深度报告-20260212-中银证券-2026年房地产行业展望_2026年房地产市场_前低后高_；全年板块或迎来两大拐点_23页_897kb

房地产行业2026年展望与投资建议

核心内容

2026年房地产市场整体仍将面临调整压力，但预计销售、投资、新开工等指标的降幅将较2025年有所收窄。市场将出现两个关键拐点：一季度末的“政策拐点”和四季度的“基本面拐点”。

主要观点

市场现状

• 房地产市场持续走弱，主要原因是供需不匹配及居民对未来房价的预期较弱。
• 房地产投资持续走弱，受到土地投资和施工建安投资双重拖累，核心问题在于开发商资金压力。

政策建议

• G端：通过收储与城市更新吸收供给、创造需求。
• B端：通过盘活存量（如资产证券化、调规）、主体并购重组来转移供给。
• C端：通过调整行政政策、公积金政策、财税政策来提振居民需求。

金融支持

• 支持房企合理融资与融资展期。
• 建立开发商额度统筹管理制度。
• 增加增信，特别是对民营企业。
• 设立中央纾困基金，对开发商主体和项目进行债务重组或流动性支持。

关键指标预测

商品房销售

• 销售面积：预计8.1亿平，同比-8%。
• 销售均价：预计9144元/平，同比-4%。
• 销售金额：预计7.4万亿元，同比-12%。
• 季度预测：
  • Q1：销售面积同比-13%，均价同比-8%，金额同比-20%。
  • Q2：销售面积同比-8%，均价同比-4%，金额同比-11%。
  • Q3：销售面积同比-6%，均价同比-3%，金额同比-9%。
  • Q4：销售面积同比-5%，均价同比-1%，金额同比-6%。

房地产开发投资

• 总投资额：预计6.9万亿元，同比-16%。
• 季度预测：
  • Q1：同比-20%。
  • Q2：同比-17%。
  • Q3：同比-16%。
  • Q4：同比-10%。

新开工面积

• 全年预测：4.8亿平，同比-18%。
• 季度预测：
  • Q1：同比-15%。
  • Q2：同比-20%。
  • Q3：同比-20%。
  • Q4：同比-15%。

竣工面积

• 全年预测：4.9亿平，同比-19%。
• 季度预测：
  • Q1：同比-9%。
  • Q2：同比-9%。
  • Q3：同比-10%。
  • Q4：同比-7%。

城市分化情况

一线城市

• 销售面积同比-8%，均价同比-2%，预计Q4基本见底。
• 土地投资与施工建安投资有所改善，房价有望止跌回升。

二线城市

• 销售面积同比-14%，均价同比-3%，全年房价降幅略微扩大。
• 市场分化延续，部分都市圈城市可能跟随一线城市修复。

三四线城市

• 销售面积同比-17%，均价同比-7%，市场持续低迷，价格跌幅扩大。

投资建议

主要投资主线

1. 基本面稳定的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。
2. 销售和拿地有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。
3. 积极探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示

• 政策出台不及预期：政策频次或力度不足，影响市场修复。
• 销售与房价持续下行：市场量价尚未见底，面临持续下行压力。
• 市场信心修复不及预期：居民收入与就业预期尚未扭转，市场信心仍然较弱。

总结

2026年房地产市场将经历调整，但政策和基本面的改善有望带来一定的复苏。建议投资者关注具备稳定基本面和良好市场表现的房企，以及在新消费模式下有所布局的商业地产公司。同时，需警惕政策效果不及预期、销售与房价持续下行及市场信心不足等风险。