> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 作者 东方金诚 研究发展部 分析师 唐晓琳 副总经理 曹源源 执行总监 于丽峰 首席宏观分析师 王青 # 时间 2026年2月12日 关注东方金诚公众号获取更多研究报告 # 核心观点 1月地产债发行规模环比微增但仍处低位，叠加到期规模大幅攀升，行业净融资缺口扩至185.0亿元，国企、民企均存在较大融资缺口；地产债发行利率环比上行11bp，与信用债走势分化，受万科展期事件影响，市场对地产行业风险重估，投资者风险偏好下降，是推高发行利率的核心原因。 1月，地产行业基本面延续调整，万科展期事件影响仍存，地产债利差小幅走扩，国企与民企利差走势分化；债券二级市场价格异动频次环比减少，交易活跃度虽有回落但仍维持高位。 1月仅2家香港房企发行境外债，合计发行规模为8亿美元，受到期规模环比大幅增长影响，当月净融资缺口扩大至32.5亿美元。 1月无新增境内外债券违约或展期主体。 从高频数据来看，1月30城日均商品房销售数量为1641套，同比负增 $17.1\%$ ，当前房地产市场仍处于深度调整阶段，短期内市场信心修复节奏偏缓。地产债方面，后续行业整体偿债压力有所回落，且前期风险逐步出清，年内地产债信用风险将趋于平稳，但部分民营房企的偿债情况仍需重点关注。 一、1月地产债发行规模环比微增但仍处低位，叠加到期规模大幅攀升，行业净融资缺口扩至185.0亿元，国企、民企均存在较大融资缺口；地产债发行利率环比上行11bp，与信用债走势分化，受万科展期事件持续影响，市场对地产行业风险重估，投资者风险偏好下降，是推高发行利率的核心原因。 1月地产债发行规模整体偏低，叠加到期规模大幅走高，拖累净融资缺口显著扩大。具体来看，当月共计20家房企发行地产债29只，合计发行规模为261.7亿元，同比下降 $17.0\%$ ，受万科展期事件影响，地产债发行维持低位，但环比增长 $7.9\%$ 。净融资方面，1月地产债到期规模为446.8亿元，同比、环比分别大幅增长 $60.3\%$ 、 $50.8\%$ ，拖累当月净融资缺口扩大至185.0亿元，房企流动性压力仍然较大。 图1境内地产债发行规模及发行结构（单位：亿元） 数据来源：Wind 东方金诚 国企发行规模环比增长，民企发行规模维持低位，受当月到期规模较高影响，国企与民企均存在较大融资缺口。1月国企地产债发行规模为252.9亿元，同比下降 $11.7\%$ 、环比增长 $18.7\%$ ，受万科展期事件影响发行规模仍然偏低；当月国企地产债到期偿还规模为352.1亿元，同比、环比分别增长 $65.1\%$ 、 $49.7\%$ ，拖累净融资缺口扩大至99.2亿元。民企地产债发行延续低位，当月仅1家民营 房企发行地产债，为新希望五新实业，发行规模8.8亿元；当月民企债到期规模环比大幅增长 $55.0\%$ 至94.7亿元，拖累净融资缺口扩大至85.9亿元。 图2境内地产债净融资额（单位：亿元） 数据来源：Wind 东方金诚 1月地产债发行利率环比上行，与信用债整体走势形成明显分化。1月，地产债主力品种为3年期AAA级，共计发行13只，加权平均利率为 $2.56\%$ ，较前值上行11bp，与信用债整体发行利率走势相背离，除样本数量较低造成的扰动外，核心原因为2025年12月万科展期事件引发市场对地产行业风险定价进行调整，进而推高发行利率。具体来看，万科展期事件引发市场对头部房企信用风险重估，投资者对地产债风险偏好显著下降——要求更高的风险溢价以补偿潜在兑付风险，由此推高全行业信用利差和发行利率；同时，当前地产行业基本面修复仍存不确定性，房企整体流动性压力未明显缓解，也进一步加剧了市场的谨慎情绪。 图3境内地产债融资利率（3年期AAA级，单位： $\%$ ） 数据来源：Wind 东方金诚 表 1 1 月境内地产债加权平均融资利率 ${}^{1}$ 及同比、环比数据 <table><tr><td rowspan="3">期限</td><td colspan="6">2026年1月</td><td colspan="6">2025年12月</td><td colspan="6">2025年1月</td></tr><tr><td colspan="2">AAA</td><td colspan="2">AA+</td><td colspan="2">AA</td><td colspan="2">AAA</td><td colspan="2">AA+</td><td colspan="2">AA</td><td colspan="2">AAA</td><td colspan="2">AA+</td><td colspan="2">AA</td></tr><tr><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td><td>数量</td><td>平均利率</td></tr><tr><td>1Y</td><td>1</td><td>1.85</td><td>1</td><td>3.05</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>3.80</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2Y</td><td>5</td><td>2.95</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>2.65</td><td>2</td><td>3.51</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>3Y</td><td>13</td><td>2.56</td><td>2</td><td>2.15</td><td>1</td><td>2.10</td><td>4</td><td>2.45</td><td>2</td><td>2.35</td><td>3</td><td>2.49</td><td>11</td><td>2.71</td><td>4</td><td>2.07</td><td>3</td><td>3.10</td></tr><tr><td>5Y</td><td>1</td><td>2.10</td><td>1</td><td>3.29</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>4.00</td><td>3</td><td>2.93</td><td>-</td><td>-</td><td>3</td><td>2.52</td><td>1</td><td>2.84</td><td>-</td><td>-</td></tr></table> 数据来源：Wind 东方金诚 # 二、1月，地产行业基本面延续调整，万科展期事件影响仍存，地产债利差小幅走扩，国企与民企利差走势分化；债券二级市场价格异动频次环比减少，交易活跃度虽有回落但仍维持高位。 1月地产债利差出现小幅上行，月末利差较月初上行4.0bp。月初行业利差为87.4bp，月内大体呈现震荡上行走势，最高点出现在1月26日的92.5bp，月末收于91.3bp。分主体类型来看，国企利差与行业利差走势大体一致，月末利差较月初上行2.6bp；而剔除违约、展期主体后的民企利差，走势与行业整体相背离，月内整体小幅下行，由月初的198.4bp下行6.0bp至月末的192.5bp。 1月资金面整体充裕，但地产债整体利差逆势走扩，核心是万科展期事件打破了国资股东背景头部房企刚兑预期，投资者风险偏好下降，对地产债的整体配置意愿下降，导致行业利差被动走扩。而民营房企利差的独立下行，主要因民营房企利差本就处于高位，且统计样本剔除违约、展期主体后，剩余均为债务结构稳健、债券具备强担保条件的优质民企，万科展期事件的风险扰动对其影响有限。 图4境内地产债利差走势（单位：bp） 数据来源：大智慧 东方金诚 1月，地产债二级市场交易活跃度环比回落，但仍处较高水平。当月地产债成交只数和成交额分别为1602只和2119.5亿元，债券成交数量和成交总额环比分别下降 $2.1\%$ 和 $8.3\%$ 。当月地产债二级市场交易活跃度维持较高水平，主要受万科展期事件的持续影响，市场对地产债的风险定价博弈加剧，机构围绕相关债项的调仓、避险及估值修复操作较为频繁，进而推升交易活跃度。 图5境内地产债二级市场交易额（单位：亿元） 数据来源：Wind 东方金诚 1月债券单日价格偏离幅度超 $10\%$ 的频次为82次，环比减少36次，涉及5家房企、17只债券。其中单日价格跌幅超过 $10\%$ 的频次为39次，与上月持平；跌幅超过 $30\%$ 的频次为14次，涉及4家主体，分别为碧桂园地产、厦门中骏、万科股份和阳光城集团；月内单日价格涨幅超 $10\%$ 的频次为43次，涨幅超 $30\%$ 的频次为21次，涉及3家房企，分别为碧桂园地产、厦门中骏和万科股份。 图6地产债二级市场价格异动频次统计（单位：次） 数据来源：iFind 东方金诚 # 三、1月仅2家香港房企发行境外债，合计发行规模为8亿美元，受到期规模环比大幅增长影响，当月净融资缺口扩大至32.5亿美元。 1月共计发行境外债2只，发行规模为8.0亿美元，均为香港房企；当月境外地产债到期规模为40.5亿美元，环比大幅增长 $170.8\%$ ，拖累净融资额由正转负至32.5亿美元。 图7境外地产债净融资额（单位：亿美元） 数据来源：Wind 东方金诚 # 四、1月无新增境内外债券违约或展期主体。 1月新增1只境内债违约债券，涉及债券规模为10.0亿元；新增11只境内债展期债券，涉及债券规模96.2亿元。境外债方面，新增1只违约债券，涉及债券规模为3.9亿美元。上述违约及展期债券均为前期已出险房企，当月无新增信用风险主体。 表 2 境内外地产债新增违约及展期主体数量统计 ${}^{3}$ <table><tr><td rowspan="3">日期</td><td colspan="4">境内债</td><td colspan="4">境外债</td><td rowspan="3">境内外合并口径新增信用风险主体数量</td></tr><tr><td colspan="2">违约</td><td colspan="2">展期</td><td colspan="2">违约</td><td colspan="2">展期</td></tr><tr><td>数量</td><td>明细</td><td>数量</td><td>明细</td><td>数量</td><td>明细</td><td>数量</td><td>明细</td></tr><tr><td>2021-07</td><td>1</td><td>蓝光</td><td>1</td><td>泛海</td><td>1</td><td>四川蓝光</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2021-08</td><td>1</td><td>泛海</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>阳光100中国</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2021-10</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>新力</td><td>4</td><td>中国地产\当代置业\花样年\新力</td><td>-</td><td>-</td><td>4</td></tr><tr><td>2021-11</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>花样年\阳光城</td><td>2</td><td>恒大\福建阳光</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2021-12</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>鸿坤伟业</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2022-01</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>恒大</td><td>4</td><td>奥园\大发\禹洲\祥生</td><td>-</td><td>-</td><td>4</td></tr><tr><td>2022-02</td><td>2</td><td>福建阳光\广西万通</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>国瑞健康</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2022-03</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>正荣\龙光</td><td>2</td><td>景瑞\正荣</td><td>-</td><td>-</td><td>3</td></tr><tr><td>2022-04</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>富力\融创</td><td>1</td><td>鸿坤伟业</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2022-05</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>金科\世茂</td><td>3</td><td>融创\佳源\中梁</td><td>-</td><td>-</td><td>4</td></tr><tr><td>2022-06</td><td>1</td><td>鸿坤伟业</td><td>1</td><td>融侨</td><td>5</td><td>大唐\领地\中南建设\天誉\鑫苑</td><td>-</td><td>-</td><td>6</td></tr><tr><td>2022-07</td><td>-</td><td>-</td><td>6</td><td>奥园\融信\宝龙\冠城大通\佳源\禹洲</td><td>7</td><td>融信\俊发\三盛\世茂\宝龙\上坤\方圆</td><td>1</td><td>富力</td><td>7</td></tr><tr><td>2022-08</td><td>-</td><td>-</td><td>4</td><td>中天金融\节能置业\佳兆业\泰勒</td><td>2</td><td>弘阳\龙光</td><td>-</td><td>-</td><td>3</td></tr><tr><td>2022-09</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>广州时代控股</td><td>1</td><td>力高</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2022-10</td><td>1</td><td>金科</td><td>1</td><td>俊发</td><td>1</td><td>旭辉</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2022-11</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>鑫苑</td><td>2</td><td>海伦堡\粤港湾</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2022-12</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>荣盛</td><td>2</td><td>德信中国\金科</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2023-01</td><td>1</td><td>荣盛</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>汇景控股\时代中国</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-03</td><td>1</td><td>恒大</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>银城国际</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-05</td><td>1</td><td>世茂</td><td>2</td><td>旭辉\景瑞</td><td>1</td><td>合景泰富</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-06</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>建业地产</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-07</td><td>1</td><td>佳源</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>绿地</td><td>1</td><td>宝龙</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-08</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>远洋</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-09</td><td>-</td><td>-</td><td>3</td><td>益田\远洋\碧桂园</td><td>1</td><td>正商集团</td><td>-</td><td>-</td><td>3</td></tr><tr><td>2023-10</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td><td>中骏\碧桂园</td><td>1</td><td>绿地</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-11</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>中南建设</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>万达</td><td>1</td></tr><tr><td>2023-12</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>华南城</td><td>1</td></tr><tr><td>2024-01</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>绿地</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2024-02</td><td>1</td><td>宝龙实业</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>华南城</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2024-03</td><td>1</td><td>新力</td><td>1</td><td>天建</td><td>1</td><td>金辉</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2024-04</td><td>1</td><td>重庆迪马</td><td>1</td><td>方圆</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>2</td></tr><tr><td>2024-05</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>雅居乐</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2024-07</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>中骏</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2024-08</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>富力</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2025-04</td><td>1</td><td>富力</td><td>1</td><td>合景泰富</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2025-05</td><td>1</td><td>奥园</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td></tr><tr><td>2025-08</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>正兴隆</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>2025-12</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td><td>万科</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>-</td><td>1</td></tr><tr><td>合计</td><td>15</td><td>-</td><td>40</td><td>-</td><td>53</td><td>-</td><td>5</td><td>-</td><td>65</td></tr></table> 数据来源：Wind DM 东方金诚 从高频数据来看，1月30城日均商品房销售数量为1641套，同比负增 $17.1\%$ 当前房地产市场仍处于深度调整阶段，短期内市场信心修复节奏偏缓。地产债 方面，后续行业整体偿债压力有所回落，且前期风险逐步出清，年内地产债信用风险将趋于平稳，但部分民营房企的偿债情况仍需重点关注。 # 权利及免责声明： 本研究报告及相关信用分析数据、模型、软件、评级结果等所有内容的著作权及其他知识产权归东方金诚所有，东方金诚保留与此相关的一切权利。建议各机构及个人未经书面授权，避免对上述内容进行修改、复制、逆向工程、销售、分发、引用或任何形式的传播。 本报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性及完整性由资料提供方／发布方负责。东方金诚已对该等资料进行合理审慎核查，但此过程不构成对其合法性、真实性、准确性及完整性的任何形式保证。 鉴于评级预测具有主观性和局限性，需提醒您：评级预测及基于此的结论可能与实际情况存在差异，东方金诚保留对相关内容随时修正或更新的权利。 本报告仅为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，不构成任何决策结论或建议。建议投资者审慎使用报告内容，自行承担投资行为及结果的责任，东方金诚不对此承担责任。 本报告仅授权东方金诚指定使用者按授权方式使用，引用时需注明来源且不得篡改、歪曲或进行类似修改。未获授权的机构及人士请避免获取或使用本报告，东方金诚对未授权使用、超授权使用或非法使用等不当行为导致的后果不承担责任。 地址：北京市丰台区丽泽路24号院平安幸福中心A座45-47层 电话：86-10-62299800（总机） 传真：86-10-62299803 邮箱：DFJCPX@coamc.com.cn