20230117-德邦证券-12月国家统计局房地产数据追踪_22年行业规模缩量近3成_保交楼下预计23年竣工仍有改善_6页_736kb

房地产行业分析总结

核心内容

2022年房地产行业整体经历了深度调整，销售和投资规模大幅缩减，市场基本面复苏压力依然存在。2023年，随着政策支持和保交楼工作的持续推进，行业预期有所改善，但短期内仍面临多重挑战。

主要观点

行业规模收缩显著

• 商品房销售面积：2022年全国商品房销售面积为13.58亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。
• 商品房销售额：2022年全国商品房销售额为13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
• 行业销售规模：从2021年的18万亿元下降至2022年的13万亿元，降幅明显。

市场表现与政策支持

• 销售去化压力：销售市场整体承压，去化速度放缓，导致开发商面临较大的债务偿还压力。
• 土地市场低迷：土地购置面积同比下降53.4%，土地成交价款下降48.4%，显示开发商拿地积极性不高。
• 新开工与竣工情况：
  • 新开工面积：2022年全国住宅新开工面积为8.81亿平方米，同比下滑39.8%。
  • 竣工面积：2022年全国住宅竣工面积为6.25亿平方米，同比下滑14.3%，预计2023年竣工面积将有所改善。

政策支持与融资改善

• “三支箭”政策：中央出台“三支箭”政策，包括支持房企融资、改善现金流和引导市场预期，为房地产行业注入新的活力。
• “第一支箭”与“第二支箭”：主要惠及国央企和优质民企，有助于改善其经营性和融资性现金流。
• “第三支箭”：为其他民企提供融资弹性，避免直接加杠杆进行再融资和并购重组，有利于行业稳定发展。

投资建议

• A股房企：建议关注中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等公司。
• 港股房企：情绪面短期波动，但境外再融资渠道仍保持畅通。

关键信息

• 政策动向：中央和地方层面释放积极信号，引导行业预期向好，推动“保交楼”工作。
• 市场趋势：
  • 12月全国商品住宅销售面积环比增长38.46%，显示市场有回暖迹象。
  • 销售均价环比提升，表明市场结构有所优化。
  • 待售面积同比增加18.4%，反映库存压力仍存。
• 融资端：房地产开发企业到位资金同比下降25.9%，其中个人按揭贷款下降26.5%，显示融资环境持续收紧。

风险提示

• 政策调控效果不及预期：若政策执行力度不足，可能影响行业复苏速度。
• 房地产销售不及预期：销售市场仍可能面临下行压力。
• 竣工项目不及预期：保交楼工作推进效果若不达预期，可能影响行业信心。

图表目录

• 图1：2022年全国商品住宅销售面积同比-26.8%
• 图2：12月全国商品住宅销售面积环比38.46%
• 图3：2022年全国商品住宅销售金额同比-28.3%
• 图4：12月全国商品住宅销售额同比-27%
• 图5：2022年全国商品住宅销售均价环比提升
• 图6：2022年全国商品住宅待售面积同比+18.4%
• 图7：2022年土地购置面积同比-53.4%
• 图8：2022年土地购置面积降幅持续扩大
• 图9：2022年住宅新开工面积同比-39.8%
• 图10：2022年住宅竣工面积同比-14.3%
• 图11：2022年房地产开发投资完成额同比-10%
• 图12：2022年房地产开发企业到位资金同比-25.9%
• 图13：房地产开发企业到位资金构成
• 图14：2022年到位资金中个人按揭同比-26.5%

分析师信息

• 分析师：金文曦，德邦证券地产&新材料首席分析师，2022年中指房地产十大金牌分析师，拥有丰富的行业经验。
• 研究助理：蔡萌萌，协助分析师完成研究工作。

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：相对强于市场表现20%以上；
  • 增持：相对强于市场表现5%~20%；
  • 中性：相对市场表现在-5%~+5%之间波动；
  • 减持：相对弱于市场表现5%以下。
• 行业投资评级：
  • 优于大市：预期行业整体回报高于基准指数整体水平10%以上；
  • 中性：预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10%与10%之间；
  • 弱于大市：预期行业整体回报低于基准指数整体水平10%以下。

法律声明

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