20260311-中金公司-中金:如何看香港不动产后市与港房投资机会?_23页_6mb

中金：如何看香港不动产后市与港房投资机会？总结

核心内容

中金公司对香港不动产市场进行了深入分析，重点探讨了私宅市场、写字楼市场以及零售物业的当前状况与未来趋势，同时对港房投资机会进行了评估。

主要观点

• 私宅市场已筑底企稳，预计未来两到三年将处于量价双升的景气周期。
• 写字楼市场供需关系尚待调整，但部分核心区域如中环、上环等可能迎来边际修复。
• 零售物业或实现结构性修复，高端市场及核心区域有望温和增长。
• 私宅开发商的超额投资机遇整体大于持有型开发商，建议关注估值折价空间、历史储备及开发敞口较大的开发商。

关键信息

私宅市场

• 成交量与价格企稳：2025年香港私宅市场实现成交量与价格的企稳，12个月移动总成交量较周期低点上涨70%，其中一手私宅成交量提升98%。
• 库存下降：一手私宅库存于2025年末降至8.44万套，去化周期降至4.1年，接近20年中枢位。
• 供给与需求因素：政府主动管控宅地供应、利率下行提升居民支付能力、开放政策引入大量内地需求是推动市场止跌企稳的关键因素。
• 未来展望：预计未来三年一手私宅销售量将继续增长，房价有望实现双位数年化涨幅。

写字楼市场

• 供需失衡：写字楼市场自2019年起持续下行，2025年底空置率达17.5%，租金累计下跌21%。
• 核心区域修复：中环、上环等核心区域在2025年出现净吸纳量上升，租金企稳。
• 供给仍存压力：预计2026年新增写字楼供应约12-14万方，2027年为15-19万方，整体供给仍需时间消化。
• 区域差异：各片区的供需修复节奏不同，中环等核心区或更早企稳。

零售物业市场

• 结构性变化影响：疫情后本地消费疲软，线上分流及大陆游客减少导致零售物业表现承压。
• 回暖迹象：社会零售总额同比跌幅收窄，2025年5月起增速转正，核心区零售物业租金表现积极。
• 结构性复苏：高端市场及核心区域或实现温和复苏，非核心区域仍面临压力。

投资机会分析

• 私宅开发商：建议关注估值折价空间大、历史储备足、开发敞口高的开发商，尤其是具备边际投资拿地积极性的公司。
• 持有型开发商：估值大致合理，投资机会主要体现在利润增长与股息回报。

风险提示

• 海外降息不及预期可能导致商业地产供应增加，对市场造成压力。
• 商业地产增量供应超预期可能影响市场修复节奏。

附图与数据说明

• 图表1至图表36展示了香港私宅、写字楼及零售物业市场的关键数据与趋势。
• 数据来源包括：香港金管局、中原地产、高力国际、CBRE等。

重点港房公司分析

结论

综合基本面与政策环境，中金认为香港不动产市场，特别是私宅市场，已进入修复周期，未来两到三年将呈现量价双升趋势。写字楼市场需时间消化供需失衡，而零售物业则将实现结构性温和复苏。投资机会方面，私宅开发商更具吸引力，持有型开发商则需关注利润与股息回报。整体而言，市场在政策支持与流动性宽松环境下，具备一定的复苏潜力。