20101129-交银国际证券-房地産行業_沒有驚喜的發展格局_51页_714kb

中国房地产行业2011年投资策略总结

核心内容概览

2011年中国房地产行业预计将继续维持“中性”格局，缺乏显著增长或下跌的惊喜。行业整体销售量有望增长10%至20%，但平均房价预计将持平或轻微下跌5%至10%。调控政策仍以信贷收紧和增加保障房供应为主，而房产税的实施因操作复杂性和公平性问题，短期内难以成为有效手段。行业估值已接近历史平均水平，不具备显著的吸引力，投资机会主要集中在个别公司。

主要观点

• 行业展望：2011年房地产行业整体发展将趋于平稳，缺乏明显波动，估值不具备吸引力。
• 调控政策：未来政策仍以信贷收紧和保障房供应为主，房产税实施存在不确定性。
• 公司推荐：华润置地、越秀地产、SOHO中国和复地集团维持“买入”评级，首创置业评级上调至“买入”，世茂房地产调低至“中性”，远洋地产和富力地产维持“中性”，绿城中国维持“沽出”。
• 市场表现：2010年行业整体表现与大市同步，部分公司如SOHO中国、越秀地产和复地集团表现优于行业平均水平。

关键信息

一、行业数据与趋势

• 销售数据：2010年全国商品住宅销售面积达6.51亿平方米，约为2009年全年的76%。
• 房价走势：2010年房价表现相对坚挺，但预计2011年将出现轻微下跌。
• 估值情况：
  • 行业平均市盈率10.5倍，接近历史平均水平。
  • 行业平均市账率1.3倍，维持在合理区间。
  • 行业平均股息率3.3%，优于历史平均水平。

二、未来调控政策展望

• 信贷收紧：继续控制购房贷款，限制三套房贷款，提高首付比例和房贷利率。
• 限购令：扩大限购范围，抑制非理性购房需求。
• 保障房建设：计划每年新增600万套，五年内提供约3,000万套，有助于调节供需平衡。
• 房产税：预计2011年可能试点，但因技术操作复杂和公平性问题，效果存疑，实施时间不确定。

三、2011年行业走势预测

• 销售量：全年增长10%至20%，年初可能平淡，后期在促销下显著上升。
• 房价：年初稳定，第二季度后受调控和加息影响，出现轻微下跌。
• 成交量：年初可能下跌，但随着促销增加，成交量有望回升。
• 利率变化：加息周期开始，对房价的负面影响将在2011年下半年逐步显现。

四、投资策略与估值分析

• 估值水平：当前估值接近历史平均水平，不具备显著吸引力。
• 股价对资产净值折让：行业平均折让39%，接近历史平均值34%，仍有小幅上升空间。
• 市盈率与市账率：市盈率有轻微上升空间，市账率维持在合理水平。
• 股息率：虽有吸引力，但受行业周期性影响，非主要投资考量。

五、重点跟踪公司表现

公司名称	股票编号	当前价（HK$）	目标价（HK$）	潜在变幅（%）	资产净值（HK$）	股价/资产净值（%）	净负债率（%）
华润置地	1109.HK	14.12	18.74	33%	20.98	-33%	46%
越秀地产	123.HK	2.00	2.77	39%	3.96	-49%	59%
SOHO中国	410.HK	5.93	7.82	32%	9.20	-36%	净现金
复地集团	2337.HK	2.37	3.04	28%	4.35	-46%	118%
首创置业	2868.HK	2.83	3.54	25%	5.07	-44%	71%
世茂房地产	813.HK	11.78	13.96	19%	19.95	-41%	81%
远洋地产	3377.HK	4.64	5.45	17%	7.79	-40%	68%
富力地产	2777.HK	10.36	11.60	12%	17.58	-41%	105%
绿城中国	3900.HK	8.45	7.47	-12%	11.49	-26%	208%

六、总结

• 行业评级：维持“同步”评级，与大市走势一致，缺乏超额收益机会。
• 投资建议：推荐华润置地、越秀地产、SOHO中国和复地集团，认为其基本面和估值较为合理。
• 风险提示：需关注调控政策的执行力度和行业整体环境变化，避免估值进一步下跌。

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数据来源：彭博、交银国际、国家统计局、CEIC