> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 招商积余（001914.SZ）总结 ## 核心内容 招商积余（001914.SZ）在2025年实现营业收入192.7亿元，同比增长12.2%；归母净利润为6.5亿元，同比下降22.1%。公司业绩下滑主要由处置衡阳中航项目的一次性减值2.56亿元导致，剔除该影响后，归母净利润同比增长8.3%。 ## 主要观点 - **核心业务稳健增长**：物业管理业务收入186.0亿元，同比增长12.8%，其中专业增值服务表现突出，同比增长48.5%，但因行业毛利率低位，毛利率下降至8.2%。 - **市拓能力强劲**：2025年新签年度合同额达44.8亿元，同比增长11.2%，其中第三方项目占比高达93%。公司在非住宅领域如航空、高校、IFM等业态取得突破，同时市场化住宅拓展实现跨越式增长。 - **资产管理业务表现稳定**：招商商管在管商业项目73个，管理面积395万平方米，集中商业销售额同比增长8.4%，客流增长16.7%。持有物业出租率保持在93%，资产质量稳健。 - **盈利预测与估值调整**：考虑到房地产市场下行和市拓竞争加剧，公司小幅下调盈利预测，预计2026年和2027年营业收入分别为208亿元和224亿元，归母净利润分别为9.1亿元和9.9亿元，对应EPS分别为0.87元和0.94元，PE分别为11.2倍和10.3倍。维持“优于大市”评级。 ## 关键信息 ### 财务数据概览 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |---------------------|---------|---------|---------|---------|---------| | 营业收入（百万元） | 17,172 | 19,273 | 20,815 | 22,397 | 24,077 | | 归母净利润（百万元） | 840 | 655 | 914 | 993 | 1,065 | | 毛利率 | 12% | 11% | 11% | 11% | 11% | | EBIT Margin | 7% | 6% | 6% | 6% | 6% | | P/E | 12.2 | 15.6 | 11.2 | 10.3 | 9.6 | | P/B | 1.0 | 1.0 | 0.9 | 0.9 | 0.8 | ### 资产与负债情况 | 资产负债表项目 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |----------------------|---------|---------|---------|---------|---------| | 现金及现金等价物（百万元） | 4,669 | 5,623 | 5,847 | 6,135 | 6,939 | | 资产总计（百万元） | 19,067 | 20,072 | 22,051 | 22,799 | 24,075 | | 负债合计（百万元） | 8,496 | 9,214 | 10,734 | 10,982 | 11,724 | | 股东权益（百万元） | 10,419 | 10,724 | 11,181 | 11,678 | 12,210 | | 资产负债率 | 45% | 47% | 49% | 49% | 49% | ### 风险提示 - 地产开发超预期下行 - 在管面积增长不及预期 - 毛利率下行超预期 ### 投资建议 公司剔除一次性资产处置影响后，资产质量和盈利确定性提升，市拓能力与资源禀赋具备较强优势。鉴于房地产市场下行压力及市拓竞争加剧，公司盈利预测被小幅下调，但整体仍维持“优于大市”评级。 ## 业务板块分析 ### 物业管理业务 - 收入：186.0亿元，同比增长12.8% - 基础物业管理：142.8亿元，同比增长6.6%，毛利率10.5%，同比下降0.16pct - 平台增值服务：5.4亿元，同比增长0.2% - 专业增值服务：37.9亿元，同比增长48.5%，毛利率8.2%，同比下降1.07pct ### 资产管理业务 - 商业运营：在管商业项目73个，管理面积395万平方米，集中商业销售额同比增长8.4%，客流增长16.7% - 持有物业：可出租总面积46.89万平方米，出租率93% ## 在管项目与市场拓展 - 截至2025年末，公司在管项目2,473个，覆盖全国166个城市，管理面积达3.77亿平方米 - 市场化住宅拓展新签合同额达4亿元，同比增长59.6% ## 投资活动与现金流 - 经营活动现金流：2025年为1,672亿元，2026年预计为1,240亿元 - 资本开支：2025年为-150亿元，2026年预计为-28亿元 - 企业自由现金流：2025年为1,792亿元，2026年预计为1,167亿元 - 权益自由现金流：2025年为2,210亿元，2026年预计为684亿元 ## 总结 招商积余在2025年虽受一次性资产减值影响，但核心业务仍保持稳健增长，尤其在专业增值服务领域表现突出。公司在非住宅领域拓展成效显著，市拓能力持续增强。尽管面临房地产市场下行压力和毛利率承压，公司资产质量和盈利潜力仍具备较强支撑，投资建议维持“优于大市”评级。