20260701-国泰海通-国泰海通_地产_五年之变_潮起潮落_中国核心城市房产与全球重点城市对比研究_2页_136kb

国泰海通 | 地产：五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究 总结

核心内容概述

本报告从全球视角出发，分析中国核心城市房产的资产配置价值和居民购买力变化，重点围绕租售比和购买力两大指标展开。通过对2021年中与2026年中数据的对比，揭示我国一线城市的房产市场在五年间经历了显著修复，整体表现趋于理性化和价值化。

主要观点

• 租售比改善，但全球排名仍偏低
  我国一线城市的毛租售比在2021年中和2026年中均处于全球末位区间。剔除持有成本后的净租售比虽有所提升，但整体仍未能改变其在全球住宅回报率中的低位排名。
  为增强租售比的可比性，报告引入“名义租售比”概念，即“净租售比 + CPI同比增速”。2025年10月起，CPI数据连续转正，市场对通胀预期增强，导致我国一线城市名义租售比排名差距拉大。

• 购买力显著提升，趋势明确
  从2021年中到2026年中，我国一线城市的购买力大幅提升，其中外围区域改善尤为明显。广州、深圳已进入性价比梯队，房价收入比在全球样本城市中排名显著改善，主要得益于居民收入与房价的同步回调。

• 城市象限划分与修复趋势
  报告将城市划分为四个象限，依据名义租售比和购买力的均值：

  • 高租售比高购买力
  • 低租售比高购买力
  • 高租售比低购买力
  • 低租售比低购买力
    北京、上海、广州已跃升为“低租售比高购买力”区域，而深圳仍处于“低租售比低购买力”象限。
    未来，随着经济增速回升，租售比有望同步修复，形成趋势性“双升”局面。

• 资产配置价值显现
  在一线城市率先修复的背景下，资源聚焦核心的优质蓝筹企业更具优势。房产作为资产配置的一部分，其性价比已逐步提升，投资价值显现。

关键信息

• 租售比

  • 2021年中与2026年中，我国一线城市毛租售比处于全球末位。
  • 剔除持有成本后的净租售比有所改善，但不足以改变全球排名。
  • 名义租售比（净租售比 + CPI同比增速）在2025年10月后差距扩大。

• 购买力

  • 我国一线城市购买力大幅提升，增速领先全球。
  • 外围区域改善尤为显著，广州、深圳已进入性价比梯队。
  • 房价收入比显著改善，居民购房负担减轻。

• 城市修复趋势

  • 北京、上海、广州已进入“低租售比高购买力”象限。
  • 深圳仍处于“低租售比低购买力”象限，但未来有望改善。
  • 租售比与购买力趋势性双升机会已开始明朗。

风险提示

• 基本面不及预期
• Numbeo数据库或缺乏三方审核

报告来源

• 报告名称：五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究
• 报告日期：2026年7月1日
• 报告作者：
  • 涂力磊（分析师），登记编号：S0880525040101
  • 谢皓宇（分析师），登记编号：S0880518010002
  • 陈昭颖（分析师），登记编号：S0880525100002

重要提醒

本订阅号所载内容仅面向国泰海通证券研究服务签约客户。若您并非签约客户，请取消关注，以免影响服务质量与投资风险控制。