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投資專題－內房股「金九銀十」財源滾滾總結

核心內容

2013年9月，內地樓市持續升溫，住宅價格與成交持續上揚，尤其在「金九銀十」銷售旺季期間，內房股有望受益。市場對內房股的投資情緒樂觀，認為中央不會在短期內加碼調控政策，優質內房股可考慮低吸納。文中重點推介了中國海外（688.HK）、世茂房地產（813.HK）及佳兆業（1638.HK）三隻股票。

主要觀點

• 銷售旺季預期：9、10月為內地房地產銷售旺季，預計銷售額與成交量將持續上升，有助完成全年目標。
• 樓價上漲壓力：一線城市供應偏緊，地王頻現，推動樓價上漲。房企資金狀況良好，降價促銷機會不大，加價壓力增加。
• 政策風險下降：中央為穩經濟，調控政策短期內加碼機會不大。房地產佔固定資產投資約20%，與經濟增長密切相關，政策支持行業穩定。
• 毛利率調整：行業毛利率由高水準調整至合理範圍，部分公司如世茂房地產已率先見底回升，顯示經營策略得宜。
• 個股表現：中海外、世茂房地產及佳兆業表現優異，銷售目標達標在望，土儲充足，預期業績持續改善。

关键信息

一、內地房地產市場表現

• 銷售火熱：2013年上半年全國房地產銷售額同比急升40%至3.34萬億元。
• 淡季不淡：7、8月為傳統銷售淡季，但出現「日光盤」現象，顯示市場需求強勁。
• 樓價上漲：8月份十大城市住宅新房價格指數平均升幅達11%，其中一線城市升幅達18%至25%。
• 預售表現：多家房企未入帳預售額高達數百億元，為未來業績提供保障。

二、主要內房股表現

股票	股價（港元）	2013年預測市盈率（倍）	2013年預測市帳率（倍）	2013年預測股息率（%）	2013年預測每股盈利增長（%）
中海外（688.HK）	23.15	9.7	1.84	1.81	23.0
世茂房地產（813.HK）	18.42	7.9	1.22	2.98	44.3
佳兆業（1638.HK）	2.30	4.0	0.57	0.00	33.2

三、個股分析

1. 中海外（688.HK）

• 中期業績亮麗：上半年營業額升27%至321.9億港元，純利升32%至110.3億港元。
• 銷售目標達標：首7個月合同銷售額達904.7億港元，完成全年目標的75%。
• 土儲與負債：上半年新增土儲462萬平方米，年底淨負債比率預期上升，但目標維持在40%以下。
• 投資建議：建議候回落至100天線（22.30港元）買入，上望25.00港元，跌穿20.00港元止蝕。

2. 世茂房地產（813.HK）

• 銷售結構調整：轉攻小戶型及改善型住宅，提升去化率至54%。
• 土地儲備分布：土地儲備主要集中在二線城市，占70%以上，有助規避調控風險。
• 毛利率改善：上半年毛利率達35.5%，淨利潤率升至19.6%。
• 投資建議：建議候回落至50天線（17.00港元）買入，上望20.00港元，跌穿15.00港元止蝕。

3. 佳兆業（1638.HK）

• 銷售目標達成：上半年合同銷售額達129億元人民幣，完成全年目標的59%。
• 舊城改造項目：舊改項目毛利率高，且有助提升銷售表現。
• 土儲與負債：土儲足夠未來5年發展，但淨負債比率升至84%，需關注債務管理。
• 投資建議：建議候回落至100天線（2.08港元）買入，上望2.53港元，跌穿1.87港元止蝕。

結論

內房股在2013年9月迎來「金九銀十」銷售旺季，預期全年銷售目標有望達成。市場對內房股的政策風險預期下降，中央穩增長政策支持行業發展。中海外、世茂房地產及佳兆業表現優異，銷售目標達成良好，土儲充足，毛利率逐步改善。建議投資者在技術性回調時低吸納，以提升投資價值。