20180903-东吴证券-融信中国-03301.HK-坚定品质信仰_高效运营助力腾飞_21页_2mb

融信中国总结

核心内容

融信中国是一家专注于改善型住宅开发的品质地产开发商，自2003年成立以来，通过深耕区域市场、拓展全国布局、坚持品质信仰及高效运营，实现了快速成长。公司于2016年在港交所上市，以上海为中心，辐射全国，致力于打造高端精品住宅，并通过多元化产品线满足不同客户需求。

主要观点

• 销售增长迅猛：2017年公司合约销售规模达502.3亿元，同比增长103.88%，连续两年翻番；2018年上半年销售金额达545.3亿元，已超2017年全年水平，同比增长76%。公司计划2018年销售金额突破1200亿元，目标明确，增长可期。
• 土地储备充足：截至2018年上半年，公司土地储备建筑面积达2517万平米，权益土储1267万平米，土地成本低，销售均价高，未来毛利空间广阔。
• 布局全国八大城市群：公司已进入长三角、海西、成渝、大湾区、中部省市、西北区域等，通过“1+N”策略实现区域平衡发展，增强抗周期能力。
• 产品多元化：公司形成八大产品系列，包括公馆系、世纪系、府系、墅系、澜系、城系、中心系、城市之窗系，产品覆盖高层住宅、联排别墅、精品洋房、综合体等，满足不同市场需求。
• 轻资产扩张策略：公司通过与万科、碧桂园、保利等一线开发商合作拿地、联合开发，降低拿地成本，拓展区域布局，实现合作共赢。
• 盈利预测与估值：预计2018-2020年公司EPS分别为1.70、2.30、2.95元，对应PE分别为4.8、3.6、2.8倍，低于行业平均水平，具备投资价值。
• 投资建议：首次覆盖给予“增持”评级，认为公司具备持续增长潜力和稳健运营能力。

关键信息

• 公司发展历程：2003年成立于福州，2009年进入闽南市场，2013年进入长三角区域，2016年总部迁至上海并上市。
• 财务表现：2018年上半年营业收入达142.88亿元，同比增长20.1%；净利润22.54亿元，同比增长101.6%。
• 财务预测：
  • 资产负债表：流动资产逐年增长，非流动资产稳定，负债总额持续上升，但资产负债率逐步下降。
  • 现金流量表：经营活动现金流为负，投资活动现金流波动，筹资活动现金流稳定，整体现金净增加额上升。
  • 利润表：营业收入持续增长，营业成本增长相对温和，毛利率和销售净利率稳步提升。
• 财务指标：
  • PE：2017年为7.8倍，预计2018-2020年分别为4.8、3.6、2.8倍。
  • PB：2017年为1.28倍，预计2018-2020年分别为1.02、0.77、0.59倍。
• 风险提示：
  • 行业销售波动；
  • 政策调整（如调控、税收）；
  • 融资环境变化；
  • 企业运营风险（如人员变动、施工进度）；
  • 汇率波动风险。

结构清晰总结

销售表现

• 2017年合约销售规模达502.3亿元，同比增长103.88%。
• 2018年上半年合约销售规模达545.3亿元，同比增长76%。
• 公司计划2018年销售金额突破1200亿元，已完成全年目标的62.4%。
• 销售增长主要得益于精准把握城市发展轮动，提前布局核心一二线城市，享受城市基本面红利。

土地储备与拿地策略

• 截至2018年上半年，土地储备建筑面积达2517万平米，权益土储1267万平米。
• 土地成本平均为6463元/平米，销售均价为21494元/平米，土地成本占比约30%，未来毛利空间广阔。
• 2017年新增78幅地块，土地储备达1482万方，权益面积746万平米，拿地均价4814元/平米。
• 2018年上半年新增土地储备249万平米，拿地均价维持低位。
• 公司布局全国八大城市群，重点深耕长三角和海西区域，同时拓展成渝、大湾区、中部省市、西北区域等。

产品体系

• 公司已形成八大产品系列，覆盖高层住宅、联排别墅、精品洋房、综合体等，满足不同客户需求。
• 产品系列包括公馆系、世纪系、府系、墅系、澜系、城系、中心系、城市之窗系，各具特色。

运营与管理

• 公司坚持品质优先，注重品牌、产品设计、物业管理等细节，提升客户居住体验。
• 管理架构简化为“集团——项目公司”两级，有标准化开发流程，确保项目高效推进。
• 销售能力强劲，能根据市场情况制定销售和定价计划，实现快速去化。

轻资产扩张

• 与万科、碧桂园、保利等大型房企合作拿地、联合开发，降低拿地成本，拓展区域布局。
• 通过收购方式进入中西部市场，如2017年收购宁波海亮及安徽海亮55%股权，2018年收购郑州清华园房地产开发有限公司。
• 轻资产模式有助于公司实现低成本扩张，增强市场竞争力。

盈利预测与估值

• 预计2018-2020年公司EPS分别为1.70、2.30、2.95元，对应PE分别为4.8、3.6、2.8倍。
• 公司PE低于行业平均水平，具备投资价值。
• 与A股及港股的主流地产公司相比，公司盈利预测EPS使用Wind一致预期，估值具有吸引力。

风险提示

• 行业销售波动可能影响公司回款；
• 政策调整（如调控、利率、税收）可能增加经营压力；
• 融资环境收紧可能加剧流动性风险；
• 企业运营风险（如人员变动、施工进度）可能影响项目推进；
• 汇率波动可能增加财务成本。

结论

融信中国凭借精准的城市布局、丰富的土地储备、高品质的产品体系及高效的运营模式，实现了持续的销售增长和稳健的财务表现。公司具备良好的成长潜力和投资价值，首次覆盖给予“增持”评级，但需关注行业周期波动、政策调整及融资环境变化等风险。