20170115-国金证券-房地产研究周报_万科股权之争收官_重庆抢房倒逼调控_12页_2mb

文档总结

核心内容

本文档为一份房地产行业研究周报，主要围绕万科股权之争的结束、房地产市场调控政策的影响、行业数据跟踪及投资建议等方面展开分析。整体观点为“增持 维持评级”，认为当前房地产板块基本面较好，市场回调为布局机会。

主要观点

• 万科股权之争结束：深圳地铁接替华润成为万科最大股东，恒大系和宝能系表态退守财务投资者，万科股价回归基本面主导。
• 调控政策影响：重庆抢房事件促使政府出台紧缩政策，包括限制转让、征收房产税、限制贷款等，表明调控政策有效抑制了部分城市的需求过热。
• 市场表现：上周房地产板块整体下跌，但部分个股如万家文化、万科A等表现较好，而部分转型股及国改概念股下跌明显。
• 行业基本面：尽管房企面临“压融资、去杠杆”压力，但资金状况良好，基本面未受明显影响。机构持仓较低，主流地产蓝筹股调整有限，仍是布局机会。
• 投资方向：优先看好国企改革类公司，其次是估值较低的一线和二线蓝筹股，建议关注南山控股、中航地产、华发股份、深振业、华侨城和招商蛇口等。

关键信息

市场数据

• 行业优化平均市盈率：22.44
• 市场优化平均市盈率：16.92
• 国金房地产指数：3525.13
• 沪深300指数：3319.91
• 上证指数：3112.76
• 深证成指：10008.30
• 中小板综指：11195.48

行业数据跟踪

新房销量

• 一线：环比上升3%，同比下降24%，累计同比下降13%
• 调控二三线：环比下降2%，同比下降18%，累计同比下降16%
• 重点二三线：环比下降28%，同比上升13%，累计同比上升31%
• 其他城市：环比上升11%，同比上升35%，累计同比上升28%

二手房成交

• 26个样本城市二手房成交均值环比上升20%，同比下降36%，年初累计同比下降35%
• 深圳、北京、南京、杭州等调控城市二手房成交量处于低位盘整期

住宅用地成交

• 供应：100城市供应住宅用地建面545.3万方，环比下降30.5%
• 成交：100城市成交住宅用地建面207.7万方，环比下降20.4%
• 溢价率：100城市平均溢价率35.5%，30重点城市平均溢价率40.9%

模拟组合表现

• 当前模拟组合保持65%成仓位，主要持仓为中航地产（26.3%）、南山控股（22.3%）、泰禾集团（16.8%）
• 累计收益率为21.2%，超额收益率为15.0%
• 上周未进行明显调整

行业要闻

• 万科股权变更：华润将16.9亿股转让给深圳地铁，万科复牌后股价大涨6.91%
• 重庆调控措施：出台多项政策打击炒房行为，包括限制转让、征收房产税、限制贷款等
• 大数据房价指数：热点城市房价涨幅显著，部分城市房价泡沫突出，大城市进入高房价时代

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

重点公司估值表（部分）

公司简称	流通市值（亿元）	最新股价（元）	EPS（元）2015	EPS（元）2016E	EPS（元）2017E	EPS（元）2018E	P/E 2015	P/E 2016E	P/E 2017E	P/E 2018E	P/B	RNAV（元）	参考评级
万科A	2117	21.81	1.64	1.90	2.14	2.45	13.3	11.5	10.2	8.9	2.40	24.9	增持
招商蛇口	309	16.29	0.88	1.10	1.46	1.65	18.5	14.8	11.2	9.9	2.56	25.8	买入
保利地产	979	9.10	1.15	1.33	1.48	1.72	7.9	6.8	6.1	5.3	1.28	11.50	增持
华发股份	137	12.87	0.61	0.85	1.17	1.31	21.1	15.1	11.0	9.8	1.25	25.90	增持
招商蛇口	309	16.29	0.88	1.10	1.46	1.65	18.5	14.8	11.2	9.9	2.56	25.8	买入
南山控股	57	7.67	0.12	0.31	0.35	0.38	63.9	24.7	21.9	20.2	2.57	6.40	买入
中航地产	73	10.98	0.60	0.72	0.77	1.02	18.3	15.3	14.3	10.8	1.88	11.40	买入
深振业A	119	8.83	0.31	0.58	0.46	0.58	28.5	15.2	19.2	15.2	2.74	-	未评级
华侨城A	419	6.85	0.64	0.67	0.76	0.89	10.7	10.2	9.0	7.7	1.42	-	买入
泰禾集团	215	17.29	1.07	2.08	2.61	3.85	16.2	8.3	6.6	4.5	1.55	36.60	买入

结论

当前房地产行业在政府调控下表现分化，重点调控城市销量有所回落，但整体市场仍保持稳定。万科股权之争结束，市场情绪有所缓解，国改概念股调整后存在较好买入机会。机构持仓较低，主流地产蓝筹股调整有限，是较好的布局时机。投资建议优先关注国企改革类公司及估值较低的一线、二线蓝筹股。