> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 张瑜：六个方面可能的影响——地产新政学习总结 ## 核心内容 2026年8月28日，多部委联合发布地产发展新模式相关制度建设文件，旨在维护购房人权益、推动房地产业高质量发展、促进金融与房地产良性循环。本文从六个方面对新政可能带来的影响进行分析，主要包括财政、居民、房企、银行、经济及房价等方面。 ## 主要观点 ### 1. 新政目的与核心精神 - **维护购房人权益**：推行“所见即所得”机制，减少交付风险。 - **推动高质量发展**：改变“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式，促进房企稳健经营。 - **促进金融与房地产良性循环**：优化信贷管理，满足房地产合理融资需求。 ### 2. 财政影响：土地出让收入或承压 - 新政要求房企用自有资金购地，允许分期缴纳土地出让价款，可能减少土地出让收入。 - 现房销售制度下，房企资金周转变慢，可能需通过调整土地出让价格来吸引投资。 - 地方财政支出增速可能因此受到下行压力，需关注其他资金来源（如地方税、政府债）的变化。 ### 3. 居民影响：付款延后，交付风险降低 - 居民购房付款方式由“全款预售”转向“定金+尾款现房销售”。 - 个人住房贷款发放时间延后，预售项目需在竣工备案后发放贷款，现房销售则在销售备案后发放。 - 付款方式的调整有助于降低交付风险，但可能影响资金流动性。 ### 4. 房企影响：从“三高模式”到稳健经营 - **现金流变化**：新政下，房企资金回笼时间延长，资金缺口增加，需依赖资本金支持。 - **经营风险变化**：现房销售模式下，房企需承担房价波动风险，预售模式下则需在竣工后才获得尾款。 - 房企可能更谨慎拿地，放缓扩张节奏，注重项目质量与风险控制。 ### 5. 银行影响：存贷两端均有变化 - **存款端**：居民存款活化速度可能放缓，资金更多沉淀在居民账户，对权益估值形成支撑。 - **贷款端**：购房贷款发放时间延后，开发贷根据项目进度分批发放，贷款发放节奏变慢。 - 银行需加强项目资金用途监管，确保贷款用于合规用途。 ### 6. 房价影响：机制复杂，方向不明 - **供给侧**：房企拿地谨慎可能导致新房供给放缓，有利于消化现房库存。 - **需求侧**：更友好的付款方式可能提升居民购房意愿，但若经济下行，居民收入减少，或对房价形成压力。 - 当前现房库存仍偏高（7月库销比为7.21个月），房价走势与现房库存存在一定关联。 ## 关键信息 - **现房销售制度**：房企在取得施工许可证后可收取定金，竣工交付后获得尾款。 - **土地分期付款**：允许房企分期缴纳土地出让价款，减轻资金压力。 - **开发贷发放机制**：银行根据项目进度和风险分批发放开发贷，资金匹配建设周期。 - **城市更新融资限制**：城市更新项目贷款不得用于前期土地征收、拆迁补偿，需具备充足经营性收入。 - **居民存款活化**：现房销售将延缓居民资金转移，存款活化速度可能上升。 - **房价波动机制**：新房供给与需求双重因素影响房价走势，短期内难以明确。 ## 结构总结 | 方面 | 主要影响 | |--------------|--------------------------------------------------------------------------| | 财政 | 土地出让收入可能承压，需关注其他资金来源变化 | | 居民 | 付款方式延后，交付风险降低，但资金流动性可能受影响 | | 房企 | 现金流压力增大，经营风险上升，拿地趋于谨慎 | | 银行 | 存款活化速度放缓，贷款发放节奏变慢，需加强资金用途监管 | | 经济 | 地产投资和财政支出可能受新政影响，需关注整体经济需求变化 | | 房价 | 供给与需求双重因素影响，短期内难以判断房价走势 | ## 风险提示 - 新政细则尚未完全出台，具体执行存在不确定性。 - 新旧模式转换期间，需关注地方土地出让节奏及财政工具的配合与对冲力度。 - 报告中的情景测算基于简化假设，仅供参考，实际影响可能有所不同。 ## 附：报告目录 - 引子、地产新政的简易分析框架 - （一）新政涉及文件与精神学习 - （二）新政的简易分析框架 - 一、财政影响：土地出让收入或承压 - 二、居民影响：付款延后，交付风险降低 - 三、房企影响：从“三高模式”到稳健经营 - 四、银行影响：存贷两端的变化 - （一）存款端：居民存款活化或放缓 - （二）贷款端：贷款发放速度将放缓 - 五、经济影响：或更多在财政与投资 - （一）地产投资：关注拿地面积变化 - （二）财政支出：关注其他资金来源的变化 - （三）城市更新：或面临现金流的约束 - 六、房价影响：影响机制较为复杂 --- **资料来源**：华创证券研究所，Wind，多部委相关文件