> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 中金：如何看香港不动产后市与港房投资机会？总结 ## 核心内容 中金公司对香港不动产市场进行了深入分析，重点探讨了私宅市场、写字楼市场以及零售物业的当前状况与未来趋势，同时对港房投资机会进行了评估。 ## 主要观点 - **私宅市场已筑底企稳**，预计未来两到三年将处于量价双升的景气周期。 - **写字楼市场供需关系尚待调整**，但部分核心区域如中环、上环等可能迎来边际修复。 - **零售物业或实现结构性修复**，高端市场及核心区域有望温和增长。 - **私宅开发商的超额投资机遇整体大于持有型开发商**，建议关注估值折价空间、历史储备及开发敞口较大的开发商。 ## 关键信息 ### 私宅市场 - **成交量与价格企稳**：2025年香港私宅市场实现成交量与价格的企稳，12个月移动总成交量较周期低点上涨70%，其中一手私宅成交量提升98%。 - **库存下降**：一手私宅库存于2025年末降至8.44万套，去化周期降至4.1年，接近20年中枢位。 - **供给与需求因素**：政府主动管控宅地供应、利率下行提升居民支付能力、开放政策引入大量内地需求是推动市场止跌企稳的关键因素。 - **未来展望**：预计未来三年一手私宅销售量将继续增长，房价有望实现双位数年化涨幅。 ### 写字楼市场 - **供需失衡**：写字楼市场自2019年起持续下行，2025年底空置率达17.5%，租金累计下跌21%。 - **核心区域修复**：中环、上环等核心区域在2025年出现净吸纳量上升，租金企稳。 - **供给仍存压力**：预计2026年新增写字楼供应约12-14万方，2027年为15-19万方，整体供给仍需时间消化。 - **区域差异**：各片区的供需修复节奏不同，中环等核心区或更早企稳。 ### 零售物业市场 - **结构性变化影响**：疫情后本地消费疲软，线上分流及大陆游客减少导致零售物业表现承压。 - **回暖迹象**：社会零售总额同比跌幅收窄，2025年5月起增速转正，核心区零售物业租金表现积极。 - **结构性复苏**：高端市场及核心区域或实现温和复苏，非核心区域仍面临压力。 ### 投资机会分析 - **私宅开发商**：建议关注估值折价空间大、历史储备足、开发敞口高的开发商，尤其是具备边际投资拿地积极性的公司。 - **持有型开发商**：估值大致合理，投资机会主要体现在利润增长与股息回报。 ## 风险提示 - **海外降息不及预期**可能导致商业地产供应增加，对市场造成压力。 - **商业地产增量供应超预期**可能影响市场修复节奏。 ## 附图与数据说明 - 图表1至图表36展示了香港私宅、写字楼及零售物业市场的关键数据与趋势。 - 数据来源包括：香港金管局、中原地产、高力国际、CBRE等。 ## 重点港房公司分析 | 公司名称 | 私宅开发收入占比 | 私宅开发利润占比 | 租赁经营利润占比 | |----------|------------------|------------------|------------------| | 信和置业 | 62% | 22% | 56.6% | | 九龙建业 | 38% | 22% | 31.4% | | 新鸿基地产 | 29% | 10% | 40.3% | | 嘉里建设 | 28% | 23% | 13.8% | | 恒基地产 | 18% | 29% | 30.4% | | 恒隆地产 | 13% | -1% | 37.0% | | 新世界发展 | 10% | 21% | 31.4% | | 嘉华国际 | 8% | 23% | 2.8% | | 长实集团 | 8% | 9% | 19.5% | | 九龙仓集团 | 0% | -1% | 0.7% | | 太古地产 | 1% | -2% | 104.2% | | 九龙仓置业 | 0% | 0% | 90.6% | | 领展房托 | 0% | 0% | 55.5% | | 希慎兴业 | 0% | 0% | 100.0% | ## 结论 综合基本面与政策环境，中金认为香港不动产市场，特别是私宅市场，已进入修复周期，未来两到三年将呈现量价双升趋势。写字楼市场需时间消化供需失衡，而零售物业则将实现结构性温和复苏。投资机会方面，私宅开发商更具吸引力，持有型开发商则需关注利润与股息回报。整体而言，市场在政策支持与流动性宽松环境下，具备一定的复苏潜力。