>2024/11/21</td><td>招商招商高速公路REIT</td><td>33.16</td><td>6.63</td><td>17%</td><td>-11.2</td><td>-14.1</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT</td><td>30.30</td><td>6.06</td><td>0%</td><td>-14.9</td><td>-15.2</td><td></td></tr><tr><td>2023/10/27</td><td>中金山高集团高速公路REIT</td><td>29.23</td><td>7.31</td><td>30%</td><td>-3.8</td><td>-9.5</td><td></td></tr><tr><td>2022/7/8</td><td>国金铁建重庆渝逆高速公路REIT</td><td>39.79</td><td>7.96</td><td>3%</td><td>-2.9</td><td>-4.3</td><td></td></tr><tr><td>2022/11/22</td><td>中金安徽交控高速公路REIT</td><td>69.56</td><td>6.96</td><td>11%</td><td>-2.7</td><td>-8.3</td><td></td></tr><tr><td>2022/4/28</td><td>华夏中国交建高速公路REIT</td><td>53.81</td><td>5.38</td><td>39%</td><td>-2.7</td><td>-0.0</td><td></td></tr><tr><td>2024/3/29</td><td>易方达深高速高速公路REIT</td><td>18.90</td><td>6.30</td><td>2%</td><td>-5.0</td><td>-7.2</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/26</td><td>平宁宁波交投杭州清跨海大桥REIT</td><td>94.95</td><td>9.50</td><td>12%</td><td>-1.5</td><td>-5.2</td><td></td></tr><tr><td>2022/11/15</td><td>华泰紫金江苏交控高速公路REIT</td><td>24.20</td><td>6.05</td><td>9%</td><td>-9.4</td><td>-8.7</td><td></td></tr><tr><td>2024/11/1</td><td>华夏南京交通高速公路REIT</td><td>31.74</td><td>6.35</td><td>21%</td><td>-10.3</td><td>-6.9</td><td></td></tr><tr><td>2024/6/28</td><td>工银瑞信河北高速集团高速公路REIT</td><td>51.32</td><td>5.13</td><td>1%</td><td>-2.6</td><td>-2.2</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>红土创新盐田港仓储物流REIT</td><td>21.90</td><td>2.30</td><td>37%</td><td>-1.6</td><td>0.3</td><td></td></tr><tr><td>2024/7/9</td><td>华夏深国际仓储物流REIT</td><td>16.64</td><td>2.77</td><td>42%</td><td>-6.9</td><td>-11.8</td><td></td></tr><tr><td>2024/10/29</td><td>华夏宜清物流REIT</td><td>11.91</td><td>3.97</td><td>23%</td><td>-3.8</td><td>-14.3</td><td></td></tr><tr><td>2025/4/21</td><td>南方赋丰仓储物流REIT</td><td>39.72</td><td>3.97</td><td>30%</td><td>-4.1</td><td>-2.2</td><td></td></tr><tr><td>2024/12/25</td><td>华安外高桥仓储物流REIT</td><td>14.36</td><td>3.59</td><td>38%</td><td>-4.5</td><td>-5.9</td><td></td></tr><tr><td>2021/6/21</td><td>中金普洛斯仓储物流REIT</td><td>62.51</td><td>3.23</td><td>5%</td><td>-2.3</td><td>-9.3</td><td></td></tr><tr><td>2025/1/24</td><td>中航易商仓储物流REIT</td><td>23.86</td><td>2.98</td><td>3%</td><td>-4.7</td><td>-7.8</td><td></td></tr><tr><td>2025/2/27</td><td>汇添富九州通医药REIT</td><td>16.36</td><td>4.09</td><td>33%</td><td>-4.5</td><td>-5.1</td><td></td></tr><tr><td>2025/7/29</td><td>中银中外运仓储物流REIT</td><td>16.72</td><td>4.18</td><td>89%</td><td>1.4</td><td>1.8</td><td></td></tr><tr><td>2023/2/8</td><td>嘉实京东仓储物流REIT</td><td>17.75</td><td>3.55</td><td>49%</td><td>-5.4</td><td>-9.1</td><td></td></tr><tr><td>2022/8/31</td><td>红土创新深圳安居保障性租赁住房REIT</td><td>17.41</td><td rowspan="8">保障性租赁住房</td><td>3.48</td><td>77%</td><td>-2.7</td><td>-1.2</td><td></td></tr><tr><td>2024/10/23</td><td>招商招商蛇口租赁住房REIT</td><td>17.56</td><td>3.51</td><td>31%</td><td>-4.1</td><td>-6.4</td><td></td></tr><tr><td>2024/11/2</td><td>国泰海通城瓶宽保障性租赁住房REIT</td><td>38.60</td><td>3.86</td><td>54%</td><td>-2.5</td><td>-6.9</td><td></td></tr><tr><td>2025/3/31</td><td>汇添富上海地产租赁住房REIT</td><td>17.65</td><td>3.53</td><td>3%</td><td>-5.1</td><td>-5.3</td><td></td></tr><tr><td>2022/8/31</td><td>中金厦门安居保障性租赁住房REIT</td><td>21.44</td><td>4.29</td><td>87%</td><td>0.4</td><td>-1.1</td><td></td></tr><tr><td>2022/8/31</td><td>华夏北京保障中心租赁住房REIT</td><td>29.90</td><td>4.13</td><td>84%</td><td>-1.7</td><td>-0.0</td><td></td></tr><tr><td>2022/12/9</td><td>华夏基金华润有巢租赁住房REIT</td><td>29.71</td><td>3.14</td><td>78%</td><td>0.5</td><td>-6.9</td><td></td></tr><tr><td>2025/5/21</td><td>华夏紫金苏州恒泰租赁住房REIT</td><td>18.49</td><td>3.70</td><td>4%</td><td>-4.0</td><td>-5.9</td><td></td></tr></table> 资料来源：ifind，华源证券研究所；注：近1M观测区间为2025/11/16-12/15，近3M观测区间为2025/9/16-12/15。 # 2.在审REITs项目一览 截至2025/12/19，审核阶段的首发REITs项目概况如下：已申报REIT项目共1单（博时山东铁投路桥REIT）；已受理REIT项目共3单（平安西安高科产业园REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT、中航中核集团能源REIT）；已问询项目3单（中航天虹消费REIT、华夏万纬仓储物流REIT、建信金风新能源REIT）；已反馈项目5单（易方达广西北投高速公路REIT、山证晋中公投瑞阳供热REIT、华夏湖北交投楚天高速公路REIT、创金合信电子城产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT）；正在发行定价过程中的项目1单，为华夏中核清洁能源REIT。 图表 6: 截至 2025/12/19 在审首发 REITs 项目清单 <table><tr><td>简称</td><td>申报类型</td><td>申报日期</td><td>项目状态</td><td>更新日期</td><td>基础设施项目类型</td></tr><tr><td>博时山东铁投路桥REIT</td><td>首发</td><td>2025/12/12</td><td>已申报</td><td>2025/12/12</td><td>公铁融合基础设施</td></tr><tr><td>平安西安高科产业园REIT</td><td>首发</td><td>2025/11/25</td><td>已受理</td><td>2025/12/5</td><td>园区基础设施</td></tr><tr><td>东方红隧道股份智能运维高速REIT</td><td>首发</td><td>2025/11/25</td><td>已受理</td><td>2025/11/25</td><td>隧道基础设施</td></tr><tr><td>中航中核集团能源REIT</td><td>首发</td><td>2025/11/18</td><td>已受理</td><td>2025/11/25</td><td>能源基础设施</td></tr><tr><td>中航天虹消费REIT</td><td>首发</td><td>2025/7/22</td><td>已问询</td><td>2025/9/3</td><td>消费基础设施</td></tr><tr><td>华夏万纬仓储物流REIT</td><td>首发</td><td>2024/3/1</td><td>已问询</td><td>2024/4/15</td><td>仓储物流基础设施</td></tr><tr><td>建信金风新能源REIT</td><td>首发</td><td>2023/9/4</td><td>已问询</td><td>2023/10/22</td><td>能源基础设施</td></tr><tr><td>易方达广西北投高速公路REIT</td><td>首发</td><td>2025/10/17</td><td>已反馈</td><td>2025/12/16</td><td>交通基础设施</td></tr><tr><td>山证晋中公投瑞阳供热REIT</td><td>首发</td><td>2025/9/9</td><td>已反馈</td><td>2025/11/6</td><td>市政基础设施</td></tr><tr><td>华夏湖北交投楚天高速公路REIT</td><td>首发</td><td>2025/8/18</td><td>已反馈</td><td>2025/10/10</td><td>交通基础设施</td></tr><tr><td>创金合信电子城产业园REIT</td><td>首发</td><td>2025/5/20</td><td>已反馈</td><td>2025/7/2</td><td>园区基础设施</td></tr><tr><td>建信建融家园租赁住房REIT</td><td>首发</td><td>2024/2/29</td><td>已反馈</td><td>2024/4/15</td><td>保障性租赁住房</td></tr><tr><td>华夏中核清洁能源REIT</td><td>首发</td><td>2025/6/6</td><td>定价</td><td>2025/12/18</td><td>能源基础设施</td></tr></table> 资料来源：ifind，华源证券研究所 2025/11/16-12/15，4只REITs完成项目申报或已被受理，新增项目概况如下： 1、博时山东铁投路桥REIT是山东省首单“公铁融合”公募REITs。该项目目前尚未披露申报文件。当前，我国交通基础设施建设正从“单点突破”向“网络融合”转型，公铁融合、多式联运成为发展趋势。山东省作为经济大省和交通枢纽，2025年省重大项目名单中包含G308文石线黄河公铁两用大桥等多个公铁融合项目，政策层面持续加大对区域交通一体化的支持力度。国家发改委2025年版REITs清单将铁路、公路等交通基础设施纳入支持范围，为“公铁融合”REITs发行提供了政策依据，“公铁融合”模式可能带来额外收益增长点，如换乘服务收入、广告位租赁收入等。 2、平安西安高科产业园REIT的底层资产为西安高新区软件新城的13栋楼宇，位于西安市高新区天谷八路156号，属于西安软件园核心区域。资产总建筑面积32.5万平方米，于2016年起逐步投入运营，至今已运行近10年，2025年6月末评估净值13.6亿元。园区定位清晰，主要聚焦软件研发、信息技术服务类企业，形成了鲜明的产业集聚效应。从租约到期情况来看，2025年、2026年、2027年到期租约面积分别为5.18万平方米、3.45万平方米、4.74万平方米，占比分别为 $27.63\%$ 、 $18.39\%$ 、 $25.29\%$ ，存在一定的集中换租风险。 运营核心指标方面，项目出租率呈现波动上升趋势：2022年全年平均出租率 $85.82\%$ 年末提升至 $89.76\%$ ；2023年全年平均 $89.06\%$ ，年末因部分租户退租降至 $82.05\%$ ；2024 年全年平均 $85.84\%$ ，年末回升至 $88.56\%$ ；2025年1-6月平均 $86.20\%$ ，截至2025/6/30达 $88.33\%$ 。从收益预测来看，未来长期租金增长率设定为 $2\%$ ，低于当前市场同类项目水平；分派率表现较弱，2027年分派率仅为 $4.73\%$ ，低于同行业平均水平。 3、东方红隧道股份智能运维高速REIT的底层资产为钱江通道及接线工程钱江隧道段，是国内首单隧道基础设施公募REITs的核心资产。隧道全长4.45公里，南连杭州钱塘区、北接嘉兴海宁，于2010年2月12日开工，2019年12月11日竣工验收。作为浙江省首条采用盾构法施工的高速公路隧道，隧道设计标准高、通行能力强，收费站设置ETC收费车道，实现不停车快速通行。项目评估价值达45.79亿元，剩余收费年限约13年，核心资产仅包含收费权，配套设施已剥离。项目收益核心来源为通行费收入，运营管理机构设置了阶梯式激励机制：累计实现通行费收入超预测比例 $0\% - 10\%$ （含）的部分，服务费费率 $30\% ; 10\% - 20\%$ （含）的部分费率 $50\%$ ；超 $20\%$ 的部分费率 $60\%$ ，以此激励运营团队提升收益水平。 该项目所处的交通基础设施行业是国民经济支柱领域，也是基础设施REITs常态化发行的核心赛道。国家发改委2025年版REITs行业范围清单明确将收费公路、铁路等交通基础设施纳入支持范围，政策层面持续鼓励优质交通资产证券化。当前，国内交通基础设施REITs市场已形成一定规模，但细分领域仍存在空白，该项目作为首单隧道REITs，填补了市场空白，为后续同类资产发行提供了参考样本。 4、中航中核集团能源REIT的底层资产由两个优质风电项目组成，总装机容量达196兆瓦，均为运营成熟的陆上风电资产。其中，新疆北塔山风电项目位于新疆生产建设兵团第六师北塔山牧场境内，装机规模100兆瓦，于2020年11月投入运营；广西富川协合风电项目位于广西壮族自治区贺州市富川瑶族自治县，包含朝东风电和石家风电两个子项目，单个子项目装机规模均为48兆瓦，分别于2017年6月和9月投入运营。两个项目均采用成熟的陆上风电技术，通过集电线路串联风电机组并汇集至升压站，经升压后并入公共电网实现电力输送。 运营模式上，两个风电项目均采用“保障性收购+市场化交易”的售电模式。结算方式方面，售电收入主要包括电网公司结算的上网电费收入和可再生能源发展基金承担的补贴收入。该项目所处的清洁能源风电行业是国家“双碳”战略核心支撑领域，当前发展呈现两大特征：一是装机规模持续扩张，新能源发电占比不断提升；二是市场化改革深化，电力交易机制逐步完善，风电项目从依赖保障性收购向市场化交易转型。政策层面，国家发改委《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》明确将新能源基础设施纳入支持范围，为风电REITs常态化发行提供政策保障。 截至2025/12/19，在审及获批待发的扩募或新购入项目REITs项目共12单，其中1单已问询(华夏华润商业REIT)，2单已反馈（中金厦门安居REIT、富国首创水务封闭式REIT），2单已过审（华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT），另有7单注册生效待发行（华夏基金华润有巢REIT、国泰海通东久新经济REIT、中航京能光伏REIT、国泰海通临港创新产业园REIT、华夏北京保障房REIT、博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港REIT）。2025/11/16-12/15，在审的扩募或新购入REITs项目进度无更新。 图表 7：截至 2025/12/19 在审及获批待发的扩募或新购入 REITs 项目清单 <table><tr><td>简称</td><td>申报类型</td><td>申报日期</td><td>项目状态</td><td>更新日期</td><td>基础设施项目类型</td></tr><tr><td>中金厦门安居REIT</td><td>扩募发售</td><td>2025/4/28</td><td>已反馈</td><td>2025/6/10</td><td>保障性租赁住房</td></tr><tr><td>富国首创水务封闭式REIT</td><td>扩募发售</td><td>2022/9/28</td><td>已反馈</td><td>2022/12/7</td><td>生态环保基础设施</td></tr><tr><td>华安张江产业园REIT</td><td>扩募发售</td><td>2022/9/28</td><td>通过</td><td>2023/3/31</td><td>园区基础设施</td></tr><tr><td>中金普洛斯REIT</td><td>扩募发售</td><td>2022/9/28</td><td>通过</td><td>2023/3/31</td><td>仓储物流基础设施</td></tr><tr><td>华夏基金华润有巢REIT</td><td>扩募发售</td><td>2024/11/5</td><td>注册生效</td><td>2025/10/29</td><td>保障性租赁住房</td></tr><tr><td>国泰海通东久新经济REIT</td><td>扩募发售</td><td>2025/3/27</td><td>注册生效</td><td>2025/8/28</td><td>园区基础设施</td></tr><tr><td>中航京能光伏REIT</td><td>扩募发售</td><td>2024/4/1</td><td>注册生效</td><td>2025/8/5</td><td>能源基础设施</td></tr><tr><td>国泰海通临港创新产业园REIT</td><td>扩募发售</td><td>2024/11/13</td><td>注册生效</td><td>2025/5/30</td><td>园区基础设施</td></tr><tr><td>华夏北京保障房REIT</td><td>扩募发售</td><td>2024/9/19</td><td>注册生效</td><td>2025/3/26</td><td>保障性租赁住房</td></tr><tr><td>华夏华润商业REIT</td><td>新购入项目</td><td>2025/9/30</td><td>已问询</td><td>2025/10/29</td><td>消费基础设施</td></tr><tr><td>博时招商蛇口产业园REIT</td><td>新购入项目</td><td>2022/9/28</td><td>注册生效</td><td>2023/4/4</td><td>园区基础设施</td></tr><tr><td>红土创新盐田港REIT</td><td>新购入项目</td><td>2022/9/28</td><td>注册生效</td><td>2023/4/4</td><td>仓储物流基础设施</td></tr></table> 资料来源：ifind，华源证券研究所 # 3.近期REITs政策动态 2025年11月15日，国家发改委办公厅印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），这是继2024年版清单后，国家发改委再次对REITs可投资资产范围进行系统性扩容，具体更新包括：新增商业办公设施、养老设施、城市更新设施、四星级及以上酒店项目四大类资产；明确巩固扩大现有优势领域，其中水利设施作为民生保障类基础设施的核心组成，被纳入重点支持范围，与交通、能源、市政等领域并列。特别值得关注的是，AI基础设施首次被单独列为新型基础设施类别，与数据中心、5G等并列，体现了国家对人工智能产业发展的高度重视。 2025年11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点，标志着C-REITs市场正式从基础设施领域扩容至商业不动产领域，形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展格局。根据征求意见稿，商业不动产REITs被定义为“通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金”，试点范围涵盖商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等传统商业地产类型。 2025年12月5日，中国证监会主席吴清在《人民日报》发表题为《提高资本市场制度的包容性适应性（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》的署名文章，明确提到要“稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化”，这一表态也释放出监管对REITs市场发展的坚定支持信号。 # 4.投资建议 C-REITs在经历持续调整之后或已具备一定的低位配置价值，但板块间的分化表现或将持续。主要原因有以下三点： 其一，经过近期持续的深度调整后，不少板块REITs的估值已经具备较高的安全边际，其中园区、交通、能源、仓储物流类等板块估值已调整至历史较低分位水平（不少项目中证估值已跌至历史 $10\%$ 分位及以下）；从全市场成交额和换手率来看，目前REITs交易情绪偏低迷，尚有边际修复的空间。 其二，我们在报告《REITs限售解禁压力有多大？》中对截至2025/8/15已上市REITs中非原始权益人及其关联方所持战配份额的解禁时间分布情况进行统计，可以发现2025年9-12月各类REITs的战配份额解禁抛压较大，但进入2026H1，非原始权益人及其关联方所持战配份额的解禁抛压逐步减弱，或迎来配置良机。 图表 8：截至 2025/8/15 已上市的各类 C-REITs 战略投资者中非原始权益人及其关联方解禁份额(亿份) <table><tr><td colspan="2">时间</td><td>园区</td><td>仓储物流</td><td>消费</td><td>数据中心</td><td>保租房</td><td>交通</td><td>能源</td><td>水利</td><td>市政</td><td>合计</td></tr><tr><td rowspan="4">2025年</td><td>9月</td><td>5.64</td><td></td><td>3.40</td><td></td><td>0.08</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>9.12</td></tr><tr><td>10月</td><td></td><td>1.38</td><td></td><td></td><td>2.39</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>3.77</td></tr><tr><td>11月</td><td>1.95</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>4.39</td><td></td><td>1.08</td><td></td><td>7.43</td></tr><tr><td>12月</td><td>5.90</td><td>2.37</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>8.27</td></tr><tr><td rowspan="8">2026年</td><td>1月</td><td></td><td>2.77</td><td>2.07</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>4.84</td></tr><tr><td>2月</td><td>1.58</td><td>1.64</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.48</td><td>3.70</td></tr><tr><td>3月</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>1.80</td><td></td><td>0.86</td><td></td><td></td><td>2.66</td></tr><tr><td>4月</td><td></td><td>1.45</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>1.45</td></tr><tr><td>6月</td><td>0.18</td><td></td><td>0.39</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.57</td></tr><tr><td>7月</td><td>1.85</td><td>1.01</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>2.86</td></tr><tr><td>8月</td><td></td><td></td><td></td><td>3.25</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>3.25</td></tr><tr><td>12月</td><td>0.04</td><td></td><td></td><td></td><td>0.67</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.71</td></tr><tr><td rowspan="6">2027年</td><td>4月</td><td></td><td>0.87</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.87</td></tr><tr><td>6月</td><td>0.52</td><td></td><td>0.39</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.91</td></tr><tr><td>7月</td><td>0.05</td><td>0.48</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.53</td></tr><tr><td>8月</td><td></td><td></td><td></td><td>2.58</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>2.58</td></tr><tr><td>11月</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>1.33</td><td></td><td></td><td></td><td>1.33</td></tr><tr><td>12月</td><td>0.88</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.58</td><td></td><td></td><td>1.46</td></tr><tr><td rowspan="5">2028年</td><td>4月</td><td></td><td>1.28</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>1.28</td></tr><tr><td>5月</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>1.80</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>1.80</td></tr><tr><td>6月</td><td>1.10</td><td></td><td>1.72</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>2.82</td></tr><tr><td>7月</td><td></td><td>0.50</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.50</td></tr><tr><td>8月</td><td></td><td></td><td></td><td>1.77</td><td></td><td></td><td>0.13</td><td></td><td></td><td>1.90</td></tr><tr><td>2029年</td><td>12月</td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td></td><td>0.34</td><td></td><td></td><td>0.34</td></tr><tr><td colspan="2">合计</td><td>19.69</td><td>13.76</td><td>7.96</td><td>7.60</td><td>6.74</td><td>5.72</td><td>1.91</td><td>1.08</td><td>0.48</td><td>64.95</td></tr></table> 资料来源：WIND，华源证券研究所 其三，发改委发布2025版REITs清单、证监会发布商业不动产REITs征求意见稿，政策密集发布支持REITs市场发展与扩容，市场吸引力有望提升。其中，商业不动产REITs的推出是中国REITs市场发展的历史性突破，而水利REITs作为基础设施领域的新兴赛道，或可挖掘政策红利机遇。 在市场波动加大的环境下，弱周期板块的防御价值凸显。消费基础设施、保租房、市政环保及水利设施等板块，由于具有需求刚性、现金流稳定、政策支持等特点，在市场调整期表现出较强的抗跌性。具体来看，消费基础设施REITs受益于消费升级和城镇化进程，具有稳定的客流和租金收入；保租房REITs受益于国家大力发展保障性租赁住房的政策，租赁需求旺盛；市政环保REITs如污水处理、垃圾处理等，具有稳定的收益来源；水利设施REITs则凭借供水等核心民生功能，受宏观经济周期波动的影响较小，是防御性配置的较优选择。 # 5. 风险提示 1）数据来源和数据处理偏误风险：本文数据主要来自于同花顺 ifind 等，可能会存在数据处理和统计偏误风险； 2）底层资产运营收益不及预期的风险：受经济环境影响，部分REITs项目的底层资产可能存在收益不及预期的风险； 3）REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险：若项目底层资产运营不及预期，则存在REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险。 # 证券分析师声明 本报告署名分析师在此声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本报告表述的所有观点均准确反映了本人对标的证券和发行人的个人看法。本人以勤勉的职业态度，专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观的出具此报告，本人所得报酬的任何部分不曾与、不与，也不将会与本报告中的具体投资意见或观点有直接或间接联系。 # 一般声明 华源证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告是机密文件，仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司客户。本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、工具、意见及推测等只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特殊需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告所载的意见、评估及推测仅反映本公司于发布本报告当日的观点和判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所载意见、评估及推测不一致的报告。本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可能会波动。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。本公司不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告的版权归本公司所有，属于非公开资料。本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式修改、复制或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华源证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 本公司销售人员、交易人员以及其他专业人员可能会依据不同的假设和标准，采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论或交易观点，本公司没有就此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 # 信息披露声明 在法律许可的情况下，本公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司将会在知晓范围内依法合规的履行信息披露义务。因此，投资者应当考虑到本公司及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 # 投资评级说明 证券的投资评级：以报告日后的6个月内，证券相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下： 买入：相对同期市场基准指数涨跌幅在 $20\%$ 以上； 增持：相对同期市场基准指数涨跌幅在 $5\% \sim 20\%$ 之间； 中性：相对同期市场基准指数涨跌幅在 $-5\% \sim +5\%$ 之间； 减持：相对同期市场基准指数涨跌幅低于 $-5\%$ 及以下。 无：由于我们无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使我们无法给出明确的投资评级。 行业的投资评级：以报告日后的6个月内，行业股票指数相对于同期市场基准指数的涨跌幅为标准，定义如下： 看好：行业股票指数超越同期市场基准指数； 中性：行业股票指数与同期市场基准指数基本持平； 看淡：行业股票指数弱于同期市场基准指数。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议； 投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 本报告采用的基准指数：A股市场（北交所除外）基准为沪深300指数，北交所市场基准为北证50指数，香港市场基准为恒生中国企业指数（HSCEI），美国市场基准为标普500指数或者纳斯达克指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）。