20240808-交银国际证券-领展房产基金-00823.HK-領展中心城二次优化回报率超20_；北上消費有所趨稳_7页_1mb

领展房托研究报告总结

主要内容

调研发现

• 参加领展为期两天的反向路演，访问深圳领展中心城及周边购物中心。
• 领展中心城约30%零售额来自港人消费，周末港人占比高达40%。
• 港人北上消费有所趋缓，但近期销售占比保持稳定。
• 项目进行两次资产优化（AE），第二次于7月底竣工，投资回报率超20%，90%租户已开业。
• 目标恢复疫情前零售额水平，预计2024年实现正租金增长。

定位差异

• 领展中心城更面向家庭客户，COCOPark和皇庭广场分别定位不同。
• 领展中心城侧重娱乐和特色餐饮，COCOPark更注年轻时尚消费群体，皇庭广场超过50%建筑面积租予餐饮类别。

跨境消费障碍

• 港人跨境消费受物流成本和批量购买影响较大。
• 开市客和山姆会员商店受港人欢迎，但香港游客仅占其销量约20%-10%，主要购买食品、零食等预包装商品。

投资建议

• 维持“买入”评级，目标价477港元，潜在涨幅约367%。
• 美联储降息将是评价重估的关键催化剂。
• 北上消费趋稳，对领展香港投资组合影响轻微。

财务数据预测

• 收入预计2024年同比增长10%，物业收益净额增长9%。
• 可分派收入稳定，2027年每股为6.914港元。
• 每股账面净值逐步上升，分派息率保持在75%-79%之间。

其他

• 研究指出领展中心城具有资产优化策略、特色业态、良好客源结构。
• 公司财务状况稳定，资本开支和现金流状况良好。

总结

报告认为领展在深圳的商业地产表现优异，具有资产优化能力和良好的消费群体定位，但跨境消费可能存在潜在障碍。预计未来增长前景良好，维持“买入”评级。