> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 华泰 | 房地产：重启与转型 总结 ## 核心内容概述 华泰证券在2026年中期策略会地产分论坛中，邀请了二手房、购物中心、公募REITs领域的专家，对房地产行业进行了深入分析与展望。整体来看，房地产行业正经历从“缓跌”到“重启”的过渡阶段，同时在业态转型与资产证券化方面展现出新的发展趋势。 ## 主要观点 ### 1. 二手房市场：进入缓跌阶段，逐步筑底 - **转折点预测**：1Q26可能成为楼市转向缓跌的转折点，重点城市将在半年后进入底部区间。 - **市场表现**：年初至今重点城市二手房月环比跌幅低于2024、2025年，且跌幅收窄持续时间较长，与以往阶段性回暖不同。 - **成交量变化**：5月以来重点城市二手房成交量进入缓慢回调阶段，但回调速度小于往年，同比仍保持双位数增长。 - **供需关系**：3-5月重点城市挂牌量持续下降，进入供需相对平衡状态。 - **房东预期**：分歧指数（最急于出售的房东挂牌价与整体挂牌价的差值）停止扩大，成交议价率走低，显示房东预期趋于稳定。 ### 2. 购物中心：存量运营为主，业态分化明显 - **行业现状**：购物中心已进入存量发展阶段，2024年以来新开项目减少，存量调改比例上升。 - **客流与转化**：3Q24以来全国客流量趋于平稳，但客流向销售与租金的转化率持续下降。 - **应对策略**：行业通过“以价换量”（降低租金以维持出租率）和“化整为零”（将大铺改为小铺）等方式应对挑战。 - **消费业态分化**： - **表现较好**：运动装、潮流数码、家居、IP主题、户外用品等。 - **表现承压**：服装集合店、家居服/内衣、汽车、钟表、奢侈品等。 - **餐饮趋势**：平价化、小面积化。 - **儿童亲子业态**：持续低迷。 - **细分赛道机会**： - **高端商业**：预计2026年进入复苏周期。 - **奥特莱斯**：景气度较好。 - **社区商业**：可关注高能级城市核心老城区项目。 - **下沉市场商业**：优先关注与当地存量形成明显产品代际差异、具备先发优势的项目。 ### 3. 公募REITs：规模扩容、配套优化 - **市场发展**：公募REITs发行逐步常态化，市场规模有望显著扩大，但与成熟市场相比仍有提升空间。 - **产品特性**：单只产品规模和流通盘较小，导致二级市场波动性较高。 - **市场转型**：随着供应量增加，市场正从卖方市场向买方市场转变。 - **资产类型**：资产类型已扩展至IDC、文旅、商业、酒店等领域，基本覆盖国际REITs主流资产类型。 - **配置窗口期**：我们认为当前是公募REITs的配置窗口期，理由包括： - 分派率相较债券收益率更具吸引力，未来可能有所降低。 - 扩容阶段资产经过严格筛选，质量相对较高。 - **政策支持**：基础设施REITs与商业REITs双轨并行，监管支持培育大体量REITs产品，重点方向包括商业、文旅、港口、铁塔等。 - **配套发展**：扩募规则优化，保险资金、公募私募资金配置占比有望提升，配套产品如指数、ETF、主动管理基金逐步推出。 - **机构间REITs市场**：也在快速发展中。 ## 关键信息 - **楼市转折点**：预计1Q26为楼市转向缓跌的转折点。 - **购物中心挑战**：客流转化率下降，业态分化明显，部分细分赛道表现优于整体。 - **REITs发展**：市场规模扩大，资产类型丰富，配套产品逐步完善，处于配置窗口期。 ## 风险提示 - 房地产市场复苏不及预期 - 消费复苏不及预期 - 公募REITs推进速度不及预期 ## 文章来源 研报《2026年中期策略会速递—房地产：重启与转型》，发布日期：2026年5月29日 分析师： - 林正衡（S0570520090003 | BRC046） - 陈慎（S0570519010002 | BIO834） 来源：华泰证券研究所国内站（研究Portal） 访问链接：https://inst.htsc.com/research 访问权限：国内机构客户 ## 海外访问 华泰证券研究所海外站：https://intl.inst.htsc.com/research 访问权限：美国及中国香港金控机构客户 如需添加权限，请联系您的华泰对口客户经理。 ```