> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场分析报告总结（2026年4月） ## 核心内容概述 2026年4月，REITs市场整体表现偏弱，成交额先升后降，换手率虽创2026年2月以来新高，但整体仍处于2025年初以来的较低水平。市场波动温和，中证REITs全收益指数呈现窄幅震荡走势，其中数据中心和水利板块表现相对抗跌，成为市场亮点。 ## 主要观点 - **市场表现**： - REITs全市场周度成交额在4月20日至4月26日期间达到32.80亿元，为2026年2月以来新高。 - 4月全月换手率仍偏弱，显示市场交投氛围不活跃。 - 中证REITs全收益指数在4月微涨0.07%，最大振幅为1.9%。 - **板块表现**： - 除数据中心和水利板块外，其他板块如园区、交通、消费等均呈现下跌趋势。 - 数据中心上涨1.2%，水利上涨7.5%，是4月唯一上涨的板块。 - 园区、交通类REITs下跌项目数量占比均在75%以上，显示市场对这些板块信心不足。 - **商业不动产表现**： - 2026年4月23日，有4单商业不动产REITs项目集中获批，包括中金唯品会商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT。 - 商业不动产项目整体审批期限约为3个月，预计未来两个月将有更多项目获批，对市场表现有重要影响。 - **投资建议**： - REITs项目择券应重点关注高景气度板块及现金流稳定性较高的板块。 - 零售商业/奥特莱斯业态项目，如中信建投首农食品集团商业不动产REIT、广发新城吾悦REIT，未来两年预测分派率较高，具有较厚的安全垫。 - 写字楼/城市综合体业态项目，如汇添富上海地产商业不动产REIT，租户以央国企为主，租约期限长，适合追求稳定现金流的投资者。 ## 关键信息 - **市场数据**： - 4月REITs全市场成交额为32.80亿元，换手率为0.52%。 - 中证REITs全收益指数在4月最高触及1,030.36点，最低下探1,010.72点。 - **在审及待发项目**： - 已申报项目共2单（保租房、商业不动产）。 - 已受理项目共5单，包括华夏华润置地商业不动产REIT、中金开元旅业商业不动产REIT等。 - 已反馈项目共16单，其中10单为商业不动产项目。 - 已问询项目共5单，包括华夏华润消费REIT、中金厦门安居REIT等。 - 已获批待发项目共4单，涉及商业不动产。 - **扩募项目**： - 在审及获批待发的扩募项目共11单，其中2单已通过审核（华安张江产业园REIT、中金普洛斯REIT），8单注册生效待发行。 ## 风险提示 1. **数据来源和处理偏误风险**：报告数据来源于同花顺ifind等，可能存在数据处理和统计偏误。 2. **底层资产运营收益不及预期**：经济环境变化可能导致部分REITs项目的底层资产收益不及预期。 3. **二级市场表现不及预期**：若底层资产运营不佳，REITs项目在二级市场的表现可能不及预期。 ## 总结 2026年4月，REITs市场整体表现偏弱，但数据中心和水利板块相对抗跌。商业不动产项目审批进展较快，未来两个月可能有更多项目获批，对市场表现有重要影响。投资建议聚焦于高景气度和现金流稳定性较高的板块，重点关注零售商业/奥特莱斯和写字楼/城市综合体业态。风险提示包括数据偏误、底层资产收益不及预期和二级市场表现不及预期。