20260324-国信证券-招商积余-001914.SZ-一次性减值拖累业绩_拓展保持稳健_6页_458kb

招商积余（001914.SZ）总结

核心内容

招商积余（001914.SZ）在2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润为6.5亿元，同比下降22.1%。公司业绩下滑主要由处置衡阳中航项目的一次性减值2.56亿元导致，剔除该影响后，归母净利润同比增长8.3%。

主要观点

• 核心业务稳健增长：物业管理业务收入186.0亿元，同比增长12.8%，其中专业增值服务表现突出，同比增长48.5%，但因行业毛利率低位，毛利率下降至8.2%。
• 市拓能力强劲：2025年新签年度合同额达44.8亿元，同比增长11.2%，其中第三方项目占比高达93%。公司在非住宅领域如航空、高校、IFM等业态取得突破，同时市场化住宅拓展实现跨越式增长。
• 资产管理业务表现稳定：招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米，集中商业销售额同比增长8.4%，客流增长16.7%。持有物业出租率保持在93%，资产质量稳健。
• 盈利预测与估值调整：考虑到房地产市场下行和市拓竞争加剧，公司小幅下调盈利预测，预计2026年和2027年营业收入分别为208亿元和224亿元，归母净利润分别为9.1亿元和9.9亿元，对应EPS分别为0.87元和0.94元，PE分别为11.2倍和10.3倍。维持“优于大市”评级。

关键信息

财务数据概览

资产与负债情况

风险提示

• 地产开发超预期下行
• 在管面积增长不及预期
• 毛利率下行超预期

投资建议

公司剔除一次性资产处置影响后，资产质量和盈利确定性提升，市拓能力与资源禀赋具备较强优势。鉴于房地产市场下行压力及市拓竞争加剧，公司盈利预测被小幅下调，但整体仍维持“优于大市”评级。

业务板块分析

物业管理业务

• 收入：186.0亿元，同比增长12.8%
• 基础物业管理：142.8亿元，同比增长6.6%，毛利率10.5%，同比下降0.16pct
• 平台增值服务：5.4亿元，同比增长0.2%
• 专业增值服务：37.9亿元，同比增长48.5%，毛利率8.2%，同比下降1.07pct

资产管理业务

• 商业运营：在管商业项目73个，管理面积395万平方米，集中商业销售额同比增长8.4%，客流增长16.7%
• 持有物业：可出租总面积46.89万平方米，出租率93%

在管项目与市场拓展

• 截至2025年末，公司在管项目2,473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米
• 市场化住宅拓展新签合同额达4亿元，同比增长59.6%

投资活动与现金流

• 经营活动现金流：2025年为1,672亿元，2026年预计为1,240亿元
• 资本开支：2025年为-150亿元，2026年预计为-28亿元
• 企业自由现金流：2025年为1,792亿元，2026年预计为1,167亿元
• 权益自由现金流：2025年为2,210亿元，2026年预计为684亿元

总结

招商积余在2025年虽受一次性资产减值影响，但核心业务仍保持稳健增长，尤其在专业增值服务领域表现突出。公司在非住宅领域拓展成效显著，市拓能力持续增强。尽管面临房地产市场下行压力和毛利率承压，公司资产质量和盈利潜力仍具备较强支撑，投资建议维持“优于大市”评级。